Mowa o działce przy Okrężnej 73a na warszawskiej Sadybie – półhektarowym terenie w sercu zabytkowego osiedla Miasto Ogród, gdzie od dekad gra się w tenisa na kortach klubu Sadybianka. To jeden z symboli willowej, najbardziej zielonej części Mokotowa – i od kilku lat także jeden z najbardziej spornych kawałków gruntu w mieście, o który toczy się jednocześnie kilka postępowań administracyjnych. W sierpniu do tej układanki doszły dwa nowe elementy, które pokazują, że stawka rośnie – a rozstrzygnięcie oddala się w czasie.

Nowy wniosek, nowa liczba domów

Z obwieszczenia urzędu dzielnicy Mokotów z 31 lipca tego roku wynika, że 24 czerwca do Wydziału Architektury i Budownictwa wpłynął wniosek spółki AOS Development. Wniosek – uzupełniony 20 lipca – dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla terenu kortów przy Okrężnej 73A. Inwestor chce postawić tam zespół dwunastu budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej, z garażami podziemnymi, infrastrukturą techniczną i wewnętrznym układem drogowym.

To inny wariant niż ten, o którym informowaliśmy wiosną, gdy mowa była o kilkunastu domach: dwóch wolnostojących, sześciu bliźniakach i ośmiu segmentach w zabudowie szeregowej. Tym razem projekt jest bardziej jednorodny – same bliźniaki, ale za to z podziemnymi garażami, czyli inwestycją o wyraźnie większej intensywności zagospodarowania terenu niż klasyczna willowa zabudowa Sadyby.

Urząd naciska hamulec – tydzień po otwarciu sprawy

Najciekawszy jest jednak dokument, który nadszedł zaledwie tydzień później. 7 sierpnia zarząd dzielnicy wydał postanowienie, którym zawiesił z urzędu – a więc z własnej inicjatywy, bez wniosku żadnej ze stron – dopiero co wszczęte postępowanie w sprawie tych dwunastu domów. Zawieszenie ma trwać 18 miesięcy licząc od dnia złożenia wniosku, czyli od 24 czerwca 2026 r. do 24 grudnia 2027 r.

Uzasadnieniem jest art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz prowadzona procedura planistyczna – urząd wprost powołuje się na planowane uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Miasto Ogród-Sadyba, część IIa, które ma nastąpić w 2027 roku. Innymi słowy: dzielnica sama przyznaje, że plan miejscowy wreszcie ruszył na tyle, by stać się formalną podstawą do wstrzymania inwestycji.

Plan ogólny nie mógł, plan miejscowy może

To zwrot o tyle istotny, że jeszcze w kwietniu rzecznik urzędu dzielnicy Mokotów Tomasz Keller przekonywał nas, że obowiązujące przepisy nie dają podstaw do zatrzymywania postępowań w sprawie warunków zabudowy z powodu prac nad dokumentami planistycznymi – miał wtedy na myśli procedowany plan ogólny Warszawy. Deklarował wówczas, że postępowanie w sprawie domów przy Okrężnej „nie może być dalej zawieszone" i zostanie podjęte.

Prawo faktycznie różnicuje te dwa mechanizmy. Art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na który powołuje się teraz urząd, pozwala zawiesić postępowanie o warunki zabudowy właśnie ze względu na toczącą się procedurę sporządzania planu miejscowego – co innego niż plan ogólny, który takiej podstawy nie daje. Skoro więc prace nad planem dla Miasta Ogrodu Sadyba – część IIa formalnie nabrały tempa na tyle, by dzielnica mogła się na nie powołać, urząd sięgnął po ten instrument błyskawicznie, praktycznie w tym samym momencie, w którym otworzył nowe postępowanie.

Powstaje przy tym pewien urbanistyczny paradoks: dzielnica przyjęła nowy, obszerniejszy wniosek inwestycyjny, żeby niemal natychmiast zamrozić jego rozpatrywanie na półtora roku. Dla obrońców zielonego terenu przy Okrężnej to dobra wiadomość – zyskują czas. Dla inwestora to kolejna, po latach zawieszenia z powodów formalnych, przeszkoda na drodze do realizacji projektu.

Co dalej z halą i z planem

Zawieszenie nowego wniosku o domy nie oznacza końca sprawy Sadybianki. Równolegle toczy się przecież postępowanie w sprawie warunków zabudowy dla hali tenisowej z kotłownią gazową i parkingiem, wznowione w kwietniu po latach zawieszenia z powodu ustalania spadkobierców jednej ze stron. Ten wniosek – w przeciwieństwie do sierpniowego postanowienia o domach – nie został dotąd, o ile nam wiadomo, wstrzymany z powodu planu miejscowego, choć dotyczy tego samego terenu objętego tą samą procedurą planistyczną.

Coś jednak wskazuje na to, że prace nad planem faktycznie ruszyły z miejsca. Jak ustaliliśmy nieoficjalnie, w lipcu Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków przesłał do biura planowania przestrzennego ratusza swój wniosek do planu miejscowego – dokument, który jest dla projektanta podstawą do przygotowania pierwszej wersji planu. To właśnie brak tego wniosku od miesięcy wstrzymywał całą procedurę.

Do grudnia 2027 roku, kiedy zawieszenie wniosku o domy ma się zakończyć, sprawa może się jeszcze wielokrotnie zmienić – deweloper może złożyć zażalenie na postanowienie, ratusz może przyspieszyć lub spowolnić prace nad planem, a losy równoległego wniosku o halę tenisową wciąż pozostają otwarte. Mieszkańcy Sadyby, którzy od lat zabiegają o zachowanie charakteru swojej dzielnicy-ogrodu, dostali w tej rundzie dodatkowy czas – ale nie ostateczne rozstrzygnięcie.