Kilka dni temu stołeczne Biuro Architektury opublikowało wykaz uwag, zgłoszonych przez 77 instytucji i osób prywatnych do projektu planu miejscowego Augustówka. Co ważniejsze, przy każdej uwadze zawarło swoją decyzję o jej uwzględnieniu lub nieuwzględnieniu.  O tym, że decyzje te nie były wcale łatwe, świadczy choćby czas, jaki ratusz potrzebował na ich podjęcie. Od listopada 2013, kiedy zakończono przyjmowanie uwag do ponownie już wyłożonego projektu planu, minęło aż 21 miesięcy. 

Dlaczego tak długo?  Bo plan Augustówka obejmuje najbliższe okolice atrakcyjnego dla deweloperów i zagrożonego dla ptactwa rezerwatu Jeziorka Czerniakowskiego.  Z drugiej strony, plan chce stworzyć nowoczesne miasto tam, gdzie obecnie jest głównie wieś, pola i nieużytki, z dużą liczbą wąskich pasów ziemi i niezliczoną liczbą prywatnych właścicieli.  

O swoje interesy przy planie walczą aż cztery grupy.  Drobni właściciele najchętniej sprzedaliby swoje dotąd zapomniane, a dziś atrakcyjne działki z dojazdem deweloperom, ewentualnie otrzymaliby  od państwa pokaźne odszkodowanie.  Deweloperzy z kolei zabudowaliby atrakcyjny teren w środku miasta, najlepiej z siatką nowych miejskich ulic i placów. Ekolodzy i lokalni działacze pragną powstrzymać Jeziorko Czerniakowskie przed dalszą zabudową.  A mokotowscy urzędnicy – aby uniknąć odszkodowań związanych z wywłaszczeniem lub pogorszeniem parametrów zabudowy, a dodatkowo uniknąć nakładów na nowe ulice, szkoły i place – najlepiej pozostawiliby ten skrawek dzielnicy taki jaki jest.

Pierwsza linia zabudowy od Jeziorka: Działki na sport i kulturę nie trafią do dewelopera

Choć wyłożona wersja planu i tak nie była zbyt korzystna dla Jeziorka Czerniakowskiego, uwagi zgłoszone przez dzielnicę Mokotów, deweloperów i prywatnych inwestorów groziły dalszym pogorszeniem zapisów.  Na szczęście tak się nie stało – przynajmniej jeśli chodzi o pierwszy pas ziemi za ulicą Santocką, która – przedłużona – okalać będzie Jeziorko od południa i wschodu. (Gorzej jest z kolejnym pasem zabudowy. Tu zmiany są znaczne, ale o nich potem).

Deweloper nie poszerzy osiedla o działkę na sport i kulturę. Największe zagrożenie dla istnienia Jeziorka Czerniakowskiego rodziły wnioski, zgłoszone przez dewelopera pobliskiego osiedla mieszkaniowego oraz – osobno - przez dzielnicę Mokotów.  Deweloper widocznego z brzegów Jeziorka osiedla przy Santockiej, spółka Sadyba Prestige, wnioskował o zwiększenie intensywności zabudowy na swoich działkach.  Chciał też przekształcić na mieszkaniową trzecią działkę, która graniczy przez wąską ulicę z obu już zagospodarowanymi działkami, a w planie była przeznaczona na usługi sportu, rekreacji lub kultury. Dla dewelopera miał to być trzeci etap budowy osiedla.  Miasto postawiło jednak weto. „Teren oznaczony symbolem 4US/UK leży w odległości ok. 70 m od Jeziorka Czerniakowskiego, w granicach otuliny rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie. Ponadto jest to jedyny teren w tym rejonie, w granicach którego zlokalizowany jest duży zbiornik wodny. Dlatego też w jego granicach powinny zostać zlokalizowane inwestycje z zakresu usług sportu i kultury” – napisało miejskie Biuro Architektury.

Kolejne dwie działki pozostaną przeznaczone na sport i kulturę. Podobną odpowiedź na swój wniosek otrzymał zarząd dzielnicy Mokotów. On też chciał oddać tę działkę na cele mieszkaniowe. W uzasadnieniu dzielnicowi urzędnicy podali, że w ich ocenie taki zapis rodził ryzyko wypłaty odszkodowania z tytułu pogorszenia możliwości zabudowy na rzecz aktualnego właściciela.  A na to dzielnica nie ma pieniędzy w budżecie.

Z tych samych powodów – by uniknąć odszkodowania prywatnemu właścicielowi - urząd dzielnicy postulował przekształcenie na mieszkaniowe dwóch innych działek niedaleko Jeziorka (na wysokości ulicy Santockiej po południowej stronie akwenu).  Obie również były planowane pod sport, rekreację i kulturę.

Wniosek dewelopera o przekształcenie jednej działki „sportowo-kulturalnej” na mieszkaniową oraz wnioski dzielnicy o podobne przekształcenie aż trzech działek zostały odrzucone.  To nietypowe dla stołecznego biura architektury.  To ono bowiem zwykle stało na straży miejskich finansów i jak ognia unikało wszelkich rozstrzygnięć, które prowadziłyby do wypłaty odszkodowań.

Nie będzie szerszej strefy buforowej i ograniczeń dla zabudowy apartamentowej. Dużo wniosków dotyczących najbliższych okolic Jeziorka zgłosiło lokalne Towarzystwo Miasto Ogród Sadyba.  Większość z nich przepadła. Dyrektor stołecznego Biura Architektury, Marek Mikos nie zgodził się poszerzyć strefy buforowej między otuliną Jeziorka a działkami z intensywną zabudową.  Uznał, że 15 metrów zapisane w projekcie planu wystarczy, by ochronić Jeziorko przed cywilizacją.   

Szef miejskiego biura nie uwzględnił również uwagi lokalnej organizacji, by obniżyć maksymalną wysokość zabudowy na obszarze otuliny z 12 metrów do 10 metrów i z 3 kondygnacji do 2 kondygnacji. Podobnie stołeczny ratusz odrzucił propozycję, by obniżyć o 1,5 metra maksymalną wysokość zabudowy na działkach dewelopera przy Santockiej.

Druga linia zabudowy od Jeziorka: Tajemniczy wnioskodawca dostaje zgodę za zgodą

Największe zainteresowanie wnioskodawców wzbudziły działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, znajdujące się w drugiej linii zabudowy od Jeziorka (pierwsza to działki blisko rezerwatu, tuż przy nowej ulicy Santockiej, okalającej Jeziorko od południa i wschodu).  Obecnie znajdują się na tym terenie pola z nielicznymi zabudowaniami, oddalone od rezerwatu o zaledwie dwieście-trzysta metrów. 

Atrakcyjne działki, z dogodnym dojazdem od asfaltowej ulicy Statkowskiego od wschodu i ulicy Zawodzie od południa, niedługo mogą doświadczyć skoku cywilizacyjnego wraz ze skablowaniem jeszcze w tym roku biegnącej nad nimi linii wysokiego napięcia.

W przypadku tych nieco dalej oddalonych od Jeziorka, ale bardzo atrakcyjnych, bo dobrze skomunikowanych terenów, miejskie Biuro Architektury było już znacznie bardziej przyjazne deweloperom i inwestorom indywidualnym niż w przypadku pierwszej linii zabudowy.

Jako jedyne z 77 wnioskodawców, Towarzystwo Miasto Ogród Sadyba proponowało, by ograniczyć intensywność zabudowy na tym terenie.  Chciało to zrobić wykluczając na tych działkach (a konkretnie na „15 MN/U” położonej przy ul. Zawodzie) zabudowę jednorodzinną w formie domów szeregowych.  Uwaga lokalnej organizacji nie została jednak uwzględniona. 

Znacznie więcej osiągnął Maciej Włodarczyk.  Ten nieznany szerzej wnioskodawca przedstawił długą listę fachowo opisanych wniosków do planu.  I dostał od miasta nadzwyczaj dużo.

Będzie bardziej intensywnie. Domagał się m.in. czegoś dokładnie odwrotnego od wspomnianego wniosku lokalnego stowarzyszenia, tj. podniesienia intensywności zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z ulicą Statkowskiego („15 MN/U”).  Urząd przychylił się do tego wniosku. 

Zamiast domów jednorodzinnych można budować też apartamentowce. Kolejne wnioski Macieja Włodarczyka były jeszcze dalej idące. W jednym z nich domagał się zmiany rodzaju terenu powyższej działki (15 MN/U) z budownictwa jednorodzinnego z usługami na mieszane budownictwo jednorodzinno-wielorodzinne z usługami albo wręcz wyłącznie wielorodzinne z usługami. W uzasadnieniu powoływał się na efektywność cieplną, która w przypadku  budynków wielorodzinnych ma być „z natury znacznie wyższa niż jednorodzinnych”. 

Włodarczyk wskazywał też na niespójność proponowanych zapisów z dalekosiężną polityką rozwoju miasta. „Niedawno budowane obiekty w centrum Warszawy, jak budynek Ilmet czy hotel Mercure są wyburzane, bo „poskąpiono” przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i po niedługim czasie okazało się, że Warszawa rozwija się na tyle szybko, że te nowe budynki należy wyburzyć i zbudować większe. To samo może niedługo dotyczyć okolic Jeziorka Czerniakowskiego.” W swoich argumentach Włodarczyk uciekał się nawet do akcentów narodowych.  „Ale przecież budowa, wyburzanie i ponowna budowa jest nieefektywna i w ten sposób cały naród ubożeje” – napisał w uzasadnieniu swojej uwagi.

Argumenty o kosztach, ochronie środowiska i złym wpływie niskiej intensywności zabudowy przekonały urząd miasta.  W efekcie, najbardziej atrakcyjna duża działka przy ul. Zawodzie (15 MN/U) zmieni funkcję z mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami na jednorodzinną lub wielorodzinną z usługami.  Zamiast domów wyrosną więc zapewne bardziej zyskowne dla deweloperów apartamentowce. Tak jak ma to miejsce już obecnie, zaledwie kilkadziesiąt metrów dalej od strony ulicy Santockiej.

Zmiana funkcji na dodatkową - wielorodzinną być może będzie dotyczyć również trzech innych działek w sąsiedztwie (13, 14 i 16 MN/U).  Maciej Włodarczyk w uzasadnieniu do zaakceptowanej zmiany dla obszaru 15 MN/U wspomniał bowiem, że takie samo podejście należałoby zastosować wobec pozostałych trzech działek jako „optymalne dla Miasta”.

Podziemne garaże? Czemu nie? W innej uwadze dotyczącej najbardziej atrakcyjnej działki inwestycyjnej 15 MN/U Włodarczyk prosił o zniesienie zakazu podpiwniczania budynków. Możliwość podpiwniczenia pozwoli – zdaniem wnioskodawcy - ukryć pod ziemią samochody, niezależnie od intensywności i rodzaju zabudowy.  Włodarczyk przekonuje, że będzie to miało korzystny wpływ na wygląd otoczenia.

Tu też Włodarczyk otrzymał zgodę.  Nie do końca jest jasne, czy zgoda ta nie rozciąga się również na trzy inne sąsiednie działki (oznaczone 13, 14 i 16 MN/U), które miały być przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne z usługami.  O taką ewentualność postulował wnioskodawca, ale umieścił te działki w nawiasie jako opcję do wyboru. 

Garaż pod domem będzie jedyną opcją garażowania samochodu na tym terenie. Właściciele nowych domów na działkach graniczących z ulicą Statkowskiego, ale też na wszelkich innych działkach objętych planem, nie będą bowiem mogli postawić samochodu w wolnostojącym garażu przy domu. O rezygnację z wolnostojących garaży (i budynków gospodarczych) zwróciło się Towarzystwo Miasto ogród Sadyba, a biuro architektury na to przystało.  Szef biura, Marek Mikos ograniczył jednak zastosowanie tego zakazu tylko do nowej zabudowy jednorodzinnej.