Sprawa dotyczy planów wzniesienia dwupiętrowego budynku usługowego przy Orężnej 64 z 12 lokalami usługowymi i 13 miejscami postojowymi w garażu podziemnym. Biurowiec ma stanąć w środku willowego osiedla, znajdującego się pod ochroną konserwatora zabytków.

Temat ten nagłośniliśmy w marcu ubiegłego roku. Wskazaliśmy wtedy na liczne nieścisłości w dokumentacji sugerujące, że projektowany biurowiec może być jedynie „przykrywką” dla późniejszego przekształcenia go w samodzielne lokale mieszkalne. Sąsiedzi inwestycji otwarcie podejrzewają, że może to być przypadek analogiczny do tzw. „Hongkongu” na Woli, czyli osiedla mikroapartamentów, które wybudowano jako lokale usługowe przynależne do hotelu, a które inwestor próbuje obecnie przekształcić w samodzielne mieszkania mimo stanowczego sprzeciwu ratusza.

Od odmowy do nowej próby

Obecne postępowanie to już drugie podejście tego inwestora do uzyskania pozwolenia na budowę przy ul. Orężnej 64. Pierwszy wniosek w tej sprawie firma Aikat Nieruchomości skierowała do urzędu dzielnicy Mokotów 20 grudnia 2024 roku, jednak po analizie dokumentacji, 29 kwietnia 2025 roku, zapadła decyzja o odmowie. Nie zrażona tym spółka, działająca obecnie pod nazwą Clavel Properties, skierowała do urzędu kolejny wniosek 23 października 2025 roku. Dokumentacja ta jest wciąż analizowana, a ostateczne rozstrzygnięcie jeszcze nie zapadło.

Materiały sprawy, do których dotarliśmy, oraz wypowiedzi osób blisko związanych z inwestycją, wskazują, że inwestor nadal nie rozwiał wszystkich wątpliwości mieszkańców i urzędników.

Konserwator daje zielone światło

Wyjątek stanowi stołeczny konserwator zabytków. Ten bowiem już 18 kwietnia 2025 roku wydał pozwolenie na prace budowlane. Uznał, że inwestycja jest „dopuszczalna pod względem konserwatorskim i nie spowoduje naruszenia walorów zespołu urbanistycznego i budowlanego wpisanego do rejestru zabytków”.

Konserwator zabytków, oceniając wnioski budowlane na obszarach takich jak zabytkowe Miasto-Ogród Sadyba, z definicji dba o to, aby nowa inwestycja harmonijnie wpisywała się w zastaną skalę i bryłę otoczenia, zachowywała historyczne linie zabudowy oraz nawiązywała do tradycyjnej geometrii dachów i form architektonicznych, co ma zapobiegać dominacji nad sąsiednimi zabytkami i chronić unikalny układ przestrzenny ogrodów oraz dziedzińców. W omawianym przypadku Stołeczny Konserwator Zabytków najwyraźniej uznał, że projekt przy ul. Orężnej spełnia te wymogi i nie narusza walorów zespołu budowlanego.

Z oceną konserwatora zabytków, pozbawioną szczegółowego merytorycznego uzasadnienia, kategorycznie nie zgadzają się mieszkańcy. Podnosili oni zarzuty właśnie dotyczące aspektów, podlegających ocenie konserwatora: naruszenia skali, rytmu zieleni oraz niedopasowania nowoczesnej elewacji z licznymi balkonami do historycznej estetyki dzielnicy. W pismach do urzędu dzielnicy i konserwatora przekonywali, że projektowana „wysoka, zwarta forma z licznymi balkonami” jest całkowicie obca estetyce osiedla i przysłoni światło sąsiednim posesjom. W rozmowach z portalem Sadyba24 wskazywali wprost na ryzyko obejścia zapisów planu miejscowego, zauważając, że forma i rozplanowanie pomieszczeń odpowiadają typowym apartamentom, co budzi uzasadnioną obawę o ich przyszłą funkcję.

Korekta „apartamentów” na „lokale”

Urzędnicy z Wydziału Architektury na Mokotowie podzielili część wątpliwości, o których pisaliśmy w artykule z marca ubiegłego roku. W postanowieniu z listopada 2025 roku nałożyli na inwestora obowiązek usunięcia rażących nieprawidłowości. W dokumentacji projektowej nadal figurowały bowiem sformułowania o „budynku jednorodzinnym” oraz „wejściach do mieszkań”, co było sprzeczne z deklarowaną funkcją usługową.

W odpowiedzi ze stycznia 2026 roku projektanci z biura JAMES&MAU przyznali, że były to jedynie „oczywiste pomyłki pisarskie”, w wyniku których słowo „mieszkania” zastąpiono terminem „lokale”, a inwestycję ostatecznie sklasyfikowano jako budynek biurowy kategorii XVI (a nie jako budynek mieszkalny jednorodzinny Kategorii I, na co wskazywało użyte we wcześniejszym wniosku sformułowanie: „Budynek jednorodzinny jest podłączony do sieci...”.)

System Bauder w służbie bilansu zieleni

Najważniejszym zastrzeżeniem urzędników, do których miał się odnieść inwestor, był temat zieleni. Urząd dzielnicy Mokotów zakwestionował pierwotne wyliczenia wnioskodawcy, firmy Aikat Nieruchomości (obecnie Clavel Properties) dotyczące powierzchni biologicznie czynnej.

Zastrzeżenia urzędu do wskaźnika zieleni w projekcie z grudnia 2024 roku nie wynikały z samej wartości procentowej (która wynosiła 47,9% i teoretycznie spełniała wymóg 40%), lecz ze sposobu jej obliczenia oraz braku precyzji w dokumentacji, co mogło oznaczać, że realna ilość zieleni była niższa, niż deklarował inwestor.

Zgodnie z dokumentacją, główne powody zakwestionowania pierwotnych wyliczeń są trzy.

Po pierwsze, niezgodność z definicją planu miejscowego (MPZP). Urząd przypomniał inwestorowi, że według rygorystycznej definicji planu, za powierzchnię biologicznie czynną uznaje się wyłącznie „grunt rodzimy pokryty roślinnością oraz wodę powierzchniową”, które nie zostały zabudowane ani utwardzone. Organ wyraźnie podkreślił, że w myśl tych przepisów za taką powierzchnię nie uznaje się zieleni projektowanej na dachach i ścianach budynków.

Urząd miał też wątpliwości co do nawierzchni przepuszczalnych. Urzędnicy nabrali podejrzeń, czy inwestor do pierwotnego wskaźnika 47,9% nie wliczył elementów, które nie są gruntem rodzimym. W postanowieniu wezwano do wyjaśnienia, czy jako zieleń potraktowano np. „odcinek drogi wewnętrznej wykonany z powierzchni przepuszczalnej typ hydrofuga”, co byłoby błędem w świetle definicji MPZP.

Ostatnim zastrzeżeniem urzędu dzielnicy był brak szczegółowego rozbicia.  Oryginalny projekt nie zawierał wystarczająco precyzyjnego bilansu. Urząd nakazał sporządzenie nowego zestawienia z jasnym rozbiciem na rodzaje powierzchni (zabudowana, utwardzona, biologicznie czynna), aby wykluczyć próby sztucznego zawyżania wskaźnika poprzez doliczanie powierzchni, które faktycznie są częścią infrastruktury technicznej.

W rezultacie, choć 47,9% na papierze wyglądało na wartość wystarczającą, urząd uznał te wyliczenia za mało wiarygodne i potencjalnie sprzeczne z lokalnym prawem.

Jak na zastrzeżenia urzędników odpowiedział inwestor? W nowym wniosku inwestor, chcąc uniknąć kolejnej odmowy, zastosował system Bauder. To specjalistyczna technologia dachów zielonych, która umożliwia stworzenie warstw wegetacyjnych na stropach budynku. System ten ma być na Orężnej 64 zastosowany na dachach budynków oraz nad zadaszeniem rampy wjazdowej do garażu.

Wykorzystanie technologii Bauder ma pozwolić inwestorowi na zaliczenie 50% powierzchni takich dachów do ogólnego bilansu zieleni. Dzięki temu rozwiązaniu w nowym zestawieniu spółka Clavel Properties wykazała łączną powierzchnię biologicznie czynną na poziomie 873,98 m², co stanowi 61,9% powierzchni całej działki. Na ten finalny wynik składa się 677,87 m² zieleni na gruncie rodzimym oraz dodatkowe 196,11 m² wynikające z przeliczenia powierzchni dachów zielonych według wymaganego współczynnika.

Dzięki zastosowaniu systemu dachów zielonych Bauder, z których połowa powierzchni została wliczona do ogólnego bilansu zieleni w zaktualizowanej dokumentacji ze stycznia 2026 roku wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wzrósł z 47,9% w pierwotny projekcie do 61,9% (873,98 m²) w najnowszej wersji dokumentacji. Zdaniem inwestora oznacza to spełnienie wymogów planu miejscowego z dużą nadwyżką względem wymaganych 40%.

Tu warto zauważyć, że w standardowych przepisach w Polsce zielone dachy mogą być częściowo zaliczane do powierzchni biologicznie czynnej, ale plan miejscowy ma prawo to wyłączyć — i na Sadybie właśnie to zrobiono, żeby zachować historyczny charakter dzielnicy-ogrodu. W planie miejscowym dla Miasta Ogrodu Sadyba napisano: „Powierzchni biologicznie czynnej – należy przez to rozumieć grunt rodzimy pokryty roślinnością oraz wodę powierzchniową na działce budowlanej, które pozostają niezabudowane i nieutwardzone.”  Plan od razu doprecyzowuje, czego nie wolno wliczać: „W szczególności za powierzchnię biologicznie czynną nie uznaje się zieleni projektowanej na dachach i ścianach budynków (…)”.

Ustalenia z planu miejscowego starej Sadyby oznaczają w praktyce, że co najmniej 40% działki musi stanowić naturalny grunt biologicznie czynny i że nie można tego „nadrobić” zielonym dachem. Inwestor biurowca przy Orężnej 64 przekonuje, że jest inaczej.

Balkony pod lupą

Ostatnim istotnym punktem spornym były balkony i loggie, które zgodnie z przepisami nie mogą zajmować więcej niż 30% powierzchni elewacji. Urzędnicy nakazali inwestorowi przedstawienie szczegółowych schematów dla każdej ze ścian budynku. Po dokonaniu korekt projektanci wykazali, że parametry te mieszczą się w normie – przykładowo na elewacji wschodniej balkony stanowią obecnie tylko 3,6% powierzchni.

Co dalej z kontrowersyjną inwestycją?

Choć inwestor przedłożył komplet poprawionej dokumentacji wraz z ostateczną decyzją konserwatorską, sprawa pozostaje otwarta. 

Poproszony przez nas o komentarz urząd dzielnicy Mokotów stwierdził, że do chwili obecnej nie wydał jeszcze decyzji. Reprezentująca urząd Agnieszka Lubińska, naczelnik wydziału architektury i budownictwa, poinformowała jednocześnie, że urząd nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w dokumentacji projektowej do 6 marca 2026 r. I że inwestor 6 lutego częściowo uzupełnił tę dokumentację. Urząd dzielnicy nie chciał jednak dywagować na tematy, które nas interesowały najbardziej – o parametrach zabudowy, o tym, czy to nadal jest budynek biurowy i czym obecny zatwierdzony projekt różni się od poprzedniego odrzuconego projektu.

Jak dowiedzieliśmy się od osób blisko związanych ze sprawą, decyzja urzędu dzielnicy o pozwoleniu na budowę ma zapaść do połowy marca.