Nie dwie, nie trzy, ale aż dziesięć inwestycji ma powstać na dziewiczych polach między Jeziorkiem Czerniakowskim a Trasą Siekierkowską. Tyle trwających postępowań o pozwolenie na budowę lub decyzję środowiskową naliczyliśmy, analizując bazy danych stołecznego ratusza i mapy geodezyjne. Informacje te zweryfikowaliśmy następnie z urzędnikami i deweloperami, bo informacje dostępne publicznie są zwykle zdawkowe i nie dają pełnego obrazu sytuacji.

Dziesięć inwestycji to sporo. Żeby wyobrazić sobie skalę planowanej zabudowy, należy wiedzieć, że za każdą z tych inwestycji kryje się zwykle 4-6 budynków. Wśród deweloperów dwóch się wyróżnia – Mayland, obecny w dwóch inwestycjach (mieszkaniowej Libretto spółki Arietta i biurowo-handlowej Mayland) oraz Robyg, obecny w trzech inwestycjach (wszystkie mieszkaniowe przy Antoniewskiej i Kalorycznej). Jak dowiedzieliśmy się od osób dobrze znających procesy deweloperskie na tym obszarze, wkrótce na polach przy Jeziorku Czerniakowskim pojawić się może kolejny duży deweloper, który przejmie jeden z obecnych tu projektów.

O poszczególnych inwestycjach wraz z ich rozmieszczeniem w terenie opowiemy w kolejnym artykule.

Zielone światło dla niecek

Mimo dużego zainteresowania deweloperów terenami Czerniakowa Południowego, inwestycje stoją.  Powodem jest brak koncepcji zagospodarowania wód opadowych z terenu pól i ich doprowadzenia do Jeziorka Czerniakowskiego. Dokument ten ma dać odpowiedź na pytanie, jak poprowadzić podziemny system niecek i zbiorników oraz rur, aby woda z terenów inwestycji spływała grawitacyjnie do głównego zbiornika rezerwatu. Bez tego dokumentu organy miasta – Zarząd Dróg Miejskich, Biuro Architektury i Biuro Ochrony Środowiska – nie chcą rozpatrywać wniosków o pozwolenie na budowę.

– Cały czas czekamy na koncepcję niecek. Jej brak blokuje inne uzgodnienia – przede wszystkim drogowe, wodociągowe i kanalizacyjne – potwierdza Justyna Cymerman, dyrektor działu urbanistyki z firmy Greenfields, która koordynuje inwestycje w tym rejonie na rzecz dewelopera Apricot.

Kilka dni temu pojawiło się jednak światełko w tunelu. Stołeczny ratusz po kilku miesiącach przestoju, rozstrzygnął przetarg na wykonawcę, który dokończy koncepcję (urzędnicy zerwali umowę z poprzednim wykonawcą w styczniu tego roku). 1 września urzędnicy podpisali umowę z firmą RETENCJAPL z Gdańska. Dokument, na który czekają wszyscy deweloperzy, ma być gotowy za 9 miesięcy, czyli 1 czerwca 2024.

Deweloperów nie cieszy odblokowanie ważnego procesu. Co zaskakuje, to nie kolejne opóźnienie - kolejne 9 miesięcy czekania – jest dla nich problemem. – Nie mamy pewności, czy nowa koncepcja uwzględni etapowanie budowy tego systemu niecek i rur – mówi przedstawicielka firmy Greenfields. - Bez niego wszyscy deweloperzy musieliby zbudować swoją część systemu i podłączyć się do niego w tym samym czasie. To mało realne – tłumaczy.

– Nie mamy pewności, czy nowa koncepcja uwzględni etapowanie realizacji systemu niecek – mówi przedstawicielka firmy Greenfields. - Bez etapowania przed budową inwestycji mieszkaniowych, oświatowych czy dróg na tym terenie, cały system wyprzedzająco musi zostać wybudowany lub wszyscy Inwestorzy planujący inwestycję w tym rejonie muszą zbudować swoją część systemu i podłączyć się do niego w tym samym momencie. Ani jedno, ani drugie rozwiązanie nie jest realne – tłumaczy.

Przedstawicielka inwestorów widzi też inny problem. – Teren Czerniakowa Południowego składa się z wąskich długich działek ewidencyjnych, to w przeszłości były pola uprawne. Nie wszystkie działki zostały sprzedane deweloperom, duża część ma nieuregulowany stan prawny. W Polsce nie ma narzędzi do wywłaszczenia terenu celem realizacji takiej infrastruktury, zatem planiści zaproponowali system nie mając efektywnych narzędzi do jego realizacji - mówi Justyna Cymerman. I dodaje: - rozwiązania umożliwiające realizację systemu niecek w etapach są kluczowe dla możliwości zagospodarowania tego terenu i spełnienia standardów m.st. Warszawy w zakresie realizacji błękitno-zielonej infrastruktury. Na omawianym terenie mogą wkrótce powstać nowe mieszkania dla warszawiaków, tak potrzebne w świetle kryzysu związanego z dostępnością mieszkań na rynku.

NSA reaguje na skargę wojewody

Brak koncepcji doprowadzenia wody z terenów inwestycji do Jeziorka Czerniakowskiego to główny problem uniemożliwiający szybką zabudowę. Ale jest i drugi. To skarga wojewody mazowieckiego na plan miejscowy dla Czernikowa Południowego. Zaraz po uchwaleniu planu wojewoda zakwestionował wyliczenia planistów, twierdząc m.in., że nie zachowano na tym terenie wymaganego przepisami wskaźnika 60% powierzchni biologicznie czynnej. Wojewoda zaskarżył plan do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Po apelacji miasta, sprawa trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego. 

Po czterech latach od uchwalenia planu (4 lipca 2019), a po dwóch latach od wpłynięcia apelacji, Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) zajął się skargą na jawnym posiedzeniu 30 sierpnia tego roku. I zdecydował o uchyleniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 12 sierpnia 2020 r. w części dotyczącej oddalenia skargi Wojewody. Oraz przekazał sprawę do WSA do ponownego rozpoznania.

Oznacza to tyle, że sprawa pozostaje nierozstrzygnięta i że ponownie zajmie się nią WSA. To kolejne opóźnienie. Nie znane są powody takiej decyzji (czekamy na uzasadnienie wyroku), więc trudno osądzić, kto ma większe szanse w sporze – czy miasto, czy wojewoda. Póki co plan miejscowy dla Czerniakowa Południowego wciąż obowiązuje. Deweloperzy, z którymi rozmawialiśmy, nie traktują jednak tej sprawy jako specjalnie istotnej z punktu widzenia ich decyzji inwestycyjnych. Niektórzy wręcz dowiedzieli się o najnowszym rozstrzygnięciu NSA od nas.