To jeden z tych dokumentów, którego zapisy będzie odczuwać cała Warszawa przez najbliższe kilkadziesiąt lat. Mokotowska radna z ramienia Miasto Jest Nasze Zofia Jaworowska przejrzała plan ogólny działka po działce i przekonuje, że trzeba go zmienić, bo zagraża charakterowi starej Sadyby i terenom przy rezerwacie Jeziorka Czerniakowskiego.

Jak wynika z analizy radnej, plan ogólny, wbrew zapewnieniom miasta, zwiększa wysokość i intensywność zabudowy na terenach objętych planami miejscowymi. Różnice w wysokości zabudowy między tym, co dopuszcza plan miejscowy i tym, co dopuszcza plan ogólny, miały w ogóle nie występować, a tymczasem potrafią wynosić aż 3 metry, czyli jedno piętro. Tak jest na przykład na terenie uchwalonego planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego, czyli na dzikich łąkach przy Jeziorku Czerniakowskim, między Czerniakowską i Trasą Siekierkowską.

Jaworowska alarmuje, że najgorsza sytuacja jest tam, gdzie nie ma planów miejscowych. Na przykład na terenie klubu Sadybianka czy na południowych brzegach Jeziorka Czerniakowskiego po stronie Augustówki. Miejski dokument pozwala tam na dużą dowolność w wyborze rodzaju zabudowy – dopuszcza zarówno łąkę, jak i zabudowę mieszkaniową. Pozwala tym samym na rozmach inwestycyjny i większe różnice we wskaźnikach.

Wreszcie, zdaniem radnej z Miasto Jest Nasze, w planie ogólnym nie widać mniejszych dróg (innych niż zbiorcze i główne), których powstanie może zaburzyć codzienne życie mieszkańców wprowadzając ruch samochodowy pod ich okna. Plan ogólny nie chroni więc mieszkańców przed budowę Śródziemnomorskiej-bis czy Patkowskiego-bis.

Poniżej publikujemy pełny zapis rozmowy z radną dzielnicy Mokotów, Zofią Jaworowską.

Sadyba24: Kiedy ostatnio rozmawialiśmy, powiedziała Pani, że plan ogólny wygląda groźnie i jest pisany pod deweloperów. I że będzie Pani tęskniła za studium. Mocne słowa. Dlaczego tak ostro?

Zofia Jaworowska, radna dzielnicy Mokotów (MJN): Z tą tęsknotą za studium to śmiech przez łzy.  Za to plan ogólny wygląda alarmująco, bo jest mało czytelny i w mojej ocenie owszem – jest bardziej o deweloperskim rozwoju miasta niż o planistycznej wizji jego włodarzy wynikającej z jasnego pomysłu na kierunek dla Warszawy.

Studium jest archaiczne i dobrze, że odchodzi w niepamięć – to dokument z 2006 roku, ma 20 lat. Najwyższa pora na aktualizację najważniejszych dokumentów planistycznych w Warszawie, które ustanowią kurs dla stolicy na następne dekady.

W zamian jednak dostajemy plan ogólny – dokument w warstwie szczegółowej często niezrozumiały nawet dla urbanistów. W tym ogólnym dokumencie nie widać już dróg w klasie poniżej zbiorczej, a Mokotów podzielony jest na strefy planistyczne, których charakterystyka pozwala na wiele. Z tego dokumentu nie wyłania się konkretna intencja, dobrze zaplanowany mokotowski kawałek miasta.

Analizowała Pani wiele działek na Mokotowie pod kątem różnic między przygotowywanym planem ogólnym i obowiązującymi planami miejscowymi. Jak duże są te różnice w przypadku starej Sadyby i okolic Jeziorka Czerniakowskiego i czego one dotyczą?

Jeśli chodzi o starą Sadybę to te różnice są nieznaczne. Mamy do czynienia ze starą tkanką, domkniętym urbanistycznie obszarem, więc mowa tu o drobnych różnicach we wskaźnikach na terenie objętym ochroną konserwatorską.

Widzę tu małe pole do nadużyć. Ale oczywiście tam, gdzie te wskaźniki są wyśrubowane lub tam, gdzie obszar, na którym stoi przedwojenna willa, zostaje włączony do strefy zabudowy wielorodzinnej – tam lepiej dmuchać na zimne i zgłaszać uwagi do planu, co będę wraz z mieszkańcami robić.

Kluczowe jest zadbanie o te obszary, gdzie planu jeszcze nie ma lub został on świeżo uchwalony, czyli Czerniaków Południowy i plan miejscowy dla rejonu Augustówki cz. III. Tu pojawiają się strefy pozwalające na rozmach inwestycyjny i większe różnice we wskaźnikach. Tymczasem są to tereny w pobliżu zarówno rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie, jak i Wisły – obszarów unikatowej, dzikiej przyrody w mieście, które przy już piętrzącej się tu zabudowie i przy napływie nowych mieszkańców są na wagę złota.

Jakie są najbardziej rażące przykłady tych różnic? I jak można je wytłumaczyć?

Co do obowiązujących planów na omawianym obszarze Mokotowa, to spore różnice we wskaźnikach wychwyciłam na obszarze uchwalonego niedawno MPZP dla Czerniakowa Południowego. Dotyczą intensywności i maksymalnej wysokości zabudowy dopuszczanej w ramach danej strefy czy udziału powierzchni biologicznie czynnej (w skrócie – ilości zieleni).

Dla przykładu weźmy strefę usługową 557SU, która w planie ogólnym znajduje się w pobliżu Trasy Siekierkowskiej. To teren korespondujący z obszarem A6.7UHA w planie miejscowym, znajdujący się na rogu ul. Wolickiej oraz ul. Na Urzeczu, w otulinie Jeziorka Czerniakowskiego. W planie miejscowym dla tego terenu wyznacza się maksymalną intensywność zabudowy na poziomie 2.2, a wysokość zabudowy na poziomie 17 metrów. Z kolei w planie ogólnym wskaźnik intensywności jest na poziomie 2.5, a dopuszczalna wysokość zabudowy na poziomie 20 m, do tego dopuszczony jest o 10% większy udział powierzchni zabudowy. Niby niewiele, ale to samo dotyczy sąsiednich terenów, na których ma powstać mieszkaniówka. Grosz do grosza.

Przed wyłożeniem planu przedstawiciele miasta mówili jasno, że uchwalone plany miejscowe będą odzwierciedlone w zapisach planu ogólnego 1:1. Czemu jest inaczej? Podczas konsultacji online od przedstawicieli Biura Architektury usłyszeliśmy, że to kwestia wpadania w przedziały liczbowe dla danych wskaźników – wytłumaczenie dla mnie, póki co, niezrozumiałe. Przecież w tekście planu ogólnego są udostępnione tabele, w których jasno widać, jak bardzo te wskaźniki nie są uporządkowane.

Nie znalazłam też dla omawianych wskaźników uzasadnienia w rozmowach z urbanistami, którzy na co dzień pracują przy planach miejscowych. Będę o to raz jeszcze dopytywać na indywidualnych konsultacjach. Czy te różnice mogą stanowić pretekst dla inwestora, który buduje się na danej działce, żeby podważyć zapisy miejscowego planu i wybudować budynek wyższy o całe piętro? Tu również uzyskałam sprzeczne informacje. W końcu zarówno plan ogólny, jak i plan miejscowy to akty prawa miejscowego, powinny więc być w pełni spójne.

Czy zauważyła Pani jakieś różnice również pod względem zmiany funkcji terenu?

Tak. Koronnym przykładem jest tu legendarny już teren klubu tenisowego Sadybianka przy Okrężnej 73a. Choć nie ma tu uchwalonego planu ze względu na zawieszenie procedury, założenia co do tego obszaru były klarownie werbalizowane przez mieszkańców i radnych w ostatnim roku.

W 2025 składaliśmy jako Komisja Ładu Przestrzennego Rady Dzielnicy Mokotów wniosek do Stołecznego Konserwatora o uwzględnienie obecnego, przyrodniczego charakteru tego obszaru w procesie uzgadniania planu ogólnego (wniosek został przekazany do Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków). Drugi wniosek składaliśmy do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego o jak najszybsze wznowienie procedury uchwalenia planu dla tego terenu.

Liczyliśmy na to, że konserwator przychyli się do zapisów znajdujących się na historycznych mapach na tym terenie, gdzie zgodnie z założeniami Miasta-Ogrodu Sadyba w tym kwartale nigdy nie było zabudowy, a tereny zielone połączone z potencjalną funkcją sportową wzmacniają założenie urbanistyczne tej części Mokotowa. Postanowiliśmy też powalczyć o to, by domknąć procedurę planistyczną przed uchwaleniem planu ogólnego – jak wiemy, to już się nie uda. Mimo apeli teren Sadybianki został w planie ogólnym objęty strefą wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz strefą dogęszczania zabudowy. 

Napisałam także w tej sprawie interpelację do zarządu dzielnicy z prośbą o wsparcie licznych głosów mieszkańców i zgłoszenie do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w ratuszu potrzeby zmiany na tym terenie, żeby podkreślić wagę sprawy. Cytuję fragment odpowiedzi: „dla terenu Sadybianki projekt planu ogólnego przewiduje strefę wielofunkcyjną, w której między innymi obszar ten może zostać przeznaczony na zieleń urządzoną lub naturalną oraz teren lasu i wód”. Może i może, wiemy jednak doskonale, że ani lasu ani wód tam nie będzie, a do dzielnicy wpłynął niedawno wniosek o warunki zabudowy dla tego terenu. Można więc wysnuć wniosek, że wyznaczenie tu strefy w podstawowej funkcji pod zabudowę jednorodzinną to ukłon w stronę inwestora, nie zaś mieszkańców. Mam nadzieję, że docelowo projektanci przychylą się do potrzeb społeczności w tym zakresie.

Inny przykład – kwartał między ulicami Buską i Podgórską został w całości wessany do strefy zabudowy wielorodzinnej, podczas gdy róg Buskiej i Nałęczowskiej w planie miejscowym jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną. Warto o to zawalczyć, bo stoi tu piękna modernistyczna willa, która powinna być wpisana do rejestru zabytków. Zmiany funkcji obserwujemy też na terenie Augustówki.

Takich obszarów radni Miasto Jest Nasze i urbaniści, z którymi rozmawiałam próbując lepiej zrozumieć trwającą procedurę, na terenie całej Warszawy wychwycili dużo, dużo więcej. Stąd moja refleksja, że miejscami plan ogólny jest pisany właśnie pod deweloperów. Wiem, że odpowiadam długo i że to ciężkostrawny wywód, dlatego czytelników proszę o wyrozumiałość. Taka niestety właśnie jest ta nowa procedura.

Przejdźmy do praktycznych konsekwencji planu ogólnego. Jeśli dojdzie do uchwalenia tego dokumentu w obecnym kształcie, to czy wyższe wskaźniki w zakresie wysokości, powierzchni czy intensywności zabudowy oznaczają, że inwestorzy na Sadybie będą mogli znacznie powiększyć swoje budynki? I jeśli tak, to od kiedy?

Urzędnicy, którzy wypowiadali się w konsultacjach online, w których brałam udział, twierdzą, że nie. Byli urzędnicy szepczą – owszem. Urbaniści, z którymi się konsultowałam, nie dali mi jednoznacznej odpowiedzi. Za kilka dni wybieram się jeszcze na indywidualne konsultacje z projektantem planu, aby raz jeszcze te kwestie omówić i uzyskać jednoznaczną odpowiedź. Przedstawiciele Biura Architektury mówią, że miejscowy plan jako akt prawa miejscowego ma większą wagę niż plan ogólny. W wypadku różnic we wskaźnikach wiążące są więc te, które znajdują się w miejscowym planie. Czemu ma zatem służyć zwiększenie wskaźników w planie ogólnym i skąd ten brak konsekwencji? 

Część planowanej do 2044 roku infrastruktury drogowej jest pokazana na rysunkach stanowiących element strategii, ale są to nadal drogi zbiorcze i główne, jak na przykład połączenie drogowe między Siekierkami i Augustówką, a w dalszym horyzoncie czasowym rekomendacja budowy mostu na Zaporze. Za to ani w strategii, ani w planie ogólnym nie widać mniejszych dróg, których powstanie mogłoby jednak zaburzyć codzienne życie mieszkańców wprowadzając ruch samochodowy pod ich okna – tu obawy mieszkańców budzi potencjalna budowa Śródziemnomorskiej-bis czy Patkowskiego-bis. Zapisy w planie ogólnym nie chronią jednoznacznie przed ich powstaniem, mimo że wraz z mieszkańcami stoczyliśmy walkę o te tereny w ostatnich miesiącach i że dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w ratuszu deklaruje, że żadna droga tu nie powstanie, bo znane są potrzeby i nastroje w tym zakresie.

Można jednak mieć wątpliwość, co bierze górę w przypadku sprzecznych interesów – nastroje społeczne, deklaracje i dotychczas przeprowadzone działania radnych i mieszkańców czy jednak akt prawa miejscowego, jakim jest plan ogólny, który budowy drogi na tym obszarze – drogi lokalnej – ani nie zabrania, ani nie wyklucza. W tej sprawie również składam stosowne uwagi.

Ratusz twierdzi, że plan ogólny określa tylko maksymalne wskaźniki zabudowy i że ostateczne wskaźniki w przyszłych planach miejscowych albo w przyszłych decyzjach o warunkach zabudowy mogą być niższe, jeśli tak będzie wynikało z analizy otoczenia. Czy Pani zdaniem nie otwiera to puszki Pandory – czy inwestorzy nie będą starali się wymusić wyższych wskaźników i równać do tych wyższych, na jakie pozwala plan ogólny? Albo będą zabiegać o bardziej atrakcyjne niż obecne funkcje terenu z dostępnej puli funkcji po to, by osiągnąć większy zwrot z inwestycji?

To chyba pytanie z tezą (śmiech). Moim zdaniem zdecydowanie tak, otwiera to furtkę do wyżyłowania wskaźników w uchwalanym bądź aktualizowanym w przyszłości planie miejscowym. I ta furtka zostanie wykorzystana. Świadczy o tym to, do jakiego stopnia już dziś deweloperzy wpływają na kształt mieszkaniówek powstających w Warszawie i z jaką nonszalancją władze naszego miasta pozwalają na intensyfikację zabudowy bez równoległego zapewniania usług publicznych i odpowiedniej infrastruktury.  O sile deweloperów świadczy również to, z jak minimalną odpowiedzialnością karną i finansową wiążą się ich nieprzepisowe działania - z naszego podwórka kłania się tu piękny przykład inwestycji przy ul. Augustówka 7. To wszystko skłania mnie do wniosku, że powinniśmy ograniczać rozmach inwestorski, nie zaś go ułatwiać.

Oczywiście nie wszędzie sytuacja jest jednorodna. Warszawa nadal ma niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, co widać doskonale za jej granicami. Ale akurat jeśli chodzi o nasz skrawek stolicy i na przykład jeszcze nieuchwalony plan dla rejonu Jeziorka Czerniakowskiego czy plan miejscowy dla Augustówki cz. III – przy obecnym natężeniu wyrastającej tu zabudowy powinniśmy plan ogólny uchwalać z głową i walczyć o nasz rezerwat, Wisłę i tereny zielone.

Nowi mieszkańcy też będą potrzebowali parków, miejsca do odpoczynku i terenów publicznych, na których chce się spędzać czas. A w planie ogólnym poza utrzymaniem zieleni wokół i tak już przeludnionego w sezonie Jeziorka Czerniakowskiego, zieleń stanowią głównie ogródki działkowe o mocno ograniczonej dostępności.

O co będzie Pani zabiegać w uwagach do planu ogólnego?

Pamiętajmy, żeby składać uwagi nie tylko do planu ogólnego, ale również do strategii. Sama zgłaszam uwagi dotyczące konkretnych terenów, których zabezpieczenia domagają się mieszkańcy – na pierwszym miejscu jest Sadybianka oraz Patkowskiego i Śródziemnomorska, tereny klubu Delta, konkretne tereny na Augustówce, a także działki i strefy na terenie całego Mokotowa, które budzą wątpliwości mieszkanek i mieszkańców.

Ponadto co i rusz znajduję zapisy budzące moje wątpliwości, jak na przykład w przypadku wspomnianego już terenu między ulicą Podgórską a Buską. Ponieważ zapisy z planu miejscowego miały być przenoszone do planu ogólnego zgodnie ze stanem faktycznym, będę postulować o spójność albo o podział stref na mniejsze tak, aby faktycznie odzwierciedlały porządek ustalony w obowiązującym planie.

Zgłosimy także wszystkie wyłapane przez klub Miasto Jest Nasze w radzie dzielnicy Mokotów miejsca, gdzie zostały podwyższone wskaźniki gęstości zabudowy czy dopuszczalnej maksymalnej wysokości zabudowy, a obniżony procent powierzchni biologicznie czynnej – takich terenów jest dużo i do sprawy staramy się podejść systematycznie sprawdzając każdy mokotowski okręg po kolei.

***

Uwagi do planu ogólnego i strategii 2040+ można zgłaszać do 9 lutego (wcześniejszy termin 19 stycznia został przed kilkoma dniami wydłużony o 3 tygodnie). W tym celu trzeba skorzystać ze specjalnego formularza dostępnego pod adresem konsultacje.um.warszawa.pl. Pełne projekty obu konsultowanych dokumentów (planu ogólnego i strategii 2040+) znajdują się na stronie: um.warszawa.pl/2040+.