„Może podrążycie i zweryfikujecie lepiej temat likwidacji Best Malla, bo ostatnio taka plotka zaczyna krążyć” – napisał w komentarzu pan Piotr. „Coraz pojawia się plotka o dzierżawieniu gruntu pod ten budynek, a żywotność miała wynosić ok. 25 lat” – zauważył pan Michał. Z kolei pan Rafał rzucił z przekonaniem: „Z likwidacją, to nie plotka. Będą bloki jak obok na miejscu bazarku”. Wtóruje mu Pan Piotr, powołując się na kupców z malla „Ponoć właściciel chce się dogadać z deweloperem i postawić kolejne bloki”. Jakby na dowód, pani Elżbieta wpisała: „O rany. Rzeczywiście. Zajrzałam do krs i zobaczyłam, że od lata ub. roku Sadyba Best Mall jest w likwidacji.”

Postanowiliśmy sprawdzić, ile prawdy kryje się w tych alarmujących doniesieniach.

Na początek zajrzeliśmy do najbardziej wiarygodnego źródła, do wspominanego już KRS – czyli sądowego rejestru przedsiębiorców.  Firmy muszą tam na bieżąco przesyłać dokumenty o formie prowadzonej działalności, wspólnikach, zarządzie i wynikach finansowych.

"Sadyba Best Mall" zlikwidowana

Faktycznie, z sądowego rejestru wynika, że spółka „Sadyba Best Mall Sp. z o.o.”, która istniała nieprzerwanie od 15 grudnia 2006 roku (pod trzema nazwami - najpierw jako „Klepierre Warsaw Sp. z o.o.”, od 11 sierpnia 2022 jako „Sadyba Best Mall Sp z o.o.”, a od 22 grudnia 2022 jako „Sadyba Best Mall Sp z o.o. w likwidacji”) została ostatecznie zlikwidowana i wykreślona z rejestru w lipcu ubiegłego roku. Decyzję taką  podjęli właściciele spółki (firma Capucine B.V., reprezentująca koncern Kleppiere) ponad 1,5 roku wcześniej. Na nadzwyczajnym walnym zgromadzeniu wspólników, czyli na najważniejszym zgromadzeniu spółki, 1 grudnia 2022 uznali oni, że spółkę trzeba postawić w stan likwidacji i wyznaczyć likwidatora, który rozliczy się z ewentualnymi dłużnikami, a następnie podzieli majątek między wspólników. Likwidatorzy wykonali powierzone im zadanie, a sąd spółkę wykreślił z rejestru.

Dlaczego zlikwidowano spółkę Sadyba Best Mall? Oficjalne dokumenty o tym nie mówią. Widać jednak, że przyczyny zaistniały już dużo wcześniej. Bo właściciele podjęli decyzję o rozwiązaniu spółki już 1 grudnia 2020 roku. Wtedy nie chcieli jeszcze przeprowadzać likwidacji. W pierwszy roku Covidu, kiedy rząd zamknął wszystkie centra handlowe, spółka zanotowała gwałtowne pogorszenie finansów. Z 1,2 mln zł w 2019  przychody ogółem spadły do 68 tys. zł w 2020, a zysk netto ze 168 tys. zł w 2019 przerodził się w stratę netto rzędu -1,5 mln zł. Spadek jest widoczny, ale mało znaczący w skali centrum handlowego i zasobności właścicieli. Widać to choćby po innej spółce z porfela Kleppiere w Polsce. Spółka KLP Lublin Sp. z o.o. która zarządza centrum handlowym Lublin Plaza w Lublinie, należącym do tego samego francuskiego koncernu, odnotowała wzrost straty netto z -953 tys. zl w 2019 do -33,7 mln zł w 2020 i mimo to funkcjonuje do dziś (wciąż odnosząc słabe wyniki rzędu -21,9 mln zł straty netto w 2023 roku).

To nie ta spółka zarządza galerią handlową na Sadybie

Rację mają zatem czytelnicy, którzy zwrócili uwagę na to, że według KRS spółka Sadyba Best Mall została zlikwidowana. Tyle tylko że to nie ta spółka decyduje o sytuacji warszawskiej galerii. To nie ona zarządza galerią. Równolegle do niej, działała i wciąż działa inna spółka – KLP Investment Poland Sp. z o.o.  Firma ta, też należąca do koncernu Kleppiere, została zarejestrowana 10 września 2013 roku. Skala jej działalności i wyniki są nieporównywalne do skali i wyników spółki Sadyba Best Mall. W najtrudniejszym dla wszystkich galerii handlowych w Polsce roku 2020 (od 14 marca do 19 kwietnia i od 7 listopada do końca roku mogły w nich działać tylko sklepy spożywcze, drogerie i apteki) spółka KLP Investment Poland odnotowała przychody na poziomie 55 mln zł (spadek z 67,1 mln w 2019) i stratę netto w wysokości  -12,7 mln zł (spadek z +23,1 mln zł w 2019). Nawet rekordowa strata netto w 2021 roku na poziomie aż -125,1 mln zł nie zagroziła działalności spółki.

Dziś spółka zarządzająca galerią Sadyba Best Mall notuje stabilne, wysokie zyski netto (12,4 mln zł w 2022 i 40,4 mln zł w 2023) i nic nie wskazuje na to, by miała finansowy powód do zamknięcia. Sądowy rejestr przedsiębiorców KRS nie posiada jeszcze sprawozdań finansowych spółki za 2024 rok, więc nie wiadomo, jak na jej sytuację finansową wpłynęło silne oberwanie chmury, które miało miejsce w sierpniu ubiegłego roku. Intensywne opady deszczu doprowadziły wtedy do rozszczelnienia, a nawet zawalenia fragmentu dachu budynku. Woda przedostała się do wnętrza galerii, powodując jej zamknięcie do odwołania. Początkowo pojawiły się informacje o całkowitym zawaleniu dachu, ale później sprostowano, że uszkodzeniu uległ element dekoracyjny sufitu w foyer kina Cinema City.

Rozbudowa jest możliwa. Lublin wskazuje kierunek

Nasi czytelnicy donoszą o możliwej rozbudowie centrum. Mówią wręcz o budowie bloków na terenie centrum handlowego. Czy jest to możliwe? Plan miejscowy dla Sadyby Północnej z 2014 roku dopuszcza rozbudowę. - Dopuszcza się zachowanie, przebudowę, rozbudowę lub wymianę istniejącej zabudowy, według gabarytów i wskaźników ustalonych dla terenie…” – czytamy w dokumencie. Jednym ze wskaźników, które nowa zabudowa musiałaby uwzględniać, to maksymalna wysokość budynków podana w planie miejscowym, wynosząca 25 metrów. Jeśli przyjąć, że standardowa wysokość piętra mieszkalnego wynosi 2,5 metra plus 30 cm na strop, to przy tych ograniczeniach można by postawić budynek o wysokości 8 kondygnacji (7 pięter).

Czy budowa 7-piętrowych bloków na drogiej działce byłaby bardziej opłacalna od utrzymania dobrze prosperującego centrum handlowego? Przykład z Lublina pokazuje, że to fałszywy wybór. Można mieć i centrum handlowe, i bloki. Od lat generująca straty galeria handlowa Lublin Plaza  stara się od pewnego czasu o dwie nadbudowy – jedna miałaby 8 pięter, a druga aż piętnaście (obie widać w formie wizualizacji w dolnym prawym roku zdjęcia ilustracyjnego). W obu wieżach KLP Lublin (spółka zarządzająca galerią, powiązana z koncernem Kleppiere) planuje akademiki z 700 miejscami. 

Uzyskanie urzędowej zgody na taką inwestycję nie jest łatwe. Lubelski ratusz już raz, w kwietniu 2023, odmówił wnioskowi galerii o warunki zabudowy. Galeria odwołała się jednak do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a potem, po przegranej, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sąd nakazał miastu ponowne rozpatrzenie wniosku, a miasto znów, w październiku 2024, wydało decyzję odmowną. Właściciel centrum handlowego nie składa broni. Ponownie może się odwołać do SKO. – Temat pozostaje aktualny, a prace są w toku – zapewnia Elżbieta Górecka-Wysocka z CH Plaza w rozmowie z Dziennikiem Wschodnim.

Plan miejscowy pozwala

Czy tego typu zabudowa jak ta planowana w Lublinie mogłaby powstać na warszawskiej Sadybie? Odpowiedź jest jednoznaczna: tak, w odniesieniu do akademika o wysokości 8 kondygnacji i nie w przypadku akademika 15-kondygnacyjnego. Tylko ten pierwszy budynek spełniałby bowiem wymóg  maksymalnej wysokości do 24 metrów, zapisany w planie miejscowym dla Sadyby Północnej. Co ważniejsze jednak, akademiki mieszczą się w definicji usług dopuszczonych na tym terenie. W przeznaczeniu podstawowym plan miejscowy wymienia „obiekty handlu detalicznego, gastronomii, kultury, rozrywki, drobnego usługowego rzemiosła, biur, instytucji finansowych i innych usług nieuciążliwych dla otoczenia”.

Ważniejsza od przeznaczenia podstawowego jest jednak dla możliwej rozbudowy druga kategoria – przeznaczenie dopuszczalne. Według planu miejscowego dla Sadyby Północnej mieszczą się tu:

„obiekty uzupełniające przeznaczenie podstawowe, w szczególności: usługi administracji, turystyki, służby zdrowia, sportu i rekreacji, oświaty, opieki społecznej i socjalnej, poczty i telekomunikacji, wystawiennictwa, a także hotele i apartamenty, jeśli ich łączna powierzchnia użytkowa nie będzie większa niż połowa całej powierzchni użytkowej zabudowy występującej na terenie, a także obiekty infrastruktury technicznej i przyłącza do budynków.”

Na terenie centrum handlowego Sadyba Best Mall można zatem budować hotele i apartamenty (akademiki też), ale ich łączna powierzchnia użytkowa – czyli wszystkie pomieszczenia w budynkach z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych (do powierzchni użytkowej wlicza się m.in. garaże podziemne, piwnice, łazienki, kuchnie, przedpokoje, pomieszczenia gospodarcze, sutereny i poddasza użytkowe) nie mogą być większe niż połowa powierzchni, która już istnieje. Skoro całkowita powierzchnia użytkowa centrum handlowego Sadyba Best Mall wynosi 55 tys. m² (z czego 28 tys. m2 jest przeznaczonych na wynajem), to rozbudowa o funkcje mieszkaniowe mogłaby sięgać nie więcej niż 27,5 tys. m2 powierzchni użytkowej. Dla porównania, jedyny duży apartamentowiec na starej Sadybie, Nordic Sadyba przy Nałęczowskiej, oddany do użytku w 2021 roku, ma całkowitą powierzchnię użytkową 40 tys. m2.

Roszczenia i odszkodowania

- Słyszałem, że są jakieś roszczenia do tych ziem a zwłaszcza do parkingu – napisał w komentarzu na naszym Facebooku pan Maciej. Skoro sprawdzaliśmy wszystkie pogłoski dotyczące centrum handlowego na Sadybie, sprawdziliśmy również tą.  Ustaliliśmy, że Komisja do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich, której niegdyś przewodniczył poseł Patryk Jaki (PiS), a obecnie przewodniczy sekretarz stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości, Arkadiusz Myrcha (PO), zajmuje się sprawą potencjalnie nienależnego odszkodowania, jakie miasto Warszawa wypłaciło za reprywatyzację nieruchomości przy Powsińskiej 31 w Warszawie.

Jak podał PAP, w sierpniu 2008 r. spadkobierczyni dawnych właścicieli, reprezentowana przez znanego warszawskiego adwokata Roberta N., zwróciła się o przyznanie odszkodowania za pozbawienie faktycznej możliwości władania działką. W lipcu 2012 r. prezydent m. st. Warszawy ustalił odszkodowanie w kwocie 4 mln 686 tys. 615 zł za nieruchomość przy ul. Powsińskiej 31. W sierpniu 2018 roku, Prokurator Prokuratury Regionalnej złożył sprzeciw od tej decyzji. Zarzucił, że decyzja o odszkodowaniu mogła zostać wydana w wyniku przestępstwa polegającego na przyjęciu przez ówczesnego zastępcę dyrektora Biura Gospodarki Nieruchomościami korzyści majątkowej.

W 2019 roku komisja weryfikacyjna uchyliła decyzję prezydenta stolicy z 2012 o wypłacie odszkodowania za nieruchomość przy Powsińskiej 21 i przekazała sprawę do ponownego rozpatrzenia przez miasto.  Od tego czasu sprawa zmieniła numer i skład orzekający. Nadal jest rozpatrywana, ale z powodu skomplikowanego stanu sprawy oraz obszerności materiału dowodowego jej rozstrzygnięcie jest co jakiś czas odsuwane w czasie. Najnowsza decyzja komisji zakłada przedłużenie postępowania do 27 marca 2025.

Do czasu rozstrzygnięcia sprawy, trudno jest ocenić, jaki ona będzie miała wpływ na bieżącą lub przyszłą działalność galerii handlowej na Sadybie. Nie jest wykluczone, że wpływ ten będzie żaden, a sprawa dotyczy jedynie osób, których posądza się o uzyskanie nienależnego odszkodowania, tj. adwokata Roberta N. (zm. 2023) i wicedyrektora Biura Gospodarski Nieruchomościami w stołecznym ratuszu Jakuba R., który przygotowywał i podpisywał decyzje zwrotowe.  

Dzierżawa

- Do kiedy jest tam teraz dzierżawa gruntu? – pyta nasz czytelnik, pan Stanisław. Pan Michał ciągnie wątek: - Coraz pojawia się plotka o dzierżawieniu gruntu pod ten budynek, a żywotność miała wynosić ok. 25 lat.

Faktycznie, 31 lipca 2026 r. upływa 30-letnia dzierżawa gruntu, na którym stoi Sadyba Best Mall. Właściciel centrum handlowego wystąpił do stołecznego ratusza o sprzedaż gruntu przy Powsińskiej bez przetargu. Ale ten w 2023 odmówił. - Warunki umowy dzierżawy pozostają poufną kwestią między stronami – komentują sprawę przedstawiciele koncernu Klepierre.

Sprawa dzierżawy jednak do ratusza wróciła. - Kilka miesięcy temu dzierżawca wystąpił z wnioskiem o przedłużenie umowy dzierżawy na 30 lat bez zmiany jej celu – informuje Marzena Gawkowska, rzeczniczka stołecznego ratusza. W Gazecie Stołecznej wyjaśnia: - Nie zapadły jeszcze ostateczne decyzje w  tej sprawie. Na wydzierżawienie gruntu bez przetargu na okres powyżej trzech lat dotychczasowemu użytkownikowi musi się zgodzić Rada Warszawy.

Likwidacja, bloki, roszczenia – podsumowanie naszych ustaleń i co na to galeria handlowa

Z dostępnych nam źródeł wynika, że obawy naszych czytelników co do likwidacji galerii handlowej Sadyba Best Mall albo jej rozbudowy deweloperskiej nie znajdują potwierdzenia w oficjalnych dokumentach. Po pierwsze, likwidacji uległa inna spółka niż ta, która faktycznie zarządza galerią. A spółka, która zarządza galerią, notuje dobre wyniki finansowe. Po drugie, nic nam nie wiadomo o wniosku, który galeria handlowa miałaby złożyć w ratuszu w sprawie pozwolenia na budowę dla apartamentowca, hotelu lub akademika, choć budowę taką dopuszcza w tym miejscu plan miejscowy dla Sadyby Północnej cz. 1. Po trzecie, sprawa odszkodowań za nabycie w wyniku przestępstwa prawa  użytkowania wieczystego do nieruchomości przy Powsińskiej 31 w Warszawie wciąż nie jest rozstrzygnięta i nie wiadomo, jakie – i czy w ogóle - pociągnie za sobą skutki dla galerii handlowej na Sadybie. Po czwarte, i to jedyna potwierdzona plotka, 30-letnia dzierżawa gruntu pod centrum handlowym Sadyba Best Mall faktycznie dobiega końca i to już w przyszłym roku. Właściciele centrum próbują ją przedłużyć w stołecznym ratuszu.  

Z prośbą o komentarz w sprawie wszystkich wątków niepokojących naszych czytelników zwróciliśmy się również do zarządcy galerii Sadyba Best Mall. Chcieliśmy wiedzieć, jaka jest przyczyna i konsekwencje postawienia spółki Sadyba Best Mall w likwidację i wykreślenia wszystkich wpisów spółki z KRS. Pytaliśmy również, czy koncern Kleppiere planuje wyjść z inwestycji w Sadyba Best Mall? Jeśli tak, to kiedy? A także do kiedy obowiązuje dzierżawa działek pod Sadyba Best Mall i czy firma planuje budowę/zlecenie budowy obiektów mieszkaniowych albo usługowych o przeznaczeniu mieszkaniowym (np. akademików) na terenie działek zajmowanych przez Sadyba Best Mall.

Zamiast szczegółowych wyjaśnień, Agata Szołtysek ze spółki zarządzającej galerią handlową na Sadybie przekazała nam krótki komunikat. - Informujemy, że Sadyba Best Mall jest zarządzana przez spółkę KLP Investment Poland, a centrum handlowe działa bez zmian. Nie planujemy sprzedaży Sadyba Best Mall ani zakończenia inwestycji.

Dodatkowe informacje o planach wobec galerii na Sadybie biuro prasowe Klépierre przekazało Gazecie Wyborczej: - Nie ma w planach alternatywnych scenariuszy poza dalszą modernizacją i ewentualnie niewielką rozbudową centrum handlowego, o ile pozwolą na to sprzyjające okoliczności formalno-prawne.