Jeziorko Czerniakowskie to jedyne w Warszawie kąpielisko z naturalnym zbiornikiem wodnym. Do tego darmowe. W lecie ściągają tu tłumy warszawiaków. W promieniu kilkuset metrów od plaży mają oni do dyspozycji tylko jedno miejsce, w którym można zjeść lody, czy wypić zimne napoje. Jest ono tuż przy plaży, na terenie administrowanym przez OSiR Mokotów. 30-metrowa działka przeznaczona na kawiarenkę jest jak marzenie każdego restauratora – dużo ludzi i brak konkurencji.

I właśnie o ten mały kawałek ziemi toczyła się pod koniec roku walka kilku zainteresowanych firm. Walka na szczęście tylko wirtualna, bo na papierze i w Internecie. Z pięciu firm, które ubiegały się o dzierżawę miejsca nad Jeziorkiem Czerniakowskim i wzięły udział w miejskim konkursie, trzy uważają, że proces wyłonienia zwycięzcy nie był w pełni uczciwy. Wśród tych firm znalazła się – uwaga! -  zarówna firma, która dostała najwięcej punktów w konkursie i powinna zwyciężyć, jak i firmy, które dostały mniej punktów i powinny przegrać. Wszystkie trzy wskazują na te same nieprawidłowości.

Dwa konkursy

Ale zacznijmy od początku. OSiR Mokotów ogłosił pod koniec ubiegłego roku dwa konkursy na trzyletnią dzierżawę terenu przy plaży Jeziorka Czerniakowskiego. Pierwszy konkurs urzędnicy rozpisali 7 listopada, jako termin złożenia ofert podając 1 grudnia. Zgłosiło się 5 firm: trzy osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą (o nazwach Grand Tour, Galia i Grupa TB) oraz dwie spółki (GTB i Lake Bud).

Wśród oferentów znalazł się jeden dobrze znany - obecny dzierżawca terenu - oraz czterech nowych chętnych (przy czym jeden z nich jest powiązany osobowo i adresowo z dzierżawcą). Najwięcej punktów w konkursie, w którym liczyła się tylko i wyłącznie wysokość miesięcznego czynszu, zdobyła jedna z nowych firm. Ona zadeklarowała najwyższą stawkę czynszu. Gdyby nie unieważnienie konkursu, to ona by zwyciężyła. Urzędnicy bez podania przyczyny – choć zgodnie z regulaminem – unieważnili jednak  konkurs 15 grudnia.

Po niecałym tygodniu od unieważnienia pierwszego konkursu, 21 grudnia przedstawiciele OSiR Mokotów rozpisali drugi konkurs, z termem złożenia ofert do 3 stycznia tego roku. Do drugiego konkursu zgłosiła się tylko jedna firma – dotychczasowy dzierżawca. Pozostałe firmy, które startowały w pierwszym konkursie, zrezygnowały ze startu, widząc jak drastycznie zmieniono warunki konkursu. Ich zdaniem, nowe warunki faworyzowały jedną firmę – obecnego dzierżawcę. Drugi konkurs nie został jeszcze rozstrzygnięty.

Dużo specjalistycznych projektów do przygotowania w czasie świątecznym

Lista nieprawidłowości, o których powiedzieli nam oferenci, jest długa. Najważniejsze dotyczą drugiego konkursu. Po pierwsze, jak przekonują nas oferenci, urzędnicy postawili w nim wymogi, których spełnienie było nierealne, pracując od zera, w tak krótkim czasie. Twierdzą, że formalnie czas na przygotowanie oferty wyniósł co prawda 13 dni, ale w praktyce dni roboczych w tym okresie było zaledwie sześć (21, 22,  27, 28 i 29 grudnia oraz 2 stycznia). Reszta to święta i Nowy Rok.

- Jak odpowiedzieć na nowe, dużo bardziej skomplikowane kryteria konkursu w okresie świątecznym kiedy każdy jest zajęty Świętami, nie pracują duże firmy, architekci? – pyta jeden z oferentów, pan Michał (nazwisko znane redakcji). I dalej – Do tego w tym niedogodnym i krótkim terminie nie trzeba było złożyć tylko zaświadczeń i ogólnej wizji projektu oraz oferty cenowej, a dużo, dużo więcej niż w okresie listopadowym (w pierwszym konkursie, który trwał 5 tygodni – przyp. red.) - zauważa.

Co takiego trzeba było przygotować do oferty w czasie świątecznym, że przerosło to oferentów? Przede wszystkimi szczegółową koncepcję zagospodarowania nieruchomości. W materiałach konkursowych czytamy: - W projekcie (…) należy szczegółowo i czytelnie scharakteryzować zagospodarowanie nieruchomości - rzuty, przekrój oraz wizualizacje. Należy również wskazać miejsce posadowienia obiektów, oraz pojemników na odpady (muszą być osłonięte i zabezpieczone przed warunkami atmosferycznymi). W ofercie należy wskazać elementy identyfikacji wizualnej zagospodarowania: koncepcję systemu identyfikacji wizualnej (m.in. logo) i koncepcję oznakowania zewnętrznego.

W innym miejscu urzędnicy domagają się, by dołączyć do oferty „zdjęcia, portoflio itp., opis rozmieszczenia elementów zagospodarowania, w tym sposobu ich montażu i demontażu, dostępności terenu dla osób z niepełnosprawnościami”.

Drugi z oferentów, pan Krzysztof (nazwisko znane redakcji):- Wielokrotnie uczestniczyłem w przetargach i konkursach organizowanych przez organizacje publiczne, samorządy, miasto stołeczne Warszawa -  na wynajem nieruchomości, ale tam gdzie trzeba było wykonać tak szczegółowe wizualizacje, projekty, rzuty i przekroje, organizatorzy dawali znacznie więcej czasu. Zrobienie tak dużego zakresu prac przez architektów i grafików w kilka dni jest po prostu niemożliwe. To raczej praca na miesiąc. I to bez świąt.

- Skoro zmieniono tak bardzo warunki konkursu, to kto w okresie świątecznym mógł je spełnić? Jedyna firma, która wzięła udział w konkursie i go wygrała – sugeruje pan Michał (formalnie drugi konkurs nie został rozstrzygnięty, więc nie można jeszcze mówić o zwycięzcy – przyp. red.).

Dużo punktów za posiadanie sieci punktów gastronomicznych

Zdziwienie oferentów budzi też kryterium, które pojawiło się w drugim konkursie, a które premiuje posiadanie dużej liczby punktów gastronomicznych. Za prowadzenie 15 i więcej punktów gastronomicznych można było uzyskać 20 punktów, czyli tyle ile za koncepcję zagospodarowania.

- Ten konkurs wygląda na skrojony pod jakąś firmę sieciową – mówi pan Krzysztof. – Nie widzę innego uzasadnienia dla postawienia tak silnego akcentu na liczbę punktów gastro – dziwi się.  I dodaje: - Kiedy zobaczyłem tak drastycznie zmienione warunki konkursu (między pierwszym a drugim konkursem – przyp. red.), które były niemożliwe do spełnienia w ciągu świąt i jeszcze to kryterium o sieci punktów, zdecydowałem, że nie ma sensu startować ponownie.

Pan Krzysztof dziwi się też, że w warunkach drugiego konkursu zażądano, by oferent załączył polisę OC na okres 3 lat na kwotę 1 miliona złotych wraz z potwierdzeniem opłacenia składki. O ile jego zdaniem pozyskanie takiej polisy w jeden dzień jest możliwe nawet w okresie świątecznym, a kwota jest sensowna, to już sam wymóg zawarcia ubezpieczenia na taką kwotę, zanim oferent pozna wynik konkursu, jest bardzo nietypowa. – Jeśli nie wygram, to co ja później mam zrobić z takim ubezpieczeniem? To ogromne koszty. Chyba że oferent spodziewa się wygranej  – mówi.

Nieprawidłowości przy pierwszym konkursie

Zdaniem oferentów, nieprawidłowości zdarzały się już w pierwszym, unieważnionym konkursie.  Pan Michał wspomina: - Wiele razy dzwoniliśmy do ośrodka (ośrodek sportu i rekreacji – przyp. red.) i dowiadywaliśmy się o wszystko, co budziło naszą wątpliwość. Zauważyliśmy na przykład, że na początku nie było na stronie załączonego regulaminu, a w przetargu mieliśmy podpisać oświadczenie, że się z nim zgadzamy. Po naszej interwencji został dołączony.

Inna oferentka, pani Ewa, pokazuje nam korespondencję mailową z OSiR Mokotów, z której wynika, że urząd chciał wymóc na niej przedstawienie koncepcji zagospodarowania terenu (z wizualizacjami, rzutami itd.) w ciągu 3 dni.

Po tym, jak dowiedziała się telefonicznie, że jej oferta była najwyższa, 4 grudnia otrzymała wiadomość z OSiRu o następującej treści: - W załączeniu przesyłam wezwanie do przedstawienia koncepcji oraz innych dokumentów. Termin złożenia ww dokumentów upływa 7.12.2023 do godz. 14.00."  Pani Ewa odpowiedziała: - Podczas rozmowy telefonicznej mówił Pan (pracownik OSiR odpowiedzialny za konkurs, nazwisko znane redakcji – przyp. red.), że na szczegółowe rzuty i wizualizacje będzie czas później. Nie ukrywam, że jestem więc zdziwiona koniecznością złożenia tak szczegółowej dokumentacji w ciągu 3 dni.

Oferentka kontynuowała: - Rozumiem pkt. 2 Informatora Konkursowego, jednak nie jest tam wskazany żaden termin, a Pan w rozmowie telefonicznej, kiedy o to pytałam, powiedział mi, że będzie to wymagane dużo później, w przypadku wygranej, żeby niepotrzebnie nie angażować zasobów czasowych i finansowych. Stąd też nie zaplanowałam buforu czasowego na przygotowanie dokumentacji, która jest teraz wymagana w trybie niezwłocznym..

Niepewna wpływu tego żądania na jej status jako potencjalnej zwyciężczyni, pani Ewa pytała urzędnika w tym samym mailu: - W dokumentach konkursowych opublikowanych na stronie wysokość oferty najmu była wskazana jako jedyne kryterium. Czy dobrze rozumiem, że wszystkie podmioty kandydujące zostały poproszone o przedłożenie dokumentacji i to jednak na tej podstawie zostanie wyłoniony najemca? Jakie konsekwencje będzie miało dla mojej firmy jako podmiotu, który złożył najwyższą ofertę, nieprzedstawienie tych dokumentów w terminie 3 dni?

Po trzech dniach od powyższego maila i po ponaglającym kolejnym mailu, 7 grudnia – a więc już po terminie przesyłania ofert – urzędnik stanowczo ponowił swoje żądanie: „Mając na uwadze sygnalizowaną przez Panią nieobecność uprzejmie proszę o niezwłoczne przedstawienie koncepcji o której mowa w piśmie z dnia 4 grudnia 2023 r. tj. zagospodarowania obszaru-rzutów, przekrojów i w miarę możliwości wizualizacji, wskazania miejsce usytuowania śmietników, wskazania miejsce sprzedaży."

OSiR Mokotów wyjaśnia

Organizator obu konkursów nie widzi jakichkolwiek nieprawidłowości w postępowaniu konkursowym. Oto odpowiedzi, jakie otrzymaliśmy w poruszanych sprawach.

Dlaczego ogłoszono drugi konkurs z dużą liczbą wymogów, które trzeba było spełnić w ciągu zaledwie kilku dni roboczych i to w czasie świątecznym, kiedy większość specjalistów i firm nie pracuje? Zdaniem oferentów, to wyklucza oferentów, którzy nie mają takich projektów przygotowanych wcześniej.

Na ten zarzut dyrektor OSiR Mokotów Krzysztof Rosiński odpowiada ogólnikowo: - Wymogi zawarte w drugim konkursie są niezbędne dla ochrony interesu Zamawiającego. Terminy zawarte w warunkach konkursu są zgodne z zasadami prowadzenia postępowań tego typu oraz są konieczne dla zachowania terminowego prowadzenia przedmiotowego zadania.

Organizator konkursu, znów nie odnosząc się wprost do nietypowej sytuacji świąt, powołuje się dodatkowo na restrykcyjne przepisy: - Restrykcyjna Ustawa Prawo zamówień publicznych zakłada minimalny termin w postępowaniach krajowych na złożenie ofert w postaci 7 dni dla dostaw i usług, nie mniej jednak niniejsze postępowanie nie podlegało reżimowi ustawy Pzp.  

Rosiński zwraca też uwagę na potencjalną furtkę, z której nie skorzystali oferenci. - W toku ogłoszonego konkursu nie pojawiło się pytanie potencjalnych oferentów o możliwość wydłużenia terminu składania ofert – tłumaczy.

Dlaczego wprowadzono wymóg wielu punktów gastronomicznych? Zdaniem oferentów, faworyzuje on obecnego dzierżawcę. - Kryterium dotychczasowego doświadczenia ma na celu uniknięcie wyłonienia kontrahenta nierzetelnego – mówi dyrektor organizatora konkursu.

Czy w pierwszym konkursie od początku załączono regulamin do zestawu dokumentów konkursowych?  Oferenci twierdzą, że nie. Krzysztof Rosiński: - W chwili ogłoszenia pierwszego konkursu zamieściliśmy regulamin, który kompleksowo opisywał warunki konkursu. (…) Komplet dokumentów dotyczący pierwszego konkursu był znany oferentom od momentu ogłoszenia. W chwili ogłoszenia pierwszego konkursu były jednoznacznie opisane wymagania dotyczące treści i zakresu oferty konkursowej.

Czy przedstawiciel zamawiającego miał prawo żądać od oferentki, która zadeklarowała najwyższy czynsz, przedstawienia koncepcji zagospodarowania terenu w ciągu 3 dni? Dyrektor OSiR Mokotów: - Z uwagi na fakt, iż na zasadach ogłoszonego konkursu zamawiający nie był uprawniony do żądania od oferentów przedstawienia koncepcji zagospodarowania terenu, zaś jak wynikło w toku konkursu przedstawienie takiej koncepcji stało się niezbędne, podjęto decyzję o odwołaniu konkursu.

Oferenci z pierwszego konkursu, którzy zdecydowali się nie przystępować do drugiego konkursu, uważają, że tłumaczenia urzędników nie rozwiewają ich wątpliwości co do tego, czy oba konkursy zostały przeprowadzone uczciwie i rzetelnie. - Celem zachowania transparentności, obiektywizmu i bezstronności postępowanie konkursowe zostało unieważnione – tłumaczył powody unieważnienia pierwszego konkursu dyrektor Rosiński. Może z tych samych powodów warto podobnie podejść do drugiego konkursu?

Obecny dzierżawca nie odpowiedział na nasze pytania i prośbę o komentarz.