Stołeczny ratusz pokazał najważniejszy akt strategiczny dla Warszawy na najbliższe lata. A właściwie projekt tego aktu, bo przez najbliższe dwa miesiące można do niego jeszcze zgłosić uwagi. W dokumencie zapisane są główne funkcje i wskaźniki zabudowy dla całego miasta. Wszelkie plany miejscowe dla kolejnych osiedli, które powstaną w przyszłości, będą musiały się temu dokumentowi podporządkować.

W rejonie Sadyby plan ogólny dużo nie zmienia. Bo nie może. Cała stara Sadyba oraz jej najbliższe okolice - Augustówka i Czerniaków Południowy – mają już bowiem obowiązujące plany miejscowe. Plan ogólny ich nie zmienia, uwzględnia takie jakie są. Ale są miejsca w okolicy starej Sadyby, które pozostawały dotąd zagadką, bo nie są objęte żadnym planem miejscowym. I tu plan ogólny dużo może zanmieszać… i miesza.

Co konkretnie chcą zmienić stołeczni urzędnicy w rejonie Sadyby, gdzie nie ma jeszcze planów miejscowych? Sprawdziliśmy. W grę wchodzą dwa miejsca.

Do zabudowy pójdzie Sadybianka

Pierwszy obszar, który ulegnie dużym przeobrażeniom, to teren klubu tenisowego Sadybianka przy Okrężnej 73a.  Pierwotnie miał służyć wszystkim mieszkańcom okolicy jako plac zabaw i teren zielony, potem stał się terenem kortów tenisowych zarządzanym społecznie przez TKKF, aż wreszcie TKKF został przejęty przez osoby prywatne. Dziś o ten teren toczy się spór między prywatnym właścicielem, zainteresowanym postawieniem tam domów jednorodzinnych, a sąsiadami, którzy chcą tu widzieć teren zielony.

Z projektu planu ogólnego wynika, że miasto opowiada się po stronie prywatnego właściciela. W miejscu Sadybianki planuje bowiem „Strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną”.  Strefa ta dopuszcza zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługi, komunikację (drogi, ulice, place), zieleń urządzoną, ogrody działkowe, infrastrukturę techniczną, zieleń naturalną las i wody.

Nowa strefa w planie ogólnym przejmuje obecną funkcję „terenów o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej” ze studium rozwoju miasta, zwaną w skrócie M2. Zachowuje też znane ze studium i nadal obowiązujące ograniczenie wysokości zabudowy do 12 metrów.

Zmienią się jednak i to znacznie wskaźniki zabudowy. Według planu miejscowego Miasta Ogrodu Sadyba z 2014, domy jednorodzinne bezpośrednio przylegające do terenu kortów Sadybianki mają wyznaczony minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 60% i 65%, a maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy działki budowlanej na poziomie 30% i 26%. Tymczasem plan ogólny zakłada dla nowych domów minimalną powierzchnię biologicznie czynną w wysokości 40% (20 punktów procentowych mniej niż wokół kortów)i maksymalną wysokość zabudowy w wysokości 50% (20-26 punków procentowych więcej). To ogromna różnica. Jeśli nie ci się nie zmieni w planie ogólnym, domy sąsiadów zostaną przytłoczone przez nową zabudowę.

Delta może się bardziej rozbudować, a otulina Jeziorka Czerniakowskiego zachowa pas wolny od zabudowy

Druga zmiana, którą przewidują urzędnicy, będzie dotyczyć terenów wokół Jeziorka Czerniakowskiego, a konkretnie jego południowego krańca.

Po pierwsze, zmieni się teren klubu sportowego Delta Warszawa przy Jeziornej 2. Obszar ten, bezpośrednio graniczący z rezerwatem Jeziorko Czerniakowskie, dzieli się na dwie części: od ul. Jeziornej do kanału W od kanału W do Jeziorka Czerniakowskiego. Na obu częściach miały kiedyś powstać boiska do piłki nożnej, a na tej pierwszej dodatkowo budynek klubowy z prawdziwego zdarzenia, budynek magazynowy, 6 kortów (w miejsce 3) i parking. Tak przewidywała umowa dzierżawy z miastem i tak wynikało z warunków zabudowy, które klub otrzymał od miasta w grudniu 2017. Takie rozwiązanie było też zgodne ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Warszawy z 2006, które przewiduje na obu częściach teren usługi sportu i rekreacji.

Po wejściu w życie planu ogólnego, klub będzie mógł realizować zabudowę o znacznie większych parametrach niż te przewidziane w obowiązujących warunkach zabudowy.

Wysokość i udział zieleni pozostaną podobne jak dotąd. Maksymalna wysokość zabudowy między ul. Jeziorną i kanałem W ma wynieść 12 metrów (to tyle samo, co przewidywały warunki zabudowy z 2017 od strony boiska i 2 metry więcej niż przewidywały warunki od strony ulicy Jeziornej), a minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej między Jeziorną i kanałem W - 60% (tyle samo co w warunkach zabudowy z 2017).

Wzrośnie natomiast dopuszczalny procent zabudowy. Maksymalny udział powierzchni zabudowy dla części między Jeziorną i kanałem W, będzie teraz wynosić 30%, podczas gdy warunki zabudowy z 2017 dla obu części razem, tj. między Jeziorną i kanałem W oraz między kanałem W a Jeziorkiem Czerniakowskim, mówiły tylko o 1,8%-1,9%.

Druga część dzierżawionej działki – od kanału W do Jeziorka Czerniakowskiego – w praktyce niewiele się zmieni. Utrzyma bardzo wysoki, 80% udział powierzchni biologicznie czynnej, zapisany w planie ochrony Jeziorka Czerniakowskiego i w warunkach zabudowy z 2017. Zmieni się tylko formalnie - zamiast funkcji Usług Sportu i Rekreacji, zapisanej w Studium, w Planie Ogólnym będzie to Strefa Otwarta. To kategoria zarezerwowana dla terenów szczególnie cennych przyrodniczo, takich jak pobliski rezerwat Jeziorko Czerniakowski. Pod względem funkcjonalnym dopuszcza się tu rolnictwo z zakazem zabudowy, las, zieleń naturalną, wody, komunikację (drogi, ulice, place), ogrody działkowe, infrastrukturę techniczną i zieleń urządzoną. 

Dokładnie ten sam status Strefy Otwartej zyska pozostała część otuliny rezerwatu Jeziorka Czerniakowskiego na południe od zbiornika. Chodzi o teren od południowego brzegu do ul. Augustówka (w obecnym studium oznaczony jako ZD,  tereny ogródków działkowych) i dalej od ul. Augustówka w kierunku Wilanowa (teren oznaczony w studium jako R, tereny użytkowane rolniczo). Wszędzie tam minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej będzie wynosić 80%. Jedyna zabudowa, jaka będzie mogła tam powstać, to drogi albo infrastruktura techniczna. To oznacza m.in., że na południe od ul. Augustówka, na tyłach siedziby stacji TVN, nie będzie mogło powstać osiedle domów wielorodzinnych (wniosek o pozwolenie na budowę dla takiej inwestycji już wpłynął i jest procedowany). Tym samym nie zostanie zablokowane wciąż potencjalne połączenie Jeziorka Czerniakowskiego z Jeziorkiem Wilanowskim.

***

Plan Ogólny (i Strategia Warszawa 2040+) podlegają obecie konsultacjom społecznym. Uwagi do obu dokumentów można składać do 19 stycznia. Dokumenty, terminy spotkań konsultacyjnych i procedura zgłaszania uwag podane są na stronie miasta.