Plan miejscowy dla rejonu Jeziorka Czerniakowskiego był wyłożony do publicznego wglądu od 19 maja do 9 czerwca 2026 roku, a uwagi można było składać do 23 czerwca. To dokument, który na następne dekady zdecyduje, co wolno zbudować, a co musi zostać zielone wokół największego naturalnego zbiornika wodnego w Warszawie i otaczającego go rezerwatu przyrody. Teraz, po opublikowaniu wykazu uwag wraz z decyzjami i uzasadnieniami, poprawiony projekt planu trafił do zaopiniowania przez radnych dzielnicy Mokotów. Dopiero po nich zajmie się nim Rada Warszawy.
Kto pisał do ratusza
Uwagi złożyło około dwudziestu osób i instytucji. Zdecydowanie najbardziej aktywne było Towarzystwo Społeczno-Kulturalne Miasto Ogród Sadyba, które zgłosiło kilkanaście szczegółowych postulatów, a pod jego stanowiskiem podpisało się 213 mieszkańców Sadyby. Osobne uwagi złożyła radna dzielnicy Mokotów Zofia Jaworowska, spółka Veolia Energia (w sprawach czysto technicznych, dotyczących sieci ciepłowniczej) oraz klub sportowy Sinnet. Do tego kilkanaście osób przesłało niemal identyczne w treści pisma domagające się znacznego zaostrzenia warunków zabudowy na terenie klubu Delta Warszawa. Wygląda to na skoordynowaną akcję sąsiadów, którym zależy na jak najmniejszej i najcichszej nowej inwestycji w tym miejscu.
Boisko Delty zostaje zielone, ale nie takie, jak chciano
Najgłośniejszy spór dotyczył nieużywanego dziś boiska klubu Delta Warszawa, leżącego tuż nad południowym brzegiem Jeziorka. Towarzystwo Miasto Ogród Sadyba i radna Jaworowska wnosili niezależnie od siebie o to samo: żeby ten fragment działki, dziś przeznaczony pod zieleń urządzoną (czyli park), stał się zielenią naturalną – bez ingerencji człowieka, z buforem co najmniej 100 metrów od linii brzegowej. Argumentowali, że taki bufor lepiej chroni rezerwat i poprawia stosunki wodne wysychającego zbiornika.
Ratusz odrzucił ten postulat. Uzasadnienie jest formalne: teren leży poza granicami samego rezerwatu, w jego otulinie, a obowiązujące dla tego obszaru Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – dokument nadrzędny wobec planu miejscowego – każe traktować go jako teren zieleni urządzonej połączonej z funkcją sportową. Plan miejscowy nie może tego złamać. Ten sam los spotkał analogiczny postulat Towarzystwa dotyczący kolejnego fragmentu zieleni urządzonej w otulinie rezerwatu. Miasto z tego samego powodu, choć w odwrotnym kierunku, nie zgodziło się też na pomysł zamiany otwartego, dziś niezagospodarowanego terenu rezerwatu między ulicami Gołkowską a Koronowską, w bezpośrednim sąsiedztwie osiedla przy ulicy Bernardyńskiej, z zieleni naturalnej na park dostępny dla starszych mieszkańców tego osiedla – to również nie przeszło.
Jednocześnie równie stanowczo odrzucono postulaty idące w przeciwną stronę – od sąsiadów, którzy chcieli, żeby przyszła inwestycja Delty (nowa siedziba klubu) była jak najmniejsza. Kilkanaście osób w niemal identycznych pismach domagało się m.in. zmniejszenia dopuszczalnej intensywności i powierzchni zabudowy (z proponowanych w projekcie parametrów do zaledwie 15 proc.), obniżenia maksymalnej wysokości budynku do 8 metrów, podniesienia minimalnego udziału zieleni do 80 proc., całkowitego wykreślenia z planu możliwości prowadzenia gastronomii oraz zakazu oświetlenia boisk.
Ratusz odrzucił wszystkie te wnioski, utrzymując parametry z majowego projektu – zabudowa do zaledwie 1,5 proc. powierzchni działki, minimum 60 proc. powierzchni biologicznie czynnej i maksymalnie dwie kondygnacje – argumentując, że i tak pozwalają one jedynie na niewielką, dostosowaną do potrzeb klubu rozbudowę istniejącego obiektu.
Jedyna zmiana w tej części planu to poprawka czysto redakcyjna w zapisie o gastronomii, zgłoszona z kolei przez Towarzystwo Miasto Ogród Sadyba: pierwotny tekst planu był wewnętrznie sprzeczny, bo można go było odczytać tak, że lokal gastronomiczny musi zajmować „nie mniej niż" 40 proc. powierzchni – teraz jasno napisano, że to górny, a nie dolny limit. Postulatu Towarzystwa, by ograniczyć ten udział do 20 proc., miasto nie uwzględniło.
Działki pracownicze: zmiana, o którą nikt się nie spierał
Osobną sprawą są zaniedbane, częściowo opuszczone ogródki pracownicze na północnym cyplu Jeziorka – to one, zgodnie z projektem planu jeszcze z maja, mają zniknąć na rzecz dzikiej zieleni naturalnej, bez prawa zabudowy. Co ciekawe, żadna z 25 zgłoszonych uwag nie dotyczyła tego terenu wprost – nikt go nie kwestionował. Ta zmiana, jedna z najdalej idących w całym planie, przechodzi więc do wersji ostatecznej bez poprawek, dokładnie tak, jak zaproponowano ją wiosną.
Inaczej potraktowano formalnie zarejestrowane Rodzinne Ogrody Działkowe. Dla jednego kompleksu Towarzystwo wnosiło wprost o zmianę przeznaczenia na zieleń naturalną, dla dwóch kolejnych – ostrożniej – o dopuszczenie obok funkcji działkowej także zieleni urządzonej, tak by w razie potrzeby (np. gdyby nawożenie działek zaczęło szkodzić jakości wody w jeziorku) łatwiej było ograniczyć ich negatywny wpływ na rezerwat w przyszłości. Ratusz odmówił we wszystkich przypadkach: ogrody mają status prawny chroniony ustawą o rodzinnych ogrodach działkowych i plan miejscowy nie może tego statusu naruszyć.
Klub Sinnet: mała wygrana zamiast dużej
Klub sportowy Sinnet przy ulicy Gołkowskiej próbował w swoich siedemnastu uwagach uzyskać znacznie więcej, niż ostatecznie dostał. Przede wszystkim chciał formalnie przejąć sąsiedni, należący do miasta teren przy Gołkowskiej, dziś wykorzystywany m.in. jako parking – ratusz odmówił, bo miejsce to jest zarezerwowane pod ogólnodostępny plac publiczny, miejsca parkingowe i ewentualną pętlę autobusową. Odrzucono też starania o poszerzenie dopuszczalnej funkcji budynku klubowego o usługi oświaty, kultury czy rehabilitacji oraz o zmianę wskaźników zabudowy.
Sinnet zyskał jednak dwie realne, choć węższe korzyści. Po pierwsze, w planie pojawił się zupełnie nowy zapis, dopuszczający przebudowę, remont i bieżącą konserwację wszystkich istniejących na całym obszarze planu obiektów – nawet tych, które nie są zgodne z nowym przeznaczeniem terenu. To zabezpiecza istniejącą infrastrukturę klubu przed tym, by z dnia na dzień stała się prawnie „zamrożona".
Po drugie, miasto ustąpiło w sprawie sąsiedniej działki, na której dziś działa parking przy klubie – w planie oznaczonej jako osobny teren z przeznaczeniem na plac publiczny lub park, z dopuszczeniem parkingu lub pętli autobusowej. Sinnet nie przekonał ratusza, by przyłączyć ją do terenu klubu, ale miasto zgodziło się usunąć z niej zakaz stawiania drobnej, niekubaturowej infrastruktury sportowo-rekreacyjnej, takiej jak siłownie plenerowe czy place zabaw. Działka formalnie pozostanie więc placem publicznym i parkingiem miejskim, a nie terenem klubowym, ale będzie można dodatkowo wyposażyć ją w tego typu obiekty.
Rowerzyści nie doczekali się pasów
Piotr Twardowski wnioskował o wyznaczenie osobnych pasów rowerowych na ulicach Gołkowskiej i Statkowskiego lub – alternatywnie – o uspokojenie ruchu. Ratusz odpowiedział, że komunikacja rowerowa jest tam już zapewniona w ramach wspólnej jezdni, a decyzje o wydzielonych pasach czy progach zwalniających zapadają na etapie projektu budowlanego drogi, nie w planie miejscowym. Uwagę odrzucono.
Nie wszystkie głosy w sprawie dróg poszły na marne, choć nie zawsze w kierunku, jakiego można by się spodziewać. Agnieszka Kocon wniosła o ponowne przeanalizowanie wskaźnika minimalnej powierzchni biologicznie czynnej ustalonego dla terenów dróg. Ratusz przyznał jej rację, ale w efekcie obniżył ten wskaźnik dla kilku odcinków – m.in. na ulicy Gołkowskiej z 42 do 30 proc., a na jednym z ciągów pieszych z 92 do 90 proc. Innymi słowy, pierwotne wymogi okazały się zbyt wygórowane jak na zwykłą drogę czy chodnik i po analizie miasto je złagodziło.
Co dalej
Poprawiony po uwagach projekt planu – wraz z nowym tekstem i rysunkiem – trafił teraz do zaopiniowania przez radę dzielnicy Mokotów. Dopiero po uzyskaniu tej opinii dokument może zostać skierowany pod głosowanie Rady Warszawy, które przesądzi ostatecznie o losie terenów wokół Jeziorka Czerniakowskiego na najbliższe co najmniej dwie dekady.
Projekt planu miejscowego dla rejonu Jeziorka Czerniakowskiego po rozpatrzeniu uwag
