Kiedy przejeżdżaliśmy tydzień temu przez skrzyżowanie Czerniakowskiej i Becka, tuż przy Trasie Siekierkowskiej, zauważyliśmy nietypowy widok. W miejscu, które od zawsze było puste, w przysłowiowym szczerym polu, stało kilka jaskrawożółtych koparek i ciężarówek. Po podejściu bliżej, okazało się, że na odcinku ponad 1,5 km widać głębokie wykopy, w nich ogromnej średnicy rury, a obok wysokie hałdy świeżo usypanej ziemi. Po terenie snuje się kilkunastu robotników. Są też baraki-kontenery dla załogi. Słowem – plac budowy.

Co to jest?

Nigdzie nie widać było tablicy informacyjnej, więc zadzwoniliśmy do kilku miejsc, które wiązały się logicznie z dużymi rurami, by sprawdzić, co się dzieje. Odpowiedzi nas zaskoczyły.

– Sprawdziłem z naszymi ekipami i mogę powiedzieć, że to nie nasza budowa – oświadczył najpierw rzecznik prasowy MPWiK Warszawa, Marek Smółka. – Nic o tym nie wiemy, nie ma takiego zadania w naszym systemie – usłyszeliśmy z kolei od rzeczniczki Veolia Energia, Aleksandry Żurady.

Jeśli nie nowy kolektor lub sieć ciepłownicza, to może jakaś inicjatywa prywatna? – To Państwa inwestycja? – spytaliśmy jednego z deweloperów, który od dawna czekał na pozwolenie na budowę w tej okolicy. – Właśnie nie! Też śledzimy, co to – padła odpowiedź.

Jedyną wskazówkę dawały plansze, umieszczone na kontenerach dla załogi. Na białym tle widniał na nich granatowy napis Sack Invent Poland, adres: Buska 24. Kiedy zadzwoniliśmy w to miejsce, dowiedzieliśmy się, że kierownik budowy i jego zastępca są niedostępni. Z kolei prezes firmy przekazał, że jego firma pełni jedynie rolę wykonawcy i nie jest uprawniona do przekazywania jakichkolwiek informacji o budowie. – O wszystko proszę pytać inwestora – poleciła nam osoba odbierająca telefon, odsyłając nas do tablicy informacyjnej.   

Jedno jest pewne - budują

Zagadkę udało się rozwikłać dopiero za drugą wizytą w terenie. Tablicy informacyjnej dalej nie było widać, ale dotarliśmy do ubranego w kamizelkę ochronną mężczyzny, który potwierdził nam, że jest kierownikiem budowy i kojarzy nas z naszego wcześniejszego telefonu do firmy. Zapytany o tablicę, początkowo nie chciał jej pokazać, ale ostatecznie wyjął ją z najbliższego kontenera.  

Tak dowiedzieliśmy się, że budowa dotyczy inwestycji „Libretto Park – Etap A”. Konkretnie chodzi o „rozbudowę Kanału Czerniakowskiego w ramach zadania pod nazwą Przebudowa odcinka Kanału Czerniakowskiego dla potrzeb realizacji inwestycji Libretto Park – Etap A, ul. Czerniakowska/Becka.” Inwestorem podanym na tablicy jest Mayland Real Estate.

Co to jest Libretto Park

Libretto Park to projekt, który powstaje w bólach od kilkunastu lat. Najstarsze informacje na jego temat, do jakich dotarliśmy, pochodzą z 2007 roku. Według stanu na wrzesień 2023, potwierdzonego niezależnie od siebie przez Aleksandrę Grzelak z ratusza i Agatę Uszyńską z firmy Mayland, inwestor planował tu budowę 6 bloków z usługami o wysokości maksymalnie 19 metrów i 5-6 kondygnacjach naziemnych każdy, oraz 2-kondygnacyjnymi garażami podziemnymi na ok. 600 miejsc. Powstać ma też około 30 naziemnych miejsc postojowych, place zabaw oraz duża część parkowa. W sumie na 2,2 ha (na części działek nr 18/2, 168, 169, 170, 171, 172 oraz działki 148/3 i 150/3 z obrębu 1-05-01) ma zamieszkać 1,8 tys. osób.

Kiedy pisaliśmy o Libretto Park we wrześniu 2023, inwestycja znajdowała się na etapie wniosku o wydanie decyzji środowiskowej (to etap poprzedzający wniosek o pozwolenie na budowę) – wielokrotnie przekładana decyzja miała być ostatecznie podjęta do 26 października 2023. Biuro Ochrony Środowiska zwlekało z decyzją do momentu uzyskania uzgodnienia Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Warszawie. Jak informowała nas Aleksandra Grzelak z ratusza, wniosek inwestora był zawieszony do czasu złożenia przez niego raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko.

Przedstawicielka firmy Mayland, Agata Uszyńska potwierdzała we wrześniu: - Spółka Mayland Real Estate oczekuje na wydanie decyzji środowiskowej dla terenów będących własnością spółki- zarówno biurowo- handlowych jak i mieszkaniowych. Harmonogram prac zostanie przedstawiony po uzyskaniu decyzji środowiskowej.

A może to jednak biurowce?

Niezależnie od projektu „Libretto Park” przez wiele lat funkcjonował w obiegu urzędowym zbliżony projekt Mayland o nazwie „Libretto Park” - etap A”.  W maju 2011 uzgodnił jego realizację Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w Warszawie. W swojej decyzji urząd określił, że projekt polega na „budowie budynków usługowych. biurowych i hotelowych z garażami podziemnymi i zagospodarowaniem terenu oraz budową podłączenia do istniejących wjazdów od ul. Czerniakowskiej i Trasy Siekierkowskiej w Dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy”.  

Z tego opisu wynika, że – mimo bardzo podobnej nazwy - mowa jest o zupełnie innym projekcie – nie o mieszkaniowym, ale o biurowo-handlowym. Na taki wskazuje też wizualizacja, którą niedawno zamieściła na swojej stronie internetowej firma Hydroinvest. Spółka ta 31 października ubiegłego roku pochwaliła się, że podpisała umowę z Mayland Real Estate. Umowa miała dotyczyć  dokładnie tego zakresu, który wyczytaliśmy z tablicy informacyjnej, tj. „na wykonanie robót budowlanych polegających na budowie kanału zgodnie z projektem budowlanym "Rozbudowa Kanału Czerniakowskiego w ramach zadania pod nazwą "Przebudowa Kanału Czerniakowskiego w Warszawie dla potrzeb inwestycji LIBRETTO PARK - etap A"".

Deweloper: Nie posiadamy pozwoleń na budowę!

Jak dowiedzieliśmy się nieoficjalnie od osób związanych z budową, obecnie wykonywane prace ziemne na polach przy Trasie Siekierkowskiej zmierzają do przesunięcia odcinka Kanału Czerniakowskiego. W obecnym położeniu kanał ten rozdziela przyszłe osiedle na dwie części, a po przeniesieniu go wzdłuż Czerniakowskiej i Becka, będzie przebiegał po obrzeżach osiedla. Poza skierowaniem na nowe tory, woda w kanale ma przepływać rurami, które zostaną przykryte ziemią.

Taki charakter prac potwierdza nam przedstawiciel dewelopera. - Są to prace przygotowawcze związane z infrastrukturą wodną – mówi Agata Uszyńska z Mayland. Jednocześnie całkowicie zaprzecza treści tablicy informacyjnej. - Nie jest to Etap A – dodaje. I wrzuca prawdziwą bombę: - Nie posiadamy pozwoleń na budowę. W związku z powyższym nie przewidujemy kolejnego etapu, ponieważ jest to działanie dotyczące infrastruktury wodnej – przekonuje i doprecyzowuje: - Nie posiadamy pozwoleń na budowę zarówno dla Mayland oraz Ariette.

Stołeczny ratusz potwierdza: - W Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego nie zostały wydane decyzje o pozwoleniu na budowę w podanej lokalizacji na terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  Czerniakowa Południowego – informuje Artur Szklarczyk z wydziału prasowego miasta. Na pytanie, czy znane jest urzędnikom pozwolenie na budowę z tablicy informacyjnej, też otrzymujemy odpowiedź przeczącą. - Nie znamy treści decyzji o wskazanym numerze – przekonuje przedstawiciel ratusza.

O pozwolenie na budowę zapytaliśmy jeszcze dwa inne urzędy, które mogły się nim zajmować: urząd dzielnicy Mokotów i urząd województwa mazowieckiego.

Wojewoda widnieje na tablicy informacyjnej budowy jako ten, który wydał decyzję 29 czerwca 2021 roku  (w tym dniu wojewodą mazowieckim był Konstanty Radziwiłł).  Zespół prasowy (obecnego) Wojewody Mazowieckiego potwierdził nam, że decyzja taka faktycznie została w tym urzędzie podjęta. Wniosek do urzędu trafił 5 grudnia 2019 roku, a po uzupełnieniu dokumentów przez inwestora, pozytywną decyzję wydano 31 maja 2021.  Czyli decyzja – podstawa prawna - jednak jest. Nadal jednak nie wiadomo, czego dotyczy, bo – jak podkreślają urzędnicy wojewody - zgodnie z art. 73 Kpa i art. 28 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę udostępniane jest tylko stronom postępowania.

Sześć znaków zapytania

Budowa na przedpolu Jeziorka Czerniakowskiego rodzi wiele pytań i niejasności.

Po pierwsze, nie wiadomo, czego dotyczy: czy osiedla mieszkaniowego czy zespołu biurowców. Oba projekty mają podobne nazwy i tego samego inwestora. Ten jednak wypiera się, że w ogóle realizuje jakikolwiek z tych dwóch projektów, mimo że wskazuje na to tablica informacyjna budowy.

Po drugie, nie wiadomo, na czym dokładnie polegają „prace przygotowawcze związane z infrastrukturą wodną”, o których wspomina deweloper. A dodatkowo do jakiej inwestycji przygotowują. Według prawa budowlanego do prac przygotowawczych zalicza się: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie; wykonanie niwelacji terenu; zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów; oraz wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Jak widać, wszystkie prace przygotowawcze są wstępem do budowy konkretnych obiektów. Ale jakie to są obiekty?

Po trzecie, nie wiadomo, na jakiej podstawie prowadzona jest budowa. Na tablicy informacyjnej, którą pokazał nam kierownik budowy, widać pozwolenie wojewody z konkretnym numerem, datą wydania, nazwą projektu i nazwą inwestora. Tymczasem inwestor twierdzi, że nie dysponuje żadnym pozwoleniem na budowę na terenie Czerniakowa Południowego. Ani dla spółki Mayland, ani dla spółki powiązanej Arietta.

Po czwarte, czy można prowadzić jakąkolwiek budowę nie mając widocznej publicznie tablicy informacyjnej? Zgodnie z prawem budowlanym, nie.

Po piąte, czy według prawa budowlanego można rozpocząć prace przygotowawcze przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na budowę? W przepisach stoi, że „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31”. Kilka lat temu ustawodawca zrezygnował w tym fragmencie ze słowa „ostatecznej” (decyzji), więc teoretycznie można ruszyć z pracami przygotowawczymi już jak mamy w ręku pozwolenie pierwszej instancji, czyli nieprawomocne. Ale inwestor nie wspomina nawet o tym, że posiada choćby taką decyzję.

Czy nadal obowiązuje warunek: Najpierw staw i kanały, potem zabudowa?

Szóstą wątpliwość postanowiliśmy potraktować specjalnie. Bo niezależnie od zamieszania w sprawie Mayland, jest fundamentalna dla dziewiczych pół przy Trasie Siekierkowskiej. Otóż czy jest możliwe, by ani stołeczny ratusz, ani urząd dzielnicy Mokotów, nie wiedział o pozwoleniu wojewody, skoro plan miejscowy dla tego terenu uchwalono 4 lipca 2019 (a więc kilka miesięcy przed złożeniem wniosku przez inwestora) i zgodnie z prawem wszelkie pozwolenia na budowę powinny być procedowane przez urząd miasta?  Ratusz twierdzi, że nie wydawał takiej decyzji, ale czy wiedział, procedował i wetował? Czekamy jeszcze na informacje w tym samym wątku od urzędu dzielnicy Mokotów.

Sprawa jest poważna. Bo skoro wojewoda mazowiecki wydał pozwolenie na budowę dla spółki Mayland Real Estate, to znaczy, że wydawanie prawomocnych pozwoleń na budowę dla inwestycji objętych planem miejscowym Czerniakowa Południowego jest możliwe z pominięciem urzędu miasta. Co gorsza, łamie zapisy planu. Ten bowiem zakłada, że najpierw – tj. przed wydaniem indywidualnych pozwoleń - musi powstać koncepcja odprowadzania wód opadowych z terenów objętych planem do Jeziorka Czerniakowskiego.

Taki warunek zapisano w planie miejscowym, tak  wielokrotnie głosiła publicznie również dyrektorka biura architektury w mieście, Marlena Happach. - Na terenie objętym planem wytyczyliśmy tzw. zielony pierścień. To 10 ha parku z układem stawików i jeziorek, które będą zbierać wodę opadową i przekazywać ją do jeziorka – mówiła "Gazecie Wyborczej" w chwili uchwalania planu zagospodarowania dyrektor Happach. Podkreślała: – Plan wyznacza kolejność: najpierw musi powstać układ hydrologiczny, dopiero potem zabudowa.

Być może obecne prace przygotowawcze doprowadzą do powstania niecek i zbiorników retencyjnych. Tylko czy będą one spójne z koncepcją retencji wody i zasilania Jeziorka Czernikowskiego, która ma dopiero powstać?

Czy jest zatem jakiś sposób na obejście zapisów planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego? Czy też pozwolenie na budowę zostało wydane niezgodnie z prawem?

Do sprawy wrócimy.