Wystarczy przejść się po skrzyżowaniu Powsińskiej i św. Bonifacego, żeby zobaczyć, o co toczy się gra. Po stronie restauracji KFC na balustradzie wisi kilkanaście banerów reklamowych.Naprzeciwko przy fryzjerze obok Goraszewskiej, kolejne kilka. Kilka sklepów (rajstopy, spożywczy, sklep z akumulatorami, solarium) ma witryny zaklejone folią od podłogi po sufit, gdzieś migają reklamy LED, stoi duży ekran wideo, przed wejściami czekają potykacze, a na murze cmentarza wisi billboard. W stronę Sobieskiego, na elewacji trzypiętrowego bloku przy bibliotece na św. Bonifacego, czeka gotowe, wielkie miejsce na podświetlaną reklamę na całą wysokość budynku. Reklam jest tu tak dużo, że przestały spełniać swoją rolę, zamiast przyciągać uwagę przechodniów, stają się tłem – to jest ten „chaos reklamowy", o którym mówi się w mieście od lat.

Dlaczego akurat teraz

Warszawa próbuje uchwalić przepisy porządkujące reklamy, szyldy, ogrodzenia i małą architekturę już od 2015 roku. Pierwsza wersja dokumentu, przyjęta przez radnych w styczniu 2020 roku, została uchylona przez wojewodę mazowieckiego. Kolejna, wyłożona do wglądu w marcu 2023 roku, utknęła po wyroku Trybunału Konstytucyjnego, który zakwestionował część przepisów ustawy o planowaniu przestrzennym. W lipcu 2025 roku miejscy radni podjęli uchwałę o przystąpieniu do prac od nowa, a poprzednią procedurę formalnie wygaszono.

Obecny projekt jest więc trzecim podejściem. Miasto deklaruje, że chce skierować go pod obrady Rady Warszawy jeszcze w tym roku, ale – jak zastrzegają sami urzędnicy – ostateczny harmonogram zależy od przebiegu uzgodnień, opinii instytucji i konsultacji społecznych. Wejście uchwały w życie przewidziano dopiero 90 dni po jej ogłoszeniu przez wojewodę, czyli nawet jeśli radni przegłosują dokument w tym roku, na ulicach nic się nie zmieni z dnia na dzień.

Zamiast opisywać cały projekt, sprawdziliśmy wąski, ale kluczowy dla starej Sadyby fragment: co uchwała mówi o miejscach i obiektach o walorach zabytkowych. Do tej kategorii trafia Miasto Ogród Sadyba jako układ urbanistyczny, a także domy wpisane do rejestru zabytków (2 na tym terenie) oraz do gminnej ewidencji zabytków (ponad 200).

Co właściwie liczy się jako „obiekt o walorach zabytkowych"

Projekt uchwały traktuje to pojęcie szeroko. Nie chodzi tylko o pojedyncze budynki wpisane do rejestru albo gminnej ewidencji zabytków, ale też o ich części, zespoły budowlane, układy urbanistyczne i całe nieruchomości, na których takie obiekty się znajdują. Wyłączone są jedynie wpisy archeologiczne.

To ważne, bo oznacza, że ochrona nie kończy się na elewacji zabytkowego domu – obejmuje też działkę wokół niego, a w przypadku starej Sadyby jako miasta ogrodu, potencjalnie cały historyczny układ ulic.

Uchwała rozróżnia przy tym dwie kategorie oznaczeń: szyldy, czyli informacje o działalności prowadzonej na danej nieruchomości, oraz pozostałe reklamy – niezwiązane bezpośrednio z tym, co dzieje się w danym miejscu. To rozróżnienie decyduje o tym, co wolno, a czego nie.

Co wolno na zabytkowym domu

Szyldy – tak, ale w ściśle określonych miejscach i formach. Projekt dopuszcza między innymi szyldy tablicowe, kasetonowe, semaforowe (wystające prostopadle z elewacji), muralowe, markizowe, naklejkowe czy ażurowe. Zwykle mają się mieścić w polu szyldowym nad witryną, w samej witrynie, przy wejściu albo w podcieniu – i nie mogą zasłaniać detali architektonicznych, okien ani drzwi. Szyld muralowy jest wykluczony na elewacjach pokrytych kamieniem lub tynkiem szlachetnym.

Skala też jest z góry określona. Zwykły szyld w polu szyldowym może mieć maksymalnie 25 proc. wysokości witryny i nie więcej niż 90 centymetrów. Szyld semaforowy – do 0,80 m² powierzchni na stronę i musi wisieć co najmniej 2,5 metra nad ziemią.

Inaczej wygląda sprawa z resztą reklam. Na obiektach zabytkowych projekt zasadniczo wyklucza:

• * siatki reklamowe na elewacji,

• * średnie i duże wolnostojące nośniki reklamowe,

• * reklamy na dachu,

• * kolumny reklamowe.

Dopuszcza za to reklamę na rusztowaniu podczas remontu (do 30 proc. powierzchni siatki, reszta ma odwzorowywać zasłoniętą elewację), reklamę na tymczasowym ogrodzeniu budowy (do 30 proc. powierzchni na każde 5 metrów długości) oraz – w wybranych, wskazanych w uchwale lokalizacjach – mały nośnik reklamowy, na przykład przy określonych ulicach czy przystankach.

Innymi słowy: zakaz średnich i dużych nośników oraz kolumn reklamowych obejmuje nie tylko sam zabytkowy budynek, ale całą nieruchomość, którą uchwała kwalifikuje jako obiekt o walorach zabytkowych.

A co z domami z gminnej ewidencji, a nie z rejestru zabytków?

To pytanie ma dla starej Sadyby szczególne znaczenie, bo większość tutejszych domów jest właśnie w gminnej ewidencji, nie w rejestrze. Projekt nie robi tu różnicy – oba wpisy mieszczą się w definicji „obiektu o walorach zabytkowych" i podlegają tym samym ograniczeniom. Na takim domu można więc liczyć głównie na stonowany szyld związany z działalnością w budynku, bez siatek reklamowych i bez średnich czy dużych nośników.

To wciąż tylko projekt na etapie uzgodnień i opiniowania, nie obowiązujące prawo. Dla budynków wpisanych do rejestru zabytków dochodzi dodatkowo wymóg niezależnego uzgodnienia z konserwatorem zabytków – sama zgodność z przyszłą uchwałą reklamową może nie wystarczyć.

Billboardy, słupy ogłoszeniowe, ekrany LED – co znika, a co zostaje

Typowe średnie i duże billboardy wolnostojące na terenach zabytkowych mają zniknąć z katalogu dozwolonych form – projekt pozwala na nie wyłącznie poza obiektami o walorach zabytkowych. Podobnie z kolumnami reklamowymi. Jedynym możliwym wyjątkiem są małe nośniki reklamowe, ale tylko w konkretnych, wskazanych w załącznikach lokalizacjach – to nie jest ogólna zgoda na dowolnej zabytkowej działce.

Słupy ogłoszeniowo-reklamowe mają być traktowane łagodniej, ale z limitem wysokości: te sięgające 3,80 metra lub więcej mają być zakazane na obiektach zabytkowych i w parkach kulturowych. Niższe – teoretycznie tak, pod warunkiem spełnienia pozostałych wymogów co do lokalizacji i formy.

Podobnie ma być z ekranami i reklamami multimedialnymi. Na terenie wpisanym do rejestru zabytków nie będzie można swobodnie postawić elektronicznego billboardu ani dużego ekranu zmieniającego treść – bo na obiekcie zabytkowym odpadają średnie i duże nośniki, kolumny reklamowe i reklamy dachowe, a ekran traktowany jest jak każdy inny nośnik. Wyjątki mają dotyczyć m.in. elektronicznego cennika stacji paliw, tabeli kursów walut do 1 m², licznika miejsc parkingowych, małego wyświetlacza przy bankomacie czy paczkomacie, albo jednego niewielkiego ekranu w witrynie – ale maksymalnie do 20 proc. jej powierzchni.

Zaklejenie całej witryny folią reklamową – tak jak można dziś zobaczyć w kilku miejscach przy Powsińskiej – ma być z kolei jednoznacznie zakazane, także na terenach zabytkowych. Szyldy naklejkowe i muralowe w witrynie mają mieć limit wysokości 90 centymetrów i mogą zasłaniać maksymalnie 20 proc. powierzchni prześwitu.

A banery na balustradach i potykacze przed sklepami?

To dokładnie ten rodzaj reklamy, który dziś dominuje na skrzyżowaniu Bonifacego i Powsińskiej – i w projekcie nie ma dla niego miejsca. Reklama „napięta" na balustradę nie jest wymieniona jako dozwolona forma szyldu dla zwykłego sklepu. Na samym ogrodzeniu dopuszczalny ma być tylko niewielki szyld muralowy lub tablicowy – maksymalnie 0,25 m², jeden na podmiot. To realna różnica skali: mały, uporządkowany szyld tak, duży baner rozpięty na całej balustradzie – nie.

Potykacze też nie są ogólnie dozwolone. Projekt przewiduje je wyłącznie jako element wyposażenia ogródka gastronomicznego, maksymalnie dwa na ogródek. Dla zwykłego sklepu nie ma w projekcie ogólnej zgody na ustawienie stojaka przed wejściem.

Ogrodzenia też się zmienią

Poza reklamami projekt reguluje też same ogrodzenia – ich maksymalną wysokość i ażurowość w zależności od funkcji terenu, dopuszczalne i zakazane materiały. Przy zabudowie mieszkaniowej ogrodzenie ażurowe w co najmniej 50 proc. będzie mogło mieć maksymalnie 1,80 m, mniej ażurowe – 1,20 m. Od strony ulic i przestrzeni publicznych zakazane mają być m.in. grube prefabrykaty betonowe, blachy faliste i trapezowe, tworzywa sztuczne, tkaniny i folie.

Przy tymczasowym ogrodzeniu budowy na terenie zabytkowym trzeba będzie przewidzieć co najmniej dwa wizjery, żeby przechodnie mogli zobaczyć, co dzieje się na placu budowy.

Ile czasu na dostosowanie – i dla kogo

Tu ważne zastrzeżenie: projekt obejmuje zasadniczo tylko nośniki, które powstaną po wejściu uchwały w życie. Powołując się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego, ratusz wyłączył spod nowych rygorów te istniejące już konstrukcje, które powstały legalnie – czyli miały pozwolenie na budowę albo urząd nie sprzeciwił się zgłoszeniu. Takie nośniki będą mogły stać aż do końca umowy z właścicielem nieruchomości, w granicach określonych okresów przejściowych: „papierowe" słupy ogłoszeniowo-reklamowe dostają 5 lat, pozostałe słupy – w tym te z wyświetlaczami – 3 lata, tyle samo mają szyldy, a wszystkie pozostałe urządzenia reklamowe – rok. Tablice reklamowe stojące w pasie dróg publicznych albo na nieruchomościach zarządzanych przez stołeczny samorząd mają zniknąć najpóźniej po roku, nawet jeśli podpisana z miastem umowa dzierżawy przewidywała dłuższy okres.

Problem w tym, że legalnych konstrukcji wcale nie ma w Warszawie dużo. Reklamowego chaosu w mieście nie tworzą przede wszystkim nośniki z papierami w porządku, tylko samowole. Gdy społecznicy sprawdzili sytuację na Bemowie, na 125 billboardów pozwolenie na budowę miały zaledwie dwa. Symbolem tego problemu jest ogromny stelaż reklamowy przy Al. Wilanowskiej, niezgodny z obowiązującym planem zagospodarowania i bez pozwolenia na budowę – stoi tam od dwóch i pół roku, a nadzór budowlany nie potrafi go usunąć. Po wejściu uchwały krajobrazowej w życie miasto – równolegle z toczącym się postępowaniem rozbiórkowym – zaczęłoby naliczać właścicielowi nieruchomości, którym jest spółdzielnia mieszkaniowa, kary sięgające w tym przypadku kilkuset złotych dziennie. Z kolei ekrany reklamowe legalnie postawione, jak te na dachu bloku u zbiegu Marszałkowskiej i Nowogrodzkiej czy na wieżowcu w kompleksie Złotych Tarasów, będą mogły stać latami nawet po przyjęciu nowych przepisów – i to niezależnie od tego, ile mieszkańców uzna je za element chaosu reklamowego.

Jakie kary za nielegalną reklamę

Za nośnik niezgodny z uchwałą prezydent miasta będzie mógł nałożyć administracyjną karę pieniężną, naliczaną za każdy dzień trwania naruszenia. Jej stawka ma wynosić 40-krotność opłaty określonej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych – czyli 40 razy 14,4 zł za metr kwadratowy powierzchni reklamowej dziennie.

Dla porównania skali: przy dość często spotykanym nośniku / billboardzie wielkości 140 m² kara wyniosłaby ponad 2 tys. zł dziennie. Przy nośniku o powierzchni 800 m² byłoby to już 11,5 tys. zł dziennie. To istotna różnica względem obecnych przepisów, w których jednorazowa kara za samowolę bywa niewspółmiernie niska w porównaniu z zyskiem z wynajmu powierzchni reklamowej. Miasto liczy, że rosnące z dnia na dzień kary finansowe zmienią ten rachunek ekonomiczny właścicieli nielegalnych nośników – i że trzymanie ich przestanie się po prostu opłacać. Pytanie, czy tak wysokie stawki utrzymają się do końca procedury, bo – jak zastrzegają sami urzędnicy – ostateczny kształt zapisów, także dotyczących vacatio legis, może się jeszcze zmienić.

Co dalej

Na razie nic nie jest przesądzone. Projekt jest w fazie uzgodnień i opiniowania z instytucjami – to etap, na którym uwagi mogą zgłaszać urzędy i organy, ale nie mieszkańcy. Dopiero po jego zakończeniu dokument ma trafić do wyłożenia i konsultacji społecznych, kiedy każdy będzie mógł złożyć swoje uwagi, a miasto zorganizuje spotkania i dyżury konsultacyjne. Na tej podstawie projekt zostanie ponownie poprawiony, zanim trafi pod głosowanie Rady Warszawy.

Biorąc pod uwagę historię dwóch poprzednich, nieudanych podejść, trudno dziś zakładać, że tym razem wszystko pójdzie gładko. Ale jeśli uchwała rzeczywiście wejdzie w życie w kształcie zbliżonym do obecnego projektu, stara Sadyba – a zwłaszcza odcinki Powsińskiej, Sobieskiego, św. Bonifacego i Nałęczowskiej – może w ciągu kilku lat wyglądać zupełnie inaczej niż dziś.