Jeziorko Czernikowskie: znika główna przeszkoda, blokująca zabudowę pobliskich pól

poniedziałek, 07 sierpień 2023 10:33
Wydrukuj
Email

Jeziorko Czerniakowskie Fot. Dariusz Borowicz

Dobra wiadomość dla deweloperów i ratusza. Znalazł się chętny na dokończenie koncepcji zasilania Jeziorka Czerniakowskiego w wodę. Bez niej urzędnicy nie chcą wydawać pozwoleń na budowę dla planowanych tu apartamentowców. Na horyzoncie są jednak dwie nowe przeszkody.

To inwestycyjne eldorado. Takie Miasteczko Wilanów bis, ale 20 lat wstecz, zanim jeszcze wjechały pierwsze koparki. Po kilku latach zastoju ta wizja ma wreszcie szansę się spełnić.

Urzędnicy dali zielone światło, a i tak wszystko stoi

Tuż przy Moście Siekierkowskim leży 90 hektarów dziewiczych pól, z których część należy do otuliny rezerwatu przyrody Jeziorko Czerniakowskie. Blisko Wisłostrady i centrów handlowych, rzut beretem na Sadybę i do Wilanowa. Teren, który czeka na podbój. Jest na to przyzwolenie urzędników – kilka lat temu przygotowano i zatwierdzono plan miejscowy dla tego terenu. Co więcej, w wyłożonym niedawno projekcie studium rozwoju miasta, czyli w rozrysowanej strategii, ten teren został wyraźnie oznaczony jako jeden z głównych obszarów przyszłej intensywnej zabudowy. Stąd m.in. pomysł ratusza, by poprowadzić tu trzecią nitkę metra.

Ratusz chce budować, deweloperzy też. Od 2019 roku, czyli od uchwalenia planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego, nic jednak się nie dzieje. Przez cztery lata urzędnicy nie wydali jeszcze ani jednego pozwolenia na budowę. Dlaczego?

Powód jest jeden

Powód jest jeden: brak koncepcji zasilania w wodę pobliskiego Jeziorka Czerniakowskiego. Taka koncepcja, a w zasadzie system niecek odprowadzających wodę z przyszłych inwestycji do największego naturalnego zbiornika w mieście, była zapisana w planie miejscowym jako warunek, a raczej pierwszy krok przed uruchomieniem indywidualnych inwestycji budowlanych.

– Plan wyznacza kolejność: najpierw musi powstać układ hydrologiczny, dopiero potem zabudowa - mówiła w chwili uchwalania planu Marlena Happach, dyrektorka miejskiego biura architektury.

- Przedstawiciele miasta zdobycie wielu uzgodnień uzależnili od powstania tego opracowania – potwierdziła nam w styczniu tego roku Aleksandra Wołodźko, prezeska firmy Greenfields, która w imieniu dewelopera zabiegała o pozwolenie na budowę w rejonie Jeziorka Czerniakowskiego.

Koncepcja (pełna nazwa „Koncepcja zagospodarowania oraz odprowadzania wód opadowych i roztopowych dla obszaru Łuku Siekierkowskiego na północ i na południe od Trasy Siekierkowskiej”) miała wskazać, jak stworzyć taki system niecek, kanałów i stawów i jak udrożnić inne źródła zasilania, a deweloperzy w domniemaniu (choć nie było to zapisane w planie) mieli potem taki system stworzyć na własny koszt – każdy na swojej działce.

Pech chciał, że wybrany w przetargu wykonawca koncepcji nie spełnił oczekiwań ratusza i ten na początku stycznia 2023 – po dwóch latach od zlecenia - umowę z nim rozwiązał. Na szczęście nie wszystko zostało stracone. Urzędnicy przyjęli bez uwag połowę wykonanych prac – głównie te związane z inwentaryzacją okolicy. Do wykonania została druga połowa – konkretne pomysły na zasilanie.

Przetarg na dokończenie koncepcji

Sparzeni nieudanym pierwszym przetargiem, urzędnicy podeszli do drugiego z większą ostrożnością. Zamiast po prostu skopiować i ogłosić niezrealizowaną część zamówienia, postanowili najpierw wsłuchać się w opinie potencjalnych oferentów. W maju tego roku przeprowadzili tzw. wstępne konsultacje rynkowe, do których zgłosiły się cztery firmy. Urzędnicy chcieli zrozumieć ich oczekiwania i ewentualnie poprawić treść przetargu. Po zweryfikowaniu pierwotnego zamówienia i uwzględnieniu części uwag, w lipcu biuro architektury i planowania przestrzennego w stołecznym ratuszu rozpisało przetarg na dokończenie koncepcji.

3 sierpnia w południe otwarto koperty. Okazało się, że w ponownym przetargu wystartowały trzy z czterech firm, które uczestniczyły wcześniej w konsultacjach. Dwie z nich zmieściły się w budżecie (799,5 tys. zł), który urzędnicy przeznaczyli na to zadanie. Aż o 200 tysięcy poniżej limitu, nieco ponad 583 tys. zł, znalazła się spółka RETENCJAPL z Gdańska. O 100 tysięcy droższa od najtańszego oferenta (z ceną 699.870 zł) była firma ŁUKASZ SZKUDLAREK ekovert z Wrocławia. Najdroższą ofertę, która mocno przebiła budżet zlecającego, złożyła firma DHI z Warszawy (1.041.883,80 zł).

Na podpisanie umowy i rozpoczęcie prac jest czas do 1 września. Z warunków przetargu wiadomo z kolei, że zwycięski wykonawca (najprawdopodobniej RETENCJAPL) będzie musiał dostarczyć gotową koncepcję po 9 miesiącach od podpisania umowy. To wszystko oznacza, że dokument, którego od tak dawna wypatrują deweloperzy, powinien wylądować na biurkach urzędników najpóźniej do 1 czerwca 2024. Potem minie zapewne kolejnych kilka miesięcy na wyborze docelowego wariantu zasilania i drugie tyle na przygotowanie warunków budowy systemu zagospodarowania i odprowadzania wód opadowych lub roztopowych dla deweloperów.

Opis zastosowań koncepcji, zawarty w dokumentach przetargowych, sugeruje, że na wydaniu warunków dla poszczególnych inwestorów może się nie skończyć. Urzędnicy piszą: - Na podstawie koncepcji będą wydawane warunki odprowadzania wód/gospodarowania wodami opadowymi lub roztopowymi lub będą wykonywane programy funkcjonalno-użytkowe, projekty budowlane i wykonawcze budowy lub rozbudowy poszczególnych elementów systemu na obszarze objętym opracowaniem koncepcji. Czy za tym kryją się kolejne miesiące, potrzebne na pracę urzędników?

Na horyzoncie pojawiają się nowe znaki zapytania

Główny warunek dla startu zabudowy – przygotowanie koncepcji zasilania Jeziorka Czerniakowskiego w wodę – ma szansę zostać spełniony w połowie przyszłego roku. Ale są jeszcze dwa mniejsze problemy, które mogą opóźnić wejście deweloperów na przedpole rezerwatu.

Pierwszy problem to rozpatrzenie skargi nadzorczej wojewody mazowieckiego na plan miejscowy dla Czerniakowa Południowego. Przypomnijmy: poprzedni wojewoda Konstanty Radziwiłł uznał, że ratusz niezgodnie z prawem (tzn. ze studium rozwoju miasta) wyliczył wskaźniki zabudowy w stosunku do powierzchni zielonej. Zdaniem wojewody to powinno wystarczyć, by obalić plan miejscowy.

20 sierpnia 2019 roku Radziwiłł złożył formalną skargę do sądu, 12 sierpnia 2020 Wojewódzki Sąd Administracyjny ją rozpatrzył. WSA częściowo unieważnił zapisy planu, a częściowo skargę wojewody oddalił. Niezadowolony jednak z tego wyroku, wojewoda złożył 14 września 2020 skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Miasto ustosunkowało się do zarzutów i złożyło swoją odpowiedź w sądzie. Na wyznaczenie terminu rozprawy w tej sprawie czekać trzeba było jednak aż trzy lata. Jak właśnie poinformował nas Artur Szklarczyk z biura prasowego ratusza, termin ten wyznaczono w końcu na 30 sierpnia 2023. Wyrok albo całkowicie wywróci plan, albo co bardziej prawdopodobne usunie tylko niektóre zapisy.

Do czasu ostatecznego wyroku nadal obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Czerniakowa Południowego. Radni Warszawy uchwalili go 4 lipca 2019 (Uchwała Nr XV/349/2019).

Jest jeszcze drugi problem. To polityka. W kwietniu przyszłego roku czekają Warszawę wybory samorządowe. W marcu 2023 obecny prezydent miasta, Rafał Trzaskowski, zapowiedział co prawda w stacji TVN, że zamierza ubiegać się o kolejną kadencję. Ale już w połowie lipca, pytany w radiu RMF FM, czy będzie jednak kandydować w wyborach parlamentarnych, odparł: - Nastawiam się na Warszawę w 100 procentach, natomiast ja się jednej rzeczy nauczyłem, że nie wykluczam żadnego scenariusza. Polityka się jednak zmienia i jest niepewna – dodał.

Ewentualna rezygnacja na stanowisku prezydenta miasta i związana z tym zmiana ekipy rządzącej Warszawą nie jest zatem wykluczona. A to - mimo oddania na czas koncepcji zasilania w wodę - może ponownie opóźnić realizację planów hydrologicznych dla Jeziorka Czerniakowskiego.

AKTUALIZACJA

24 sierpnia 2023 stołeczny ratusz poinformowł o wybraniu najkorzystniejszej oferty w przetargu na wykonawcę „Koncepcji zagospodarowania oraz odprowadzania wód opadowych i roztopowych dla obszaru Łuku Siekierkowskiego na północ i na południe od Trasy Siekierkowskiej”. Zgodnie z naszymi przewidywaniami, zwycięzcą została spółka RETENCJAP z Gdańska, która zaoferowała najniższą cenę.