Stara Sadyba od lat jest jedną z najbardziej pożądanych lokalizacji dla rodzin w Warszawie. Bliskość przyrody, centrum handlowe, restauracje, placówki edukacyjne, wiele opcji transportu miejskiego i dogodny dojazd do centrum – to wszystko sprawia, że ceny domów na Sadybie są wysokie. Niestety, za wysokie dla przeciętnego zjadacza chleba.

Od niedawna rodzina na dorobku ma tańszą alternatywę na Sadybie i okolicach – mieszkania na rynku pierwotnym. Rosną jak na drożdżach, szczególnie na pobliskiej Augustówce. W tamtejszych nowych osiedlach już za kilka lat ma zamieszkać 20-30 tys. osób, a kolejnych kilka tysięcy pojawi się na Czerniakowie Południowym. Przyglądamy się temu zjawisku, bo zanim się obejrzymy całkowicie zmieni ono okolice spokojnej i odludnej Sadyby.

Ceny nie spadają, a wręcz rosną. Wyjątkiem są cenowe wabiki

W stosunku do naszego raportu sprzed miesiąca, w listopadzie na Sadybie i jej bliskich okolicach nie pojawiły się żadne nowe inwestycje mieszkaniowe. Te, które już są, robią jednak wszystko, by o nich nie zapomniano. Ich głównym atutem jest oczywiście cena. Przeglądając strony internetowe deweloperów potencjalni klienci mogą odnieść wrażenie, że ta jest wciąż atrakcyjna i niższa od stołecznej średniej. Na pierwszych stronach widać szumne hasła o cenach 2-pokojowych lokali powyżej parteru (bo takie sprawdzamy) zaczynających się od 12.900 zł/m2, oferty konkretnych lokali z przekreśloną ceną, czy zachęty do kontaktu z biurem sprzedaży w celu poznania promocji.

To jednak tylko stare marketingowe tricki. W praktyce to obietnice nie mające pokrycia w ofercie, albo okazje cenowe tylko dla jednego lub dwóch lokali. Próżno jest szukać masowych spektakularnych obniżek po kilkadziesiąt tysięcy na 40-metrowym lokalu, które zdarzały się jeszcze w październiku czy wrześniu.

W listopadzie ceny nowych mieszkań w okolicach Sadyby stanęły, a wręcz wzrosły (!). W przypadku inwestycji Sadyba Spot, która jeszcze miesiąc temu oferowała 10% zniżkę na wszystkie mieszkania, ceny wróciły do stanu z 10 września. Deweloperzy widzą, że mimo braku obniżek ich lokale – powoli ale jednak – znajdują nabywców. Od 11 października do 11 listopada w każdym z czterech nowych osiedli dla masowego odbiorcy na Sadybie i bliskiej Augustówce sprzedano średnio po 5 lokali (na 30-40 w ofercie). W Sadyba Spot liczba dwupokojowych lokali powyżej parteru spadła w ciągu miesiąca z 32 do 27, w Mokotów Sportowy z 53 do 45, a w inwestycji Rytm Mokotowa z 34 do 29.

Tam jest najtaniej

Jak wspomnieliśmy, w każdej inwestycji na stronie dewelopera widać przede wszystkim cenowe wabiki. I tak, Sadyba Spot przy Powsińskiej wystawia jedno mieszkanie (bezpośrednio nad barem mlecznym) za 14.000 zł/m2. Poza nim, w ofercie dominują już znacznie droższe lokale po 17.900 zł/m2. Gdyby wyłączyć z analizy ten jeden wabik cenowy, Sadyba Spot jest pod względem średnich cen najdroższą nową inwestycją w okolicach Sadyby. Choć trzeba przyznać, że najlepiej zlokalizowaną i już gotową.

Rytm Mokotowa na Antoniewskiej, wciąż w budowie, oferuje najtańsze mieszkanie 2-pokojowe powyżej parteru za 15.252 zł/m2. Jeszcze dwa miesiące temu można było kupić tu lokale po 14.400 zł/m2 czy 14.700 zł/m2. Dziś dominują mieszkania w okolicach 15.300-15.900 zł/m2 – ceny te nie odstają więc znacznie od cenowego wabika. I to de facto Rytm Mokotowa, a nie Sadyba Spot z jednym promocyjnym lokalem, daje dziś najlepszą ofertę cenową w okolicach Sadyby.

Za zdecydowanym liderem, Rytmem Mokotowa, najlepsze cenowe okazje oferuje dopiero powstające osiedle Mokotów Sportowy, też zlokalizowane przy Antoniewskiej na Augustówce. Na pierwszej stronie dewelopera widać dużą czcionką hasło „Mieszkania od 12.500 zł/m2”.  Nie ma to jednak pokrycia w ofercie poszczególnych lokali – słowem ani jeden lokal nie pokazywał takiej ceny. Najtańszy lokal kosztuje trzy tysiące więcej - 15.450 zł/m2, jest też kilka lokali w podobnej cenie. Średnia cena większości nowych mieszkań w Mokotowie Sportowym jest jednak znacznie wyższa od ceny inwestycji Rytm Mokotowa i wynosi 16.600-16.700 zł/m2. Tak jak miesiąc wcześniej.

Jeszcze drożej jest w kolejnym osiedlu przy Antoniewskiej o nazwie Zielono Mi. Najtańszy lokal 2-pokojowy powyżej parteru kosztuje tu 17.032 zł/m2. Średnia cena na osiedlu jest nieco wyższa i wynosi 17.332 zł/m2.

Ceny oferowane przez dewelopera Zielono Mi są bardzo podobne do tego, co podaje firma budująca osiedle Augustówka Residence pomiędzy ulicami Kostrzyńską i Wróblewskiego. Najtańsze mieszkanie 2-pokojowe powyżej parteru można tu kupić za 17.250 zł/m2. Ale jest też sporo po 17.750 zł/m2.

Na osobnej półce cenowej leżą inwestycje Zielona44 (wciąż bez strony dewelopera) i Bernardyńska Apartamenty. Tam średnia cena przewyższa 20 tys. zł/m2.

Ile trzeba wyłożyć, by kupić upragnione M3

Ceny podawane dla metra kwadratowego są zwodnicze. Na koniec dnia liczy się bowiem cena brutto, czyli cena metra pomnożona przez liczbę metrów. Plus dodatki, takie jak zwykle nieobligatoryjne miejsce parkingowe w garażu podziemnym, komórka lokatorska, albo boks na rowery.

Najtańsze mieszkanie dwupokojowe powyżej parteru, jakie znaleźliśmy na Sadybie i w bliskiej okolicy, kosztuje 592.979 zł na osiedlu Mokotów Sportowy. Niewiele więcej (605.710 zł) trzeba zapłacić za lokal w inwestycji Rytm Mokotowa. I znów, tylko trochę więcej, bo 620.572 zł trzeba wyłożyć na taki sam lokal w bloku Sadyba Spot. Zielono Mi każe już płacić zauważalnie więcej – ceny brutto zaczynają się tam od 692.769 zł.

To są ceny za „gołe” mieszkanie. I to najtańsze, które ma wabić klientów. Przeciętne mieszkanie kosztuje znacznie więcej. W Mokotowie Sportowym należy się liczyć z ceną w okolicach 635 tys. zł., w Rytmie Mokotowa ok. 625-635 tys. zł,  w Zielono Mi ok. 790 tys. zł, a w Sadyba Spot 825-835 tys. zł.  

Schody zaczynają się, kiedy doliczymy powierzchnie dodatkowe.  Miejsca postojowe w garażu podziemnym to zwykle wydatek rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. W Mokotowie Sportowym i w Rytmie Mokotowa to 40.000 zł, w Zielono Mi 43.200 zł (obligatoryjnie!), a w Sadyba Spot aż 69 tys. zł.  

Podobne proporcje między inwestycjami zachodzą w przypadku komórki lokatorskiej. Rytm Mokotowa oferuje ją za 10.000 zł, Mokotów Sportowy za 17.100 zł, w Zielono Mi za kilkanaście tysięcy zł (cena nie jest podana na stronie dewelopera, ale tak w marcu 2024 mówił Andrzej Gutowski, Wiceprezes i Dyrektor Działu Sprzedaży RONSON Development na łamach serwisu Rynek Pierwotny). I znów najdroższa jest komórka w apartamentowcu Sadyba Spot. Koszt waha się od 14.320 zł do aż 38.900 zł!. W przypadku tej ostatniej inwestycji również drogie są boksy rowerowe w cenie 11.815 zl -41.650 zł.

Podsumowując, jeśli mamy samochód i cierpliwość, by poczekać co najmniej kilka lub kilkanaście miesięcy na swoje nowe mieszkanie, to musimy przyszykować 675 tys. zł w Mokotowie Sportowym, 665-675 tys. zł w Rytmie Mokotowa, 835 tys. zł w Zielono Mi i aż 895-905 tys. zł w Sadyba Spot (tylko tu mieszkania są już gotowe, ale też o średnio 8 metrów większe od konkurencji, co przekłada się na cenę brutto).

Tylko w przypadku Sadyba Spot mamy dodatkową weryfikację faktycznych cen, które zapłacili klienci. Oddolny portal deweloperruch.pl wykupił w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN) dane notarialne dla wielu inwestycji w Polsce i pokazuje, ile kosztowały konkretne transakcje, jakie doszły do skutku w ostatnich miesiącach. Trzy transakcje na lokale 2-pokojowe, które zawarto w Sadyba Spot do czerwca 2025, opiewały na kwoty: 897 tys. zł, 905 tys. zł i 1 mln 3 tys. (wszystkie obejmowały miejsce postojowe, a jedna również boks rowerowy).  

Deweloperzy nic sobie nie robią z omijania prawa

Z naszego listopadowego przeglądu cen na rynku pierwotnym na Sadybie i okolicach wynika nie tylko to, że spadek cen zatrzymał się. Ale też to, że deweloperzy nie stosują się do przepisów ustawy o jawności cen i nadal – trzeci miesiąc z rzędu – stosują zabronione praktyki, które utrudniają wybór klientom.

Przypomnijmy. Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy (tzw. ustawa o jawności cen) zaczęła obowiązywać w lipcu 2025 r. i wymusza na deweloperach otwarte publikowanie na własnych stronach aktualnych, kompletnych i historycznych cen ofertowych każdego lokalu. Ceny muszą być publikowane niezwłocznie po zmianie, wraz z datą i zachowaniem poprzedniej wartości ceny, aby były łatwo dostępne dla potencjalnych klientów. 

Tymczasem na stronie inwestycji Mokotów Sportowy nadal wita nas nieaktualne hasło „Mieszkania od 12.500 zł/m2”. Na stronie Rytm Mokotowa mowa jest o „Najniższej cenie z 30 dni przed obniżką”, ale w Historii cen nie ma informacji, kiedy taka obniżka miała miejsce. Na stronie Mokotów Sportowy ceny (z wyjątkiem dwóch promowanych mieszkań) są podawane dopiero po kliknięciu na konkretny lokal.

Zielono Mi zamiast tuż przy aktualnej cenie każdego oferowanego lokalu, publikuje Historię zmian w osobnym pliku zbiorczym w programie Excel. Trudno połączyć te dwa zestawy danych, ale też trudno zrozumieć, do czego odnosi się Historia zmian. Deweloper podaje w niej bowiem przeceny dla wielu lokali, których nie widać w oficjalnej ofercie. Dla przykładu, lokal o numerze A006 został przeceniony 24 października 2025 do kwoty 15.989 zł/m2. Tego samego dnia obniżono cenę lokalu A011 (do 16.399 zł/m2) i B024 (do 16.882 zł/m2). Podobne przeceny podano dla 17 lokali w tym pliku. Próżno jednak znaleźć te mieszkania w ofercie sprzedawanych mieszkań, która zgodnie z ustawą musi być czytelnie podana na stronie dewelopera.

Wreszcie, kolejny miesiąc z rzędu, deweloper stojący za inwestycją Zielona44 nie ma własnej strony z ofertą, Posiłkuje się stroną pośrednika, co jest zabronione w ustawie. Nawet jednak na stronie pośrednika, nie ma informacji o każdym lokalu, a jedynie zbiorczo o wszystkich.

Jedyną zmianę na lepsze przeprowadziła spółka budująca projekt Bernardyńska Apartamenty. Dwa miesiące temu, kiedy wchodziła w życie ustawa o jawności cen, nie prowadziła strony internetowej dla tej inwestycji, a co za tym idzie nie podawała cen poszczególnych lokali.  Pewnym wytłumaczeniem tej sytuacji było nazywanie mieszkań lokalami inwestycyjnymi, co wyłączało je z pieczy ustawy o jawności cen. Dziś lokale inwestycyjne nazywają się już mieszkaniami lub apartamentami, a strona jest i zawiera wszystkie informacje wymagane przez ustawę.