Na początku marca podaliśmy za naszym czytelnikiem, że deweloper Wawa Novum najprawdopodobniej wylał płyty fundamentowe pod trzy bloki przy ul. Augustówka 7, w otulinie Jeziorka Czerniakowskiego. Zrobił to bez pozwolenia na budowę – tak wynikało z ewidencji wniosków budowlanych, prowadzonej przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Po naszym pierwszym artykule, deweloper zaczął pospiesznie przysypywać fundamenty piaskiem. Można było odnieść wrażenie, że w ten sposób próbuje zatuszować postępy robót.

Deweloper kluczy – to co innego niż myślicie

Zapytaliśmy dewelopera, na jakiej podstawie wylał płyty fundamentowe (na co trzeba mieć pozwolenie na budowę). W przesłanym naszej redakcji oświadczeniu, spółka Wawa Novum zaprzeczyła, by miało to miejsce.

"Wszelkie prace, które prowadzone były na terenie działki stanowiły  prace poprzedzające rozpoczęcie robót: prace organizacyjne,  zabezpieczające teren przyszłej budowy i prace pozwalające nam na  wykonanie badań geotechnicznych. Płyta fundamentowa ani żaden inny  element konstrukcyjny nie został wykonany. Element wskazany na  fotografii stanowi częściowe utwardzenie pod platformy robocze, co zgodnie z przepisami nie wymaga ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia" – wyjaśnia spółka Wawa Novum.

Spółka potwierdza zatem, że wykonuje prace budowlane na terenie inwestycji, ale twierdzi, że prace te są zgodne z prawem. Czy to możliwe?

Prawo budowlane faktycznie pozwala prowadzić prace na terenie budowy, zanim jeszcze inwestor otrzyma pozwolenie na budowę. Prace te, zwane pracami przygotowawczymi, są wymienione w ustawie Prawo Budowlane, a ich katalog jest mocno ograniczony. Dopuszczone są - cytujemy: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie; wykonanie niwelacji terenu; zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów; wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy).

Sęk w tym, że przeciętny Polak nie ma pojęcia o sztuce budowlanej i nie potrafi zweryfikować, czy to co widzi, to jest dopuszczona prawem niwelacja terenu, czy to jest już coś więcej, coś nielegalnego.  Tę nieznajomość sztuki budowlanej u typowego Kowalskiego wykorzystują deweloperzy, by zasiać wątpliwości i podważyć zarzuty mieszkańców. (Dlatego o weryfikację twierdzeń dewelopera zwróciliśmy się do ekspertów-praktyków, o czym można przeczytać w dalszej części materiału).

Jednocześnie w swoim oświadczeniu deweloper kategorycznie zaprzecza, jakoby ktokolwiek pracował na terenie budowy w niedzielę. Przypomnijmy: nasz czytelnik Mateusz twierdził, że w niedzielę, 2 marca wracając z działki pracowniczej na przystanek autobusowy przy ul. Augustówki widział na terenie działki inwestora kilku pracowników i silne światła z wysięgnika.

W oświadczeniu dewelopera czytamy: "W niedziele 2 marca br na terenie działki nie były prowadzone żadne  prace oraz nie był obecny żaden z pracowników lub współpracowników  inwestora. Polityka firmy nie przewiduje pracy w żadnym z działów firmy  oraz na żadnej prowadzonej przez Spółkę inwestycji w dni ustawowo wolne  od pracy. Biorąc pod uwagę zamontowany na terenie działki monitoring fakt ten jest w każdej chwili do potwierdzenia."

Mimo zaprzeczenia przez dewelopera, nasz czytelnik potwierdza, że widział to, co widział tego dnia. Żałuje jedynie, że nie zrobił zdjęć.

Czyli wszystko odbyło się zgodnie z prawem?

Przełom - Świadkowie dostarczają nowe dowody

Dotychczasowe dowody opierały się na zdjęciach, które wykonaliśmy na początku marca tego roku, wkrótce po tym, jak zawiadomił nas o sprawie nasz czytelnik, pan Mateusz. Zdjęcia pokazywały jednak tylko to, co widać na powierzchni – nie wiadomo było, jak głębokie były dotychczasowe prace w gruncie, ani kiedy przystąpiono do prac gruntowych. W międzyczasie deweloper zaczął zasypywać wylany beton piaskiem, co utrudniło ocenę skali i charakteru przeprowadzonych prac.

Z niespodziewaną pomocą i prawdziwym przełomem przyszli nasi czytelnicy. Kolejni świadkowie inwestycji, którzy się do nas zgłosili, dostarczyli zdjęcia i filmy wideo z różnych faz inwestycji. Najstarsze z tych dowodów pochodzą jeszcze z kwietnia 2024.

Eksperci nie mają wątpliwości – to ewidentna samowolka

Materiały od naszych czytelników pokazaliśmy ekspertom z branży budowlanej -  dwóm osobom (prosili o nie podawanie nazwisk) z ponad 30-letnim doświadczeniem w projektowaniu i prowadzeniu inwestycji publicznych, handlowych, biurowych i mieszkalnych. Poprosiliśmy ich o zweryfikowanie oświadczenia dewelopera. Jeden z ekspertów udał się dodatkowo na miejsce inwestycji.

Obaj eksperci nie mieli żadnych wątpliwości, że to, co przedstawiliśmy im na zdjęciach (jedno z tych zdjęć – wykonane 21 października 2024 - widać na ilustracji do tego artykułu), to fundamenty, a nie – jak twierdzi deweloper – „częściowe utwardzenie pod platformy robocze”.

Eksperci: "Ewidentnie widać tu wylewanie fundamentów. Te skrzynie widoczne na zdjęciach, to nic innego jak szalunki, a pręty to zbrojenia. Pręty tworzą obrys klatki schodowej i windy. To tzw. startery – pręty wychodzące z fundamentów, które zostaną potem oblane betonem. Zasypywanie piachem płyt betonowych nie ma żadnego uzasadnienia w procesie budowlanym."

Urząd zawiadamia nadzór budowlany

Eksperci wydali swoją opinię na podstawie materiału dowodowego, który otrzymaliśmy kilka dni temu od naszych czytelników. Tego materiału nie widzieli jeszcze urzędnicy, ale już poprzednie zdjęcia, zamieszczone na naszym Facebooku, wzbudziły ich zainteresowanie i wątpliwości.

Urząd Dzielnicy Mokotów prowadzi postępowania o pozwolenie na budowę na terenie Mokotowa. Decyduje, czy wydać taki dokument czy go odmówić. Wie też na bieżąco, co się dzieje w sprawie. Z rejestru GINB wynikało, że już raz odmówił deweloperowi (21 stycznia 2025), a teraz prowadzi dla tego samego dewelopera kolejne postępowanie w tej samej sprawie.  Chcieliśmy potwierdzić te ustalenia. Spytaliśmy mokotowskich urzędników, czy deweloper faktycznie nie ma pozwolenia na budowę na dzień publikacji zdjęć i czy złożyli zawiadomienie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w sprawie podejrzenia złamania prawa.

Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Mokotów potwierdził nasze wcześniejsze ustalenia co do stanu prawnego inwestycji.

"Decyzja nr 10 /MOK/PB/2025/0 odmawiająca zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę wydana została w dniu 21 stycznia 2025r. z uwagi na nieusunięcie przez inwestora nieprawidłowości w złożonym wniosku w terminie określonym w postanowieniu" – informuje rzecznik prasowy Urzędu Dzielnicy Mokotów, Tomasz Keller.

W uzupełnieniu rzecznik dodaje: "Do Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Mokotów w dniu 27 lutego 2025 r. ponownie wpłynął wniosek o pozwolenie na budowę dla inwestycji polegającej na budowie zespołu 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz rozbiórką istniejących instalacji zewnętrznych przy ul. Augustówka 7 w Warszawie."

Przedstawiciel dzielnicy najważniejsze stwierdził dalej:

"Postanowieniem nr 183/MOK/PA/2025 Prezydenta m.st. Warszawy z 13 marca 2025 r. zawieszono postępowanie administracyjne w związku ze stwierdzeniem rozpoczęcia robót budowlanych na nieruchomości. Tut. Wydział wystąpił pisemnie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy z prośbą o przeprowadzenie czynności kontrolnych i podjęcie stosownych działań na nieruchomości przy ul. Augustówka 7 w Warszawie (dz. ew. nr 15/1, 16/2, obręb 1-05-26) pod kątem wykonywanych robót budowlanych na w/w nieruchomości."

Urząd prowadzący sprawę miał zatem na tyle silne dowody, by stwierdzić (a nie tylko domniemywać) rozpoczęcie robót budowlanych. To jednak nie urząd dzielnicowy ocenia, czy zostało przekroczone prawo – tym zajmuje się wspomniany PINB. Mimo jednoznacznych wskazań ekspertów i wątpliwości urzędu dzielnicy, z ustaleniem, czy złamano prawo, trzeba będzie poczekać na decyzję nadzoru budowlanego.