Grudzień to dla deweloperów gorący okres zamykania ostatniego kwartału i tworzenia raportu giełdowego za cały rok. Czy potrzeba pokazania jak najlepszych wyników sprzedaży przekłada się na obniżki ceny mieszkań? Tak, na Sadybie i okolicach widać taki trend. Czy ma to wpływ na sprzedaż? Owszem, ale tylko na osiedlach, gdzie ceny nie przekraczają granicy 17 tysięcy złotych z metra.

Gdzie można wytargować najwięcej? Gdzie mieszkania sprzedają się dobrze, a gdzie widać zastój? Gdzie trzeba uważać na tricki deweloperów? Oto najnowsze zmiany na rynku nowych nieruchomości w rejonie warszawskiej Sadyby. Analizujemy tylko najbardziej poszukiwane lokale – 2 pokoje powyżej parteru.

Kto najwięcej obniżył ceny w rejonie Sadyby

Duże i masowe zniżki w okolicach Sadyby odnotowaliśmy w ostatnim miesiącu tylko w dwóch inwestycjach: Sadyba Spot przy Powsińskiej 27 na Sadybie i Rytm Mokotowa przy Antoniewskiej 22 na Augustówce. W pierwszym przypadku obniżka wynosi 10% i obejmuje 13 lokali, a w drugim 7-8% i dotyczy 22 lokali. Promocja w Sadyba Spot daje realną oszczędność ok. 90 tys. zł na lokalu, a w tańszym osiedlu Rytm Mokotowa 30 do 50 tys. zł na mieszkaniu.

Na pozostałych nowych osiedlach wokół Sadyby zniżki albo dotyczą pojedynczych lokali, albo w ogóle ich nie ma. Co ciekawe, oficjalnych promocji (wyjątkiem są 2 lokale – wabiki cenowe) nie oferuje największy w okolicy deweloper – Dom Development. Mimo tego, że pierwszy etap jego ogromnego osiedla Mokotów Sportowy przy Antoniewskiej ma być gotowy już w pierwszym kwartale przyszłego roku.

Wysokość obniżki nie przekłada się bezpośrednio na większe zainteresowanie klientów. Apartamentowiec Sadyba Spot jeszcze miesiąc temu oferował 27 wolnych 2-pokojowych lokali powyżej parteru, a dziś – mimo 10% zniżki - oferuje ich… 28 (w tym 13 z promocją). Najwidoczniej nie wszystkie wcześniej zarezerwowane mieszkania udało się sprzedać i część z nich wróciła do puli dostępnych lokali. Lepiej wiedzie się deweloperowi osiedla Rytm Mokotowa. W ciągu ostatniego miesiąca sprzedał on 5 mieszkań 2-pokojowych powyżej parteru (zasób tego typu wolnych mieszkań spadł w tym czasie z 29 do 24). W przypadku inwestycji na Augustówce na skuteczność sprzedaży ma wpływ nie tyle sama obniżka, co znacznie niższa cena wyjściowa za metr (15,3-15,9 tys. zł / m2 w Rytmie Mokotowa kontra 17,9 tys. zł/m2 wzwyż w Sadyba Spot).

Gdzie są najtańsze nowe mieszkania w rejonie Sadyby

Kolejność miejsc na podium nie zmienia się od czasu, kiedy we wrześniu zaczęliśmy śledzić ceny nowych inwestycji mieszkaniowych na Sadybie i w jej okolicach. Aby nie zaciemniać obrazu, po raz pierwszy ignorujemy wabiki cenowe – zwykle jedno lub dwa mieszkania, które mają zdecydowanie niższe ceny i są ogłaszane dużymi literami na pierwszej stronie witryny dewelopera, by przyciągnąć uwagę klientów.  

Najtańsze mieszkania na Sadybie i wokół niej oferuje osiedle Rytm Mokotowa przy Antoniewskiej. Dwójki powyżej parteru wystawione są tam przeważnie po cenie 15,3-15,9 tys. zł /m2 i od 610 tys. zł za mieszkanie (nie licząc miejsc postojowych i komórek lokatorskich). Drugie miejsce zajmuje inwestycja Mokotów Sportowy przy Antoniewskiej. Interesujące nas lokale „chodzą” tam przeważnie po 16,7-16,7 tys. zł / m2 i od 630 tys. zł za mieszkanie (zwykle są jednak mniejsze o kilka metrów od tych z Rytmu Mokotowa). Na najniższym stopniu podium znajduje się Augustówka Residence przy Kostrzyńskiej. Dwupokojowe mieszkania powyżej parteru kosztują tam zwykle 17,2-17,5 tys. zł /m2 i 730-750 tys. zł za sam lokal.

Stare nawyki trudno wykorzenić

Mimo że rządowe regulacje o przejrzystości cen działają od września, to jak dowodzi przykład Sadyby i okolic, klient nadal musi zainwestować sporo czasu, by porównać ceny między inwestycjami. A to deweloper nie stworzył własnej strony ze szczegółowymi informacjami o każdym lokalu i ogłasza tylko ogólne informacje na stronie pośrednika (Zielona 44). A to zaraz obok cen widocznych na stronie deweloper zapomniał zamieścić historię zmian cen i trzeba po nią sięgnąć do osobnego pliku Excel zawieszonego w innym miejscu strony (Zielono Mi). A to mimo użycia magicznego słowa promocja, nie ma na stronie informacji ani słowa o tym, jaka była najniższa cena tego lokalu w ostatnich 30 dniach (Sadyba Spot). Są też triki cenowe, o których pisaliśmy wczoraj, które mają pomóc mu uwierzyć, że właśnie ma do czynienia ze świeżą atrakcyjną okazją, nawet jeśli ta okazja to de facto podwyżka pierwotnej ceny (Sadyba Spot). Jak widać, stare nawyki deweloperów trudno wykorzenić.