Czerniaków Południowy to 89 hektarów między Jeziorkiem Czerniakowskim i Trasą Siekierkowską. Ponad połowę tego terenu (50 ha) zajmują dziewicze pola, zamieszkałe przez wiele rzadkich gatunków zwierząt. Część łąk należy do otuliny rezerwatu przyrody Jeziorko Czerniakowskie, przez część przechodzi kanał zasilający Jeziorko i korytarz napowietrzający Warszawę.

O ile ekolodzy i mieszkańcy okolic od lat protestują przeciwko zabudowie tego wartościowego przyrodniczo terenu (internetową petycję przeciwko zabudowie podpisało ponad tysiąc osób), o tyle urbaniści widzą w nim prawdziwy skarb, idealny teren pod zabudowę. Według Studium Zagospodarowania Warszawy, „jest to jeden z nielicznych dużych obszarów wolnych od zabudowy, położony w strefie miejskiej. Struktura przestrzenna, lokalizacja obszary oraz jego dobre położenie komunikacyjne (ul. Czerniakowska, Al. Sikorskiego, Trasa Siekierkowska) stanowią niekwestionowane walory pozwalające na stworzenie dużego współczesnego założenia urbanistycznego. Również możliwości uzbrojenia wynikające z bliskiego położenia urządzeń źródłowych i magistralnych czynią ten teren atrakcyjnym inwestycyjnie”.

Po 13 latach od powzięcia pierwszej uchwały o stworzeniu planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego, Rada Warszawy podejmie w najbliższy czwartek decyzję o ostatecznym kształcie tego dokumentu. Od tego momentu zabudowa ruszy w mgnieniu oka. Kilku dużych inwestorów ma już bowiem od lat wykupione tereny, gotowe decyzje środowiskowe i pozwolenia na budowę.

Co powstanie?

Nowa dzielnica na Łuku Siekierkowskim to przykład nowoczesnego myślenia o mieście – tzw. wygodnej lokalności. Jest tu gęsta sieć dróg, w tym dróg dogodnych dla transportu publicznego. Są też place, szerokie pasy zieleni, kilka stref sportu i oświaty. Są też usługi w parterach bloków oraz miejsce na lokalne centrum handlowe (bez hipermarketów). Co ważne, wszystkie funkcje i usługi potrzebne mieszkańcom znajdują się na miejscu – w ramach nowej dzielnicy. Nie ma potrzeby szukania boisk, sklepów czy zajęć kulturalnych poza Czerniakowem. Rodzice nie muszą też dowozić dzieci do szkół i przedszkoli w innych częściach Mokotowa.

Strefa biurowców i handlu detalicznego

A co z zabudową? Przewidziano trzy strefy. Najbardziej wysunięta na zewnątrz to strefa biurowców i usług handlu detalicznego. Rozciągać się ona będzie wzdłuż Trasy Siekierkowskiej, stanowiąc barierę akustyczną dla zabudowy mieszkaniowej w głębi terenu. Najwyższym budynkiem w tej strefie będzie położony przy skrzyżowaniu z Czerniakowską obiekt o wysokości do 30 metrów (ok. 9 kondygnacji). Budynek będzie tylko trochę niższy od 8-piętrowego biurowca ZUS, stojącego po drugiej stronie skrzyżowania, przy Czerniakowskiej. Nowy obiekt będzie ostatecznie pozbawiony strzelistych wież, o które występował inwestor – firma Mayland Real Estate. W koncepcji z 2007 roku inwestor planował postawić dwa wieżowce o wysokości aż 140 metrów każdy. Ich powstaniu sprzeciwili się planiści i urzędnicy miasta. Sam budynek też różni się mocno od tego, czego pierwotnie chciał deweloper. W decyzji środowiskowej z 2011 roku, która została uchylona dwa lata później, biurowiec w narożniku Czerniakowskiej i Witosa miał mieć 55 metrów i 15 kondygnacji naziemnych.

O ile na pierwszych dwóch działkach od strony skrzyżowania Witosa i Czerniakowskiej mogą ostatecznie powstać budynki o maksymalnej wysokości 30 metrów, o tyle na kolejnych działkach wzdłuż Trasy Siekierowskiej budynki będą schodzić coraz niżej. Na kolejnej działce maksymalna zabudowa wyniesie 24 metry (7 kondygnacji), na kolejnych trzech 20 metrów (6 kondygnacji). Na ostatniej działce, najbliżej mostu, biurowce będą mieć maksymalnie 17 metrów (5 kondygnacji).

Strefa wielorodzinna

Druga strefa to zabudowa wielorodzinna, z usługami w parterach bloków. Bloki okalają osiedle od zachodu i północy. Od zachodu bloki będą się ciągnąć w jednej linii wzdłuż Czerniakowskiej, poniżej skarpy bernardyńskiej, od tyłów ulicy Grzesiuka aż do apartamentowców Marvipolu. Ich wysokość będzie taka sama jak obecnych bloków na osiedlu Mokotów Park przy Bernardyńskiej 16. Mają mieć maksymalnie 19-20 metrów i nie więcej niż 6 kondygnacji.

Od strony północnej, tj. Trasy Siekierkowskiej, bloki wielorodzinne znajdą się w drugim rzędzie zabudowy, za wspominanymi biurowcami. Będą dochodzić do 18-17 metrów i 6 kondygnacji. Nieco bardziej w głąb osiedla będzie można spotkać niższe bloki – o wysokości do 13 metrów i 4 kondygnacji.

Strefa jednorodzinna

Otoczona od północy i zachodu przez bloki, strefa jednorodzinna zajmie jedną trzecią powierzchni nowego osiedla. Dalej od Jeziorka Czerniakowskiego plan miejscowy dopuszcza budowę domów jednorodzinnych, bliźniaczych i szeregowych o maksymalnej wysokości 12 metrów i 3 kondygnacji. Minimalna wielkość działki wyniesie 150 m2. 60 procent działki ma zajmować powierzchnia biologicznie czynna, do której nie będą zaliczać się nasadzenia na dachach. Plan miejscowy zabrania budowy osobnych garaży przydomowych i nakazuje, by domy jednorodzinne miały płaskie dachy.

Bliżej Jeziorka Czerniakowskiego, w tzw. strefie F planu ochrony tego rezerwatu przyrody, mają obowiązywać nieco wyższe wymagania wobec domów jednorodzinnych. Tu minimalna działka będzie dwa razy większa niż w głębi osiedla. Zamiast 150 m2 musi być co najmniej 300 m2. Dom będzie za to mniejszy – może mieć maksymalnie 10 metrów i 2 kondygnacje. Reszta wymogów pozostaje w mocy – 60 procent powierzchni zielonej, brak osobnych garaży. Jedyne ustępstwo estetyczne polega na dopuszczeniu poza dachami płaskimi również dachów spadzistych.

Plany bez pokrycia

Nowoczesne rozplanowanie miasta wiąże się z dużymi kosztami. Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym Warszawa będzie musiała zbudować drogi publiczne, place miejskie i tereny zieleni. Będzie też musiała pokryć roszczenia prywatnych inwestorów, wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Chodzi o „roszczenia związane z ograniczeniem lub niemożnością korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, poniesioną rzeczywistą szkodą, a także ze zmiana wartości nieruchomości”. Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego, w przypadku tego zamierzenia „są to koszty związane z wykupem gruntów pod realizację inwestycji celu publicznego.” Co ważne, dzielnica Mokotów, która silnie oponowała przeciwko tworzeniu rozbudowanej siatki ulic, placów miejskich i terenów parkowych, będzie musiała ponieść koszty roszczeń w ciągu 6 miesięcy od ich zgłoszenia. To mocno obciąży dzielnicowy budżet.

Problem w tym, że ambitne plany nie są powiązane z finansowaniem. Projekt planu miejscowego wskazuje, że „kwoty na realizację ww. zadań powinny być przewidziane w Wieloletniej Prognozie Finansowej m.st. Warszawy a także w nowych uchwałach budżetowych Rady m.st. Warszawy.”

Niestety, skarbnik miasta przyznaje, że pieniędzy na te zadania nie ma ani w tym roku, ani w kolejnych 20 latach. W opinii do projektu uchwały Rady Warszawy, skarbnik wspomina o prawdopodobnym powstaniu roszczeń właścicieli wobec miasta. Pisze też, że „miasto będzie zobowiązane do realizacji zadań z zakresu inwestycji celu publicznego, które nie zostały zaplanowane w Wieloletniej Prognozie Finansowej m.s.t Warszawy na latach 2019-2045.”

Kontrowersyjne targowisko

Poza zagospodarowaniem dziewiczych łąk nad Jeziorkiem Czerniakowskim, plan miejscowy dla Czerniakowa Południowego przewiduje również drobne zmiany na zabudowanym terenie wielorodzinnym spółdzielni Energetyka przy Bernardyńskiej.

Największe kontrowersje wywoływał dotąd pomysł nowego przeznaczenia dla dwóch działek przy Gołkowskiej, położonych przy tamtejszym kościele i zakonie Bernardynów. Dzielnica Mokotów wolała, by w miejsce obecnego parkingu przy sklepie Hamann, powstać mogło targowisko. Na to nie chcieli się zgodzić urzędnicy ze stołecznego ratusza.

Mimo kilkukrotnej wymiany opinii między urzędami ostatecznie na swoim postawił główny ratusz. Na miejscu obecnego parkingu może powstać nowy budynek o wysokości od dwóch do trzech kondygnacji (6 do 12 metrów). Podstawowe przeznaczenie tej działki to handel detaliczny oraz usługi biurowe i administracyjne. Parking stanowi przeznaczenie dopuszczalne, co oznacza, że zająć może nie więcej niż 30 procent powierzchni. Nie ma tu jednak mowy o targowisku.

Bazar może natomiast powstać na sąsiedniej działce, na której obecnie znajduje się m.in. sklep Hamann. Podstawowe przeznaczenie tej działki to handel detaliczny z obiektami sprzedaży o powierzchni do dwóch tysięcy metrów kwadratowych oraz właśnie targowisko. Możliwe są tez funkcje biurowe i administracyjne. W przypadku zmiany zagospodarowania tej działki, nowy budynek musi mieć od jednej do trzech kondygnacji, tj. od trzech do dwunastu metrów.

Decydujące najbliższe dni

Losy najbardziej atrakcyjnego inwestycyjnie terenu w Warszawie zdecydują się w najbliższych dniach. Najpierw projekt planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego trafi na wtorkowe posiedzenie komisji ds. ładu przestrzennego przy Radzie Warszawy. W czwartek plan miejscowy będzie natomiast głosowany na sesji Rady Warszawy. W przypadku pozytywnej decyzji, plan wejdzie w życie po 40 dniach od daty jego ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego.