Jak co miesiąc portal Sadyba24 sprawdza, jak sprzedają się nowe mieszkania w rejonie warszawskiej Sadyby i czy nowe rządowe przepisy faktycznie zwiększają przejrzystość cen na rynku. I jak co miesiąc natrafiamy na pomysły deweloperów, zmierzające do nagięcia prawa i utrudnienia klientom porównania cen.

Absolutnym hitem w zakresie zaciemniania faktycznych ruchów cenowych jest w tym miesiącu firma giełdowa Unidevelopment. Jej inwestycja o nazwie Sadyba Spot, znajdująca się na rogu Powsińskiej i św. Bonifacego na warszawskiej Sadybie, przebija aktualnie wszystkie oferty lokalnej konkurencji pod względem wielkości zniżek. 13 dwupokojowych mieszkań powyżej parteru można tu kupić w promocji 10%. Oznacza to średnie oszczędności rzędu ponad 90 tysięcy na lokalu.

Kiedy jednak przyjrzeliśmy się dokładniej historii cen promocyjnych lokali okazało się, że te obniżki to głównie sprytna sztuczka marketingowa. A właściwie trzy sztuczki. Opisujemy je po kolei.

Wprowadzenie wyższej ceny na dzień przed obniżką

Pierwsza sztuczka polega na takim pompowaniu ceny lokalu, by obniżyć ją na dzień przed promocją i taki zjazd ceny promować. Jeden z lokali na Sadybie przeszedł w ten sposób aż trzy podwyżki ceny w ciągu jednego dnia (wszystkie widać na zdjęciu ilustracyjnym do artykułu). Ostatnia cena, wstawiona na dzień przed promocją, a następnie przekreślona, sugeruje, że klient zaoszczędzi aż 200 tys. złotych.

Na stronie inwestycji Unidevelopment widać, że dwupokojowy, 50-metrowy lokal na 3. piętrze, noszący numer 11, został przeceniony o 90 tysięcy złotych. Zamiast 1.143.815 zł (22 692 zł/m2) (ta cena jest przekreślona) kosztuje on 1.053.636 zł (20 692 zł/m2).

Dopiero jednak jak klikniemy na stronie przycisk „historia zmian ceny” okazuje się, że ta droższa cena, od której naliczono szczodry upust, została ogłoszona tego samego dnia, 12 grudnia, co obecnie obowiązująca cena, tyle że zapewne kilka godzin wcześniej. Co więcej, również tego samego dnia, 12 grudnia, ale jeszcze wcześniej, ten sam lokal kosztował 811.155 zł (15 930 zł/m2). A jeszcze dzień wcześniej, 11 grudnia, cena wynosiła 1.029.434 zł (20 216.7 zł/m2). Jakby tego było mało, to 17 listopada, jak zaznaczono w historii cen, mieszkanie to kosztowało 811.155 tys. zł (i 15.930 zł/m2).

Komuś się źle kliknęło? Cztery razy w ciągu dwóch dni? Może. Akurat takie zachowanie – choć budzi poważne wątpliwości co do intencji – jest zgodne z przepisami (o ile faktycznie podane w historii ceny zostały zgłoszone na stronie ministerstwa, które monitoruje ceny deweloperów). Na pewno jednak nie jest zgodne z przepisami to, że obok obowiązującej dziś ceny nie podano najniższej ceny z ostatnich 30 dni. Gdyby tak było, na stronie powinna widnieć cena z 17 listopada: 811.155 tys. zł, czyli 15.930 zł/m2.  Wówczas okazałoby się jednak, że nowa cena nie oznacza obniżki w przeciągu ostatnich 30 dni, ale de facto podwyżkę i to sporą, bo o ponad 200 tys. zł!

Obniżka wobec ceny… sprzed 3 miesięcy

Nie jest to jedyne „poważne niedociągnięcie”. Kolejny dwupokojowy lokal na przecenie, nr 22, kosztuje dziś 837 558,90 zł (16 110,00 zł/m2). Powyżej tej ceny widać przekreśloną cenę 930 621,00 zł (17 900,00 zł/m2). Ten spadek jest akurat zgodny z prawdą. Tyle że powyżej aktualnej ceny nie powinna widnieć cena ostatnia, tylko najniższa cena z ostatnich 30 dni. W taki sposób rząd chciał ukrócić manipulowanie cenami i wprowadzanie klienta w błąd. Gdyby spojrzeć do historii cen lokalu nr 22, okaże się, że 30 dni temu najniższa cena wynosiła 837 558.9 zł (16 110 zł/m²), obowiązująca nieprzerwanie od 25 września. Zamiast zatem obniżki o ponad 90 tysięcy, powinniśmy widzieć cenę bez obniżki. Przekreślenie ewidentnie wprowadza klienta w błąd i jest niezgodne z przepisami.

Podobny przypadek jak przy numerze 22 mamy w lokalu z numerem 2. Obecna cena to 1 020 343,50 zł (14 850,00 zł/m2). Poniżej na stronie dewelopera widać przekreśloną cenę 1 133 715,00 zł (16 500,00 zł/m2). Tymczasem ta wyższa cena nie pochodzi z ostatnich 30 dni przed obniżką, która nastąpiła w dniu 11 grudnia, tylko…. z 10 września. Tak wynika z historii cen tego lokalu.

Kolejny przypadek – znów dwupokojowe mieszkanie nr 24. Dziś kosztuje 769 419,00 zł (18 630,00 zł/m2). Przekreślona cena poniżej to 854 910,00 zł (20 700,00 zł/m2) . Ponad 80 tysięcy oszczędności! A jednak – jak wynika z historii cen - w ostatnich 30 dniach cena tego lokalu się nie zmieniła. Tak jak i dziś, wynosiła 769 419,00 zł. Poprzednia, wyższa cena, która widnieje jako przekreślona, pochodzi natomiast z… 25 września.

Mieszkanie numer 28. Dwa pokoje. Od 11 grudnia kosztuje 847 080 zł (16 290 zł/m2), ale przekreślona cena 941 200 zł (18 100 zł/m2) nie pochodzi z ostatnich 30 dni jak nakazuje podawać prawo (przez ten czas wynosiła tyle samo co dziś, czyli 847 080 zł).  Pochodzi sprzed 3 miesięcy, a dokładnie z 10 września.

Podobną sztuczkę znaleźliśmy przy objętych promocją lokalach nr 34, 40, 42, 46, 91 i 93.

W ogóle nie było takiej ceny!

Inny trik widać przy dwupokojowym mieszkaniu nr 55. Jako aktualnie obowiązująca wyświetla się tu cena 739 260,00 zł (18 000,00 zł/m2). Powyżej tej ceny pojawia się na stronie przekreślona cena 821 400,00 zł (20 000,00 zł/m2). Taki zabieg sugeruje, że lokal został objęty promocją. I to sporą, bo wynoszącą ponad 80 tysięcy złotych. Nie jest to jednak obniżka wobec ceny z ostatnich 30 dni, jak nakazuje podawać prawo. Nie jest to obniżka w ogóle. Bo takiej wyższej ceny nigdy nie było. Przynajmniej nie ma jej w wykazie historii cen tego lokalu, zamieszczonym na stronie sadybaspot.pl przez dewelopera. Od 10 września, czyli od pierwszego wpisu, który zamieścił deweloper w historii cen lokalu nr 55, cena zawsze wynosiła 739 260,00 zł.

Ten sam trik pojawia się przy kolejnym „przecenionym” mieszkaniu nr 58. Obecna cena, obowiązująca od 12 grudnia, to 967 894,72 zł (16 472,00 zł/m2) , a przekreślona powyżej niej to 1 065 436,32 zł (18 132,00 zł/m2).  W ciągu 2 dni, 12 i 11 grudnia, aż czterokrotnie zmieniono ceny przy tym lokalu. Jest to dziwne, ale nie jest zabronione. Kluczowe jest to, że po pierwsze, według historii cen, cena powyżej miliona nie istniała w ostatnich 30 dniach, a po drugie – takiej ceny nigdy nie było! Przynajmniej od 10 września, kiedy w historii cen zamieszczono pierwszy wpis. Notabene wtedy, 3 miesiące temu, cena była bardzo podobna do obecnej i wynosiła  975 416 zł (16 600 zł/m2).

***

Jak widać obowiązująca od września ustawa o przejrzystości cen nowych mieszkań i dyrektrywa Omnibus o publikowaniu najniższej ceny z 30 dni przed promocją nie zawsze są jednocześnie respektowane przez największych – giełdowych – deweloperów.  

Aktualizacja z 18 grudnia:

Firma Unidevelopment, której niejasne praktyki sprzedażowe, omówiliśmy w artykule, przesłała do naszej redakcji komentarz. Wyjaśnia w nim, skąd wzięły się wyższe ceny niektórych mieszkań i jak wyliczane są rabaty:

"W odniesieniu do zawartych w tekście informacji pragniemy poinformować, że część zaprezentowanych zmian cen mieszkań, wynika z faktu, że w ostatnim czasie "zostały one wykończone „pod klucz”. Przedstawiona obecnie cena uwzględnia zarówno rabat, jak i koszt aranżacji. Dzięki wykończeniu mieszkań 11, 58 i 59 nasi klienci zyskują możliwość jeszcze szybszego wprowadzenia się do ukończonej inwestycji. Lokale zostały zaaranżowane przez profesjonalnych architektów, a efekt ich pracy można podziwiać na stronie sadybaspot.pl oraz na żywo naszej inwestycji - do czego serdecznie zachęcamy.

Jednocześnie podkreślamy, że wszystkie rabaty, do których odnosi się artykuł, są wyliczone od ceny regularnej. Na naszej stronie sadybaspot.pl w przypadku promocji jest ona przekreślona. Oferowane rabaty w większości przypadków zostały wprowadzone już po 11 września 2025, czyli dniu, od którego prezentowana jest historia zmian cen zgodnie z zapisami ustawy o jawności cen. Ponadto, realizując wszystkie zapisy nowelizacji ustawy deweloperskiej, wypełniamy wymogi znacznie bardziej restrykcyjne niż wynikające dyrektywy omnibus (podawanie najniższej ceny z ostatnich 30 dni). Na bazie danych, które przekazujemy do serwisu dane.gov.pl, nasi klienci mają możliwość sprawdzenia ceny lokali z każdego dnia po 11 września 2025."

Tyle wyjaśnień od dewelopera. Nasz artykuł nie kwestionuje prawa dewelopera do podnoszenia cen mieszkań w trakcie procesu sprzedaży. Zwracaliśmy uwagę głównie na to, że przekreślenia ceny w połączeniu ze słowem "promocja" i gwaizdką, umieszczoną przy aktualnej cenie, z dopiskiem "Najniższa cena z ostatnich 30 dni" sugerują, że aktualnie obowiązująca cena promocyjna to faktycznie najniższa cena z ostatnich 30 dni. Z historii cen, zamieszczonej na stronie dewelopera, wynika tymczasem, że aktualnie obowiązująca cena nie jest najniższa w ostatnich 30 dniach, ale co najwyżej w okresie trzech miesięcy. W ostatanich 30 dniach cena lokalu była często taka sama jak w połowie grudnia, kiedy dokonywaliśmy analizy cen.

Przypomnijmy: na mocy nowej ustawy o jawności cen (weszła w życie 11 lipca 2025), deweloperzy muszą udostępniać na swojej stronie pełną historię cen każdego lokalu. Jednocześnie, zgodnie z Dyrektywą Omnibus, mającą zapobiegać fikcyjnym promocjom, usługodawcy powinni publikować najniższą cenę z ostatnich 30 dni w przypadku ogłoszenia publicznej promocji.