Po naszym ostatnim artykule, w którym przyglądaliśmy się realnym cenom transakcyjnym mieszkań na starej Sadybie, przyszedł czas na „wagę ciężką” – domy jednorodzinne. Sprawdziliśmy ich ceny dzięki przełomowej decyzji rządu o bezpłatnym udostępnieniu państwowego rejestru cen nieruchomości. Nie musimy już polegać na wygórowanych oczekiwaniach sprzedających z portali ogłoszeniowych. Od 13 lutego możemy zajrzeć prosto do aktów notarialnych i sprawdzić, ile faktycznie płacono za sadybiańskie wille w minionym roku.

Specyfika gruntów: Małe działki, wielkie ceny

Charakterystyczną cechą Miasta Ogrodu Sadyba jest kameralna zabudowa z pasami przydomowych ogródków. Jak wynika z danych rejestrowych, dominują tu stosunkowo małe działki, których średnia powierzchnia oscyluje wokół 400 m². Większość parceli mieści się w przedziale od 350 m² do 470 m², co sprawia, że każda nieruchomość z większym ogrodem jest wyceniana znacznie wyżej.

Średnie ceny i progi wejścia

Analiza ponad 20 transakcji z 2025 roku pokazuje, że średnia cena domu na starej Sadybie oscyluje w granicach 3 milionów złotych, choć średnia ta jest mocno windowana przez pojedyncze, luksusowe rezydencje.

Średnią zdecydowanie zawyża rekordowa suma, którą zapłacił nabywca za przedwojenną willę przy ulicy Morszyńskiej.  Za samodzielny dwupiętrowy dom z dużą działką (801 metrów),  położony w pierwszej linii zabudowy od strony wody, niedaleko Parku Szczubełka, zapłacono imponującą kwotę 12 347 000 PLN. Cena za metr kwadratowy przekroczyła tam 15 000 PLN.

Na przeciwnym biegunie znalazła się transakcja o wartości równo miliona złotych. Za taką kwotę sprzedano nieruchomość przy ulicy Okrężnej, blisko Skweru Ormiańskiego.

Wschód kontra Zachód: Gdzie bije cenowe serce Sadyby?

Najdroższym i najbardziej pożądanym rejonem osiedla pozostają okolice Jeziorka Czerniakowskiego, albo szerzej - przedwojenna, wschodnia część osiedla między Powsińską i Jeziorną. Średnia cena transakcyjna wyniosła po tej stronie Sadyby 3 399 333 PLN.

To tutaj padł wspominany wyżej absolutny rekord roku. Po wschodniej stronie Sadyby leżą też kolejne najdroższe nieruchomości – dom przy Zacisznej, niedaleko kortów tenisowych i przedszkola, z działką o powierzchni 677 m2 (w cenie 5,2 mln zł) oraz dom przy Sobolewskiej, z działką wielkości 897 m2 (dwie transakcje, przeprowadzone na tym adresie tego samego dnia, opiewały łącznie na 4,2 mln zł).

Kolejne dwie nieruchomości we wschodniej części osiedla też przebiły próg 3 milionów. To dwa domy o niemal identycznych działkach i cenach – jeden przy Zielonej, niedaleko Godebskiego (na działce 454 m2, z ceną 3,5 mln zł) i drugi przy Jeziornej, blisko Jeziorka Czerniakowskiego (na działce 453 m2, z ceną 3,49 mln zł).

Reszta domów po wschodniej stronie osiedla, które zmieniły właściciela w 2025 roku, kosztowała w granicach 2 mln zł. Tak było z Goraszewską (działka 451 m2, 2,55 mln zł), Rabczańską (208 m2, 2,1 mln zł), Zaciszną (140 m2, 1,975 mln zł) i Okrężną (204 m2, 1,91 mln  zł).  Jedynym adresem, który odstawał w dół od tych cen, był dom przy Koronowskiej (351 m2, 1,61 mln zł).  

Zachodnia część osiedla  – powojenna, modernistyczna i trochę tańsza

Rejon położony między Powsińską i Sobieskiego, powstał w większości po wojnie. Jedyne przedwojenne wille tworzące zwarty pas zabudowy widać przy Orężnej, Okrężnej i Morszyńskiej. Rzadko można je jednak spotkać na portalach ogłoszeń. Reszta domów zdominowana jest przez modernistyczną zabudowę z lat 70.

Najczęstszy pułap cenowy w tym rejonie wynosi od 2 do 3 mln zł, a średnia cena transakcyjna to 2 568 917 PLN. Z nielicznymi wyjątkami, najwyżej cenione – w górnych granicach tego przedziału - są przesiąknięte zielenią okolice Morszyńskiej i Kołobrzeskiej. Najwięcej w 2025 roku działo się na tej drugiej ulicy, która słynie z malowniczych kamiennych domów, pamiętających lata 50. W 2025 roku sprzedano tam trzy połówki bliźniaków – jedną za 2,917 mln (446 m2), drugą za 2,9 mln (384 zł) i trzecią, znacznie taniej, za 2,0 mln zł (447 m2). Wysoką cenę rzędu 3,1 mln uzyskali sprzedający również za willę przy Morszyńskiej obok Truskawieckiej. Na tym samym poziomie cenowym znalazły się domy znajdujące się na obrzeżach starej Sadyby – przy Zelwerowicza (3 mln, 467 m2) i Goplańskiej (4,065 mln, 468 m2).

Kolejna pula domów pod względem cenowym to nieruchomości leżące nieco dalej od Powsińskiej, w kierunku Sobieskiego. Oddalamy się zatem od zabudowy lat przedwojennych i wczesnych powojennych, i zmierzamy ku domom, które powstały w latach 70. I 80. Tu możemy liczyć na ceny w okolicach 2,5 mln zł.  W tej grupie znalazły się domy przy Truskawieckiej (2,5 mln, 380 m2), Solankowej (2,6 mln, 277 m2) i spokojniejszym odcinku Nałęczowskiej (2,5 mln, 380 m2)  

Najtaniej po zachodniej stronie starej Sadyby, tj. między Powsińską i Sobieskiego, wychodzą nieruchomości przy ulicach, które stanowią główne szlaki komunikacyjne w tej części osiedla.  Za 2,225 mln zł można było w ubiegłym roku kupić dom przy Zdrojowej (działka 277 m2), a za równe 2 mln – dom przy Zelwerowicza (działka 379 m2).

Wreszcie wiadomo gdzie taniej, a gdzie drożej

Nasza analiza pokazuje, że część wschodnia (przedwojenna) jest średnio o blisko 32% droższa od zachodniej części osiedla. Choć stara Sadyba to rynek małych działek (średnio 400 m²), to właśnie ich lokalizacja względem historycznego układu Miasta Ogrodu decyduje o milionowych różnicach w cenie. Dzięki pełnej jawności rejestrów od lutego 2026 roku, kupujący mogą teraz realnie ocenić, czy prestiżowy adres jest wart żądanej przez sprzedawcę kwoty.

Informacje o cenach sprzedaży nieruchomości w Warszawie są dostępne w miejskim portalu mapowym pod adresem: https://mapa.um.warszawa.pl/rcn-szukaj/.