Przez dekady Sadyba uchodziła za dzielnicę odporną na większe zmiany. Przedwojenna willowa zabudowa i ochrona konserwatorska miały ją chronić przed radykalnymi przekształceniami. Dziś ten obraz się zmienia: stare, głównie powojenne domy znikają, a na ich miejscu stają nowe budynki. W ostatnim czasie takich przypadków wyraźnie przybywa.

Poniżej kilka inwestycji na starej Sadybie, które zakładają rozbiórkę istniejącego domu. Trzy z nich uzyskały zgodę na wyburzenie w ciągu ostatnich 12 miesięcy, jedna wciąż czeka na decyzję. Wszystkie przedstawiamy w kolejności wydanych decyzji – od najstarszych do najnowszych.

Wrzesień 2025 – Goplańska 24

Serię otwiera adres przy Goplańskiej 24, na rogu z Podgórską – to granica starej Sadyby z wysokim Wilanowem. We wrześniu 2025 roku mokotowski urząd wydał pozytywną decyzję w sprawie rozbiórki dwupiętrowego budynku. Zaledwie kilka miesięcy wcześniej, 15 kwietnia poprzedniego roku, działka trafiła w ręce nowych właścicieli za nieco ponad 4 mln zł (dokładnie 4085 tys. zł).

Dziś działkę zasłania wysoki blaszany płot, a za nim kryje się głęboki dół – po starym budynku nie ma już śladu. Prace przy wznoszeniu nowego jeszcze się nie rozpoczęły.

Październik 2025 – Okrężna 41

Miesiąc później dzielnica Mokotów wydała zgodę na rozbiórkę przy Okrężnej 41, na wysokości Polanickiej. Dokładnie 27 października 2025 roku mokotowski urząd zatwierdził zmianę wcześniejszej decyzji o rozbiórce i pozwoleniu na budowę. Inwestycja zakłada powstanie tzw. willi miejskiej w modernistycznym, minimalistycznym stylu – podobnej do tej, która kilka lat wcześniej stanęła po południowej stronie ulicy, także po rozbiórce istniejącego budynku. Za oba projekty odpowiada pracownia architektoniczna Vision Home.

Jak informuje pracownia, projekt przy Okrężnej 41 nawiązuje do willi z lat 60., oferując jednocześnie współczesny standard: przewidziano m.in. windę łączącą piwnicę z tarasem na dachu oraz zieleń wkomponowaną w elewację. Zdaniem architektów z Vision Home stary dom nie dawał takich możliwości rozbudowy, dlatego zdecydowano się na jego rozbiórkę.

Ideę nowego projektu opisuje magazyn WhiteMad, według którego inwestorom zależało na „otwarciu się na skarpę i ogród szerokimi oknami wpuszczającymi maksymalną ilość światła do pomieszczeń. Natomiast od strony ulicy (na) zapewnieniu jak największej intymności i oddzieleniu od ulicy.”

Nowy budynek zdecydowanie odbiega charakterem od stojących po drugiej stronie Okrężnej eleganckich, przedwojennych willi modernistycznych z elementami stylu dworkowego. „Ascetyczna, pozbawiona okien ściana kurtynowa elewacji frontowej, odcina budynek od drogi i okolicznych zabudowań.” – potwierdza główny zamysł magazyn WhiteMad. Obiekt już stoi i jest bliski ukończenia.

Kwiecień 2026 – Orężna 64

Najwięcej emocji budzi Orężna 64, gdzie dziś stoją piekarnia i budynek garażowy. Oba mają zostać rozebrane, a w ich miejscu ma powstać dwupiętrowy budynek usługowy z 12 lokalami i podziemnym garażem na 13 samochodów. Inwestorem jest spółka Aikat Nieruchomości, która w trakcie postępowania zmieniła nazwę na Clavel Properties.

Ta sprawa różni się od pozostałych skalą – na działce wśród domów jednorodzinnych ma powstać w praktyce biurowiec. Mieszkańcy mieli wątpliwości, czy deklarowana funkcja usługowa rzeczywiście odpowiada projektowi, zwracając uwagę m.in. na układ pomieszczeń przypominający mieszkania. W dokumentacji pojawiały się też sformułowania „budynek jednorodzinny” oraz „wejścia do mieszkań” – projektanci tłumaczyli je pomyłkami pisarskimi, a nazewnictwo poprawiono na „lokale usługowe”.

Pierwszy wniosek inwestor złożył w grudniu 2024 roku. Mimo pozytywnej opinii konserwatora zabytków, który uznał, że projekt nie narusza charakteru zabytkowego zespołu, urząd dzielnicy odrzucił go w kwietniu 2025 roku. Kolejny wniosek trafił do urzędu w październiku 2025 roku, a ostatecznie mokotowski wydział architektury wydał zgodę na rozbiórkę i pozwolenie na budowę 16 kwietnia 2026 roku.

Jak pokazują wizualizacje, nowy budynek wyraźnie odetnie się od jednorodzinnego otoczenia – jego bryłę zdominują w pełni przeszklona elewacja i duże tarasy. Prace budowlane jeszcze się nie rozpoczęły.

Lipiec 2026 – Zaciszna 5

Najnowszy przypadek to Zaciszna 5, na rogu z Rabczańską. Piętrowy dom, graniczący z przedszkolem i leżący naprzeciw klubu tenisowego, ma zostać wyburzony – tak zdecydował inwestor, który 31 lipca 2026 roku złożył wniosek o rozbiórkę i pozwolenie na budowę wolnostojącego domu jednorodzinnego. To jedna z najdrożej wycenianych działek na starej Sadybie: w lutym ubiegłego roku kupiono ją wraz z domem za 5,2 mln zł.

Postępowanie dopiero się rozpoczęło i urząd nie wydał jeszcze decyzji.

Ochrona konserwatorska nie oznacza zakazu rozbiórki

Skoro Sadyba objęta jest ochroną konserwatorską, dlaczego stare domy wciąż znikają?

Odpowiedź jest prostsza, niż mogłoby się wydawać: ochrona konserwatorska nie oznacza automatycznie, że każdy budynek na chronionym obszarze jest zabytkiem, którego nie wolno rozebrać.

Kluczowy jest status konkretnego obiektu. Ochrona może wynikać m.in. z wpisu do rejestru zabytków albo z ujęcia budynku w gminnej ewidencji zabytków – ale nie każdy dom w historycznym zespole taki status posiada. Wiele budynków znikających dziś z Sadyby powstało już po okresie, z którym kojarzona jest historyczna zabudowa osiedla. Są wśród nich obiekty powojenne, nieobjęte indywidualną ochroną.

Sama obecność działki w historycznym, chronionym układzie nie oznacza więc zakazu rozbiórki. Każda inwestycja musi jednak spełnić wymagania wynikające z miejscowego planu oraz – jeśli przepisy tego wymagają – uzyskać odpowiednie uzgodnienia i pozwolenia konserwatorskie.