W dzisiejszym artykule Gazety Wyborczej pt. "To miało być idealne osiedle. Może nie powstać z kuriozalnego powodu" rzeczniczka stołecznego ratusza odnosi się do sprawy, którą ujawniliśmy w ubiegłym tygodniu. I podważa główny argument, który wytoczył sąd przeciwko planowi miejscowemu dla Czerniakowa Południowego (tj. terenu między Jeziorkiem Czerniakowskim, Trasą Siekierkowską i ul. Czerniakowską). Stołeczny ratusz dowodzi, że wyliczył poprawny, czyli zgodny z prawem, procentowy udzial terenów zielonych w planie miejscowym, ale użył do tego metody, która wynika nie z nowego przepisu z 2020 roku, o którym wspomina sąd, ale z ogólnego przepisu sprzed 20 lat.

Wielkie plany wiszą na włosku z powodu metody pomiaru

Przypomnijmy: Wojewódzki Sąd Administracyjny w grudniu ubiegłego roku podważył plan miejscowy dla przedpola Jeziorka Czerniakowskiego. Stwierdził bowiem, że ratusz wyliczył zbyt niski procent terenów zielonych w głównej części obszaru, w tzw. Strefie F. Według Planu ochrony rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie i Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, udział ten powinien wynosić 60%, a wynosił 57,67%.  Ratusz bronił się przed sądem, wskazując, że gdyby zastosować precyzyjniejszą metodę pomiaru – tzw. mapy wektorowe - wskaźnik ten byłby de facto wyższy niż 60%.

Sąd uznał, że przepisy, które pozwalają na stosowanie tej metody, weszły w życie dopiero rok po przegłosowaniu planu miejscowego, więc w momencie uchwalenia planu metoda nie obowiązywała. "Ta metoda (...) nie obowiązywała w chwili uchwalania planu, tj. w dniu 4 lipca 2019 r., gdyż przepisy wprowadzone na mocy nowelizacji [Prawo geodezyjne i kartograficzne] z dnia 16 kwietnia 2020 r. weszły w życie 31 października 2020 r." - napisano w uzasadnieniu werdyktu. 

Poza tym zdaniem sądu nikt inny poza ratuszem nie miał możliwości zastosowania tak dokładnej metody pomiaru, a metoda pomiaru powinna być ogólnie dostępna, by każdy - a konkretnie wojewoda jako organ nadzoru, oraz sąd administracyjny - mógł sprawdzić, czy plan przygotowano zgodnie z prawem.

Ratusz powołuje się na inny przepis

Stołeczny ratusz podważa argumentację sądu co do przepisu, z którego wynika możliwość stosowania metody map wektorowych. Jak donosi Gazeta Wyborcza, Monika Beuth, rzeczniczka urzędu miasta, wskazuje, że w chwili uchwalenia planu w lipcu 2019 r. obowiązywało rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w którym zapisano, że projekt planu zagospodarowania należy sporządzić: „w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wyłożenia go do publicznego wglądu, sporządzania jego kopii, a także ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa".

- Dlatego przyjęta metoda obliczeń na mapach wektorowych była możliwa do wykonania w celu uzyskania większej dokładności dla obliczeń, np. udziału powierzchni biologicznie czynnej dla każdego terenu i zbilansowania udziału powierzchni biologicznie czynnej w skali całej strefy otuliny F znajdującej się w planie miejscowym - przekonuje Monika Beuth. - Urząd mógł zatem dokonać obliczeń za pomocą map wektorowych w celu pozyskania jak najbardziej precyzyjnych pomiarów – czytamy w Gazecie Wyborczej.

Deweloperzy podpowiadają rozwiązanie na wypadek podważenia planu

Stołeczny ratusz już wcześniej zapowiedział portalowi Sadyba24, że zamierza złożyć kasację od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Jeśli tak zrobi, sprawa wróci do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wyda ostateczny werdykt. Gdyby sąd utrzymał wyrok WSA, plan Czerniakowa Południowego w praktyce przestałby obowiązywać. Trudno bowiem sobie wyobrazić plan, w którym nie ma głównego wskaźnika zabudowy – powierzchni biologicznie czynnej. W takiej sytuacji ratusz musiałby wrócić do wydawania tzw. wuzetek, czyli indywidulnych decyzji o zabudowie, które wydaje się inwestorom pod nieobecność planu miejscowego.  Efektem byłby całkowity chaos urbanistyczny.

Deweloperzy z Czerniakowa Południowego, z którymi rozmawialiśmy pod warunkiem zachowania anonimowości, nie są pewni, czy wuzetki to dobre rozwiązanie. Przyznają, że trudno by było bowiem w tych warunkach zapanować nad chaotyczną zabudową, a to obniżyłoby też wartość ich inwestycji. Niechętni są też procedowaniu poprawionego planu miejscowego. Dowodzą, że liczba uwag, jakie by spłynęły w trakcie konsultacji społecznych, znacznie opóźniłaby wejście planu w życie. Nieoficjalnie podsuwają trzecie rozwiązanie - pomysł stworzenia dla tego terenu tzw. masterplanu.  

Masterplany przeżywają obecnie swój renesans w całej Polsce. Są zapisem koncepcji zagospodarowania przestrzennego terenu w dużej skali. Mogą obejmować całość obszaru (np. nowej dzielnicy) lub jego wybrany fragment, np. tereny zieleni lub przestrzenie publiczne. Stołeczny ratusz ma już doświadczenia z masterplanem. We wrześniu ubiegłego roku warszawskie biura projektowe WXCA i SAWAWA opracowały taki dokument dla 62-hektarowego terenu po dawnej Fabryce Samochodów Osobowych na Żeraniu. Architekci nawiązali do koncepcji przygotowanej na zlecenia ratusza przez pracownię Dawos Krzysztofa Domaradzkiego oraz wyników warsztatów przeprowadzonych w ramach miejskiego projektu Osiedla Warszawy.

Deweloperów kusi masterplan, ponieważ jego realizacja jest znacznie szybsza niż procedura planu miejscowego. Wyzwaniem mogłoby być jednak wypracowanie wspólnego stanowiska w tak pełnej emocji sprawie przez wszystkie trzy strony: urzędników, inwestorów i mieszkańców.  Dodatkowo kalendarz wyborczy nie sprzyja takiemu eksperymentowi.

Termin rozprawy NSA w sprawie planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego nie jest jeszcze znany.