W związku z przekształceniem wieczystego użytkowania we własność czytelnicy naszego portalu proszą nas o jasną odpowiedź, czy powinni płacić roczną stawkę podatku do końca marca tego roku. Z tym samym problemem spotkała się radna dzielnicy Mokotów, Monika Czerniewska. W oficjalnej interpelacji do zarządu dzielnicy przyznała, że nie wie, jak odpowiedzieć interesantom w tej sprawie. Problem sformułowała następująco: "Gdy ktoś złożył wniosek do urzędu dzielnicy o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, to płaci w bieżącym roku podatek od użytkowania wieczystego czy nie? (przecież z automatu w bieżącym roku stał się właścicielem!)"

Aby rozwiać wątpliwości sięgnęliśmy do oświadczeń, które dokładnie w tej sprawie opublikowali w ostatnich dniach urzędnicy - wiceburmistrz Mokotowa, Jan Ozimek (który powołuje się na pismo swojego zwierzchnika, Wiceprezydenta Warszawy, Roberta Soszyńskiego z 20 lutego 2019) oraz Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (w zestawie pytań i odpowiedzi na stronie internetowej urzędu).

Wiceburmistrz Mokotowa: uzasadnione jest zapłacić

W odpowiedzi na interpelację dzielnicowej radnej Moniki Czerniewskiej, wiceburmistrz Mokotowa Jan Ozimek stwierdził, że "uzasadnione jest" zapłacić podatek od wieczystego użytkowania do 31 marca 2019, jeśli do tego terminu nie dostaniemy od urzędu dzielnicy zaświadczenia o przekształceniu. Dlaczego? Otóż dopiero uzyskanie takiego zaświadczenia jest dowodem na to, że nie ma formalnych przeszkód do przekształcenia i że prędzej czy później takie przekształcenie nastąpi. Pamiętać należy bowiem, że nie każdy grunt automatycznie ulega przekształceniu we własność. Automat działa tylko w przypadku gruntów mieszkaniowych, które spełniają warunki ustawy. Tym samym mimo ustawy po 1 stycznia 2019 roku pozostaną grunty, które nie kwalifikują się do przekształcenia - od nich nadal będzie pobierana roczna opłata za wieczyste użytkowanie.

W piśmie z 5 marca tego roku, Jan Ozimek tłumaczy to następująco: - Złożenie wniosku do Urzędu Dzielnicy Mokotów o przekształcenie prawa wieczystego gruntu w prawo włąsności nie powoduje automatycznego wydawania zaświadczeń o przekształceniu z mocy prawa. Każda nieruchomość gruntowa objęta jedną księgą wieczystą musi być uprzednio przebadana pod kątem spełniania przesłanek wynikających z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkownika wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własnośći tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.).

Wiceburmistrz Ozimek powołuje się dodatkowo na wykładnię swojego zwierzchnika, którą wiceprezydent Warszawy, Robert Soszyński - po konsultacji ze skarbnikiem miasta - przesłał do realizacji wszystkim burmistrzom dzielnic. W wykładni czytamy: "Mając na uwadze (...) konieczność dbania o interes mieszkańców miatsa, zasadne wydaje się informawanie ich, iż w przypadku gdy przed dniem 31 marca 2019 r. nie otrzymają zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, uzasadnione jest wniesienie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w dotychczasowej wysokości z zastrzeżeniem możliwości przeksięgowania wpłaconej kwoty na poczet opłaty przekształceniowej w przypadku wydania zaświadczenia w późniejszym terminie."

Jakby co, będą przeksięgowania

Wiceprezydent Soszyński namawia zatem mieszkańców do płacenia podatku w dotychczasowej wysokości. Jeśli okaże się, że dostaniemy zaświadczenie po 31 marca 2019, wówczas wpłacony podatek będzie można przeksięgować na poczet opłaty przekształceniowej.

Soszyński podaje również w swoim piśmie do burmistrzów, jak takie przeksięgowanie będzie wyglądać.

"1. W przypadku zapłaty na rzecz miasta, przez byłego użytkownika wieczystego opłaty za użytkowanie wieczyste w 2019 r. warunkiem jej przeksięgowania i zaliczenia na opłatę przekształceniową będzie uzyskanie przez mieszkańca zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie oraz złożenie dyspozycji przeksięgowania zapłaconej opłaty;

2. W przypadku zgłoszenia przez byłego użytkownika wieczystego zamiaru uiszczenia wpłaty jednorazowej warunkiem przeksięgowania wcześniej wpłaconej opłaty rocznej będzie złożenie dyspozycji jej przeksięgowania;

3. W przypadku powstania nadpłaty po dokonaniu rozliczenia przypisanych należności i wpłat dokonanych przez mieszkańca, zwrot nadpłaty dokonywany jest na wniosek osoby wpłacającej;

4. W przypadku powstania nadpłaty po dokonaniu roziczenia przypisanych należności i wpłat przekazanych przez mieszkańca, brak jest podstaw naliczania odsetek przy dokonywaniu zwrotu, chyba że zwrot następuje na wniosek mieszkańca z przekroczeniem terminu."

Z powyższych wyjaśnień wiceburmistrza Ozimka i wiceprezydenta Soszyńskiego wynika, że osoba, która do niedawna wniosiła roczne opłaty za użytkowanie wieczyste raczej powinna wpłacić taką opłatę ponownie do 31 marca 2019 roku, jeśli nie otrzymała jeszcze zaświadczenia o przekształceniu.

Ministerstwo: Dopiero zaświadczenie daje pewność przekształcenia

Stołeczni urzędnicy nie wspominają nic o tym, co się stanie, jeśli - mimo braku zaświadczenia do 31 marca 2019 - nie wpłacimy opłaty rocznej w dotychczasowej wysokości, licząc że zaświadczenie o przekształceniu przyjdzie po tym terminie. Dobrze tłumaczy ten przypadek Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju na swojej stronie internetowej. Z tłumaczenia resortu, które publikujemy poniżej w całości, wynika, że jeśli spełnią się nasze przewidywania co do późniejszego otrzymania zaświadczenia, wówczas termin na wpłacenie opłaty przekształceniowej za rok 2019 minie nam dopiero - wyjątkowo - 29 lutego 2020 roku. W tej sytuacji - nawet jeśli otrzymamy zaświadczenie na przykład w listopadzie 2019 i wtedy uregulujemy należność za przekształcenie - nadal nie będziemy zalegać dzielnicy z opłatami za rok 2019. Takie podejście może być właściwe, jeśli chcemy przekształcić swój grunt, wpłacając należność jednorazowo i korzystając przy tym z hojnych bonifikat. Opłata po 98% bonifikacie będzie bowiem znacznie mniejsza od opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w dotychczasowej wysokości.

Zwlekanie z płatnością wobec urzędu dzielnicy do momentu otrzymania zaświadczenia (w tym po 31 marca 2019) może zatem być sensownym wyborem, który nie uczyni z nas dłużników wobec gminy. Jest tylko jedno ale - zakładamy, że zaświadczenie późno, ale jednak przyjdzie. Jeśli tak się nie stanie (ponieważ - w wyniku analizy w urzędzie dzielnicy - nasza nieruchomość okaże się nie spełniać warunków przekształcenia zapisanych w ustawie), wówczas zwlekając z wpłatą, od 31 marca 2019 stajemy się dłużnikami gminy i rosną nam odsetki od niewpłaconej na czas opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z zapowiedzią, wyjaśnienia ministerstwa zamieszczamy w całości poniżej.

Czy przed wydaniem zaświadczenia o przekształceniu prawa do gruntu mogę wnieść jednorazową opłatę przekształceniową?

Zaświadczenie jest dokumentem potwierdzającym przekształcenie prawa do gruntu, więc dopiero wydanie takiego zaświadczenia przez organ pozwala jednoznacznie stwierdzić, że dana nieruchomość podlega przekształceniu. Bez tego zaświadczenia nie mamy pewności co do obowiązku zapłaty za przekształcenie, ponieważ ustawa określa konkretne warunki, które muszą spełniać grunty, w stosunku do których prawa uległy przekształceniu we własność. Jeżeli zatem organ wyda zaświadczenie, a tym samym potwierdzi, że grunt uległ przekształceniu wówczas osoba, która była dotychczasowym użytkownikiem zobowiązana jest do wnoszenia rocznych opłat przekształceniowych. Zaświadczenie oprócz potwierdzenia przekształcenia będzie zawierać informacje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty. W treści zaświadczenia znajdziemy także informację o tym, że możemy na piśmie zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej. Po otrzymaniu zgłoszenia organ ma 14 dni na poinformowanie nas, na jakie konto mamy wnieść opłatę, ile wynosi opłata jednorazowa i udzieli nam bonifikaty od tej opłaty, jeżeli obowiązuje uchwała w tym zakresie. Bonifikata od opłaty jest udzielana przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta), co oznacza, że nie można jej udzielić sobie samodzielnie.

Z przyjętej w ustawie chronologii wynika, że opłata przekształceniowa jednorazowa może zostać uiszczona dopiero po otrzymaniu zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie i po zgłoszeniu na piśmie zamiaru jej wniesienia. Dopiero bowiem po wydaniu zaświadczenia mamy pewność, że opłata jest należna, jaka jest jej wysokość oraz w jakim terminie i na jakie konto mamy wnieść tę opłatę, a także umożliwimy organowi udzielenie nam bonifikaty.

Wniesienie opłaty przed wydaniem zaświadczenia nie jest jednak wykluczone, ale w takim przypadku nie mamy pewności, czy grunt się przekształcił, jaką kwotę wnieść i na jakie konto. Najlepiej zatem w takich przypadkach wcześniej skonsultować decyzję o wniesieniu opłaty jednorazowej przed wydaniem zaświadczenia z urzędem gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości . Jeżeli organ dopuści taką praktykę, możemy też zapytać, czy w przypadku wcześniejszego wniesienia opłaty jednorazowej złoży oświadczenie o odstąpieniu od dokonywania przez sąd wpisu roszczenia o opłatę w księdze wieczystej.

Kiedy i jak wpłaca się opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności?

Przekształcenie dotyczy gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Jeżeli zatem grunt spełnia przesłanki ustawy i zostanie objęty przekształceniem (co powinno zostać potwierdzone w zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie) to nowy właściciel gruntu jest zobowiązany do wnoszenia rocznych opłat przekształceniowych. Ustawa stanowi, że opłaty te wnosi się w terminie do 31 marca danego roku. Termin ten jednak nie odnosi się do opłaty przekształceniowej należnej za rok 2019. Z uwagi na przewidziany 12 miesięczny okres wydawania zaświadczeń potwierdzających przekształcenie, który upłynie z dniem 2 stycznia 2020 r. wprowadzono przepis przejściowy (art. 20 ust. 1), zgodnie z którym opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r.

Ustawa o przekształceniu przewiduje również możliwość wniesienia opłaty jednorazowej. Nowy właściciel gruntu zgłasza właściwemu organowi zamiar jednorazowego wniesienia opłat przekształceniowych na piśmie. Właściwy organ informuje właściciela gruntu na piśmie o wysokości opłaty jednorazowej, w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia zamiaru.

Natomiast zaświadczenie oprócz potwierdzenia przekształcenia powinno zawierać informacje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie jej wnoszenia. W zaświadczeniu właściwy organ informuje także o możliwości wniesienia opłaty jednorazowej oraz o zasadach jej wnoszenia. Opłata przekształceniowa powinna zostać uiszczona dopiero po otrzymaniu zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.

Kwestie dotyczące uzyskania bonifikaty od opłaty jednorazowej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w wysokości 60% zostały uregulowane w przepisie przejściowym (art. 20 ust. 2). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli zaświadczenie potwierdzające przekształcenie zostało doręczone po dniu 31 grudnia 2019 r., osoby fizyczne objęte przekształceniem zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w 2020 r. mogą zgłosić właściwemu organowi do dnia 1 lutego 2020 r. W przypadku wniesienia przez te osoby opłaty jednorazowej za przekształcenie w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości 60%. Natomiast w odniesieniu do gruntów gminnych wysokość bonifikaty i szczegółowe warunki jej udzielenia określane są w uchwale rady gminy. W tej sprawie warto skontaktować się z samorządem właściwym ze względu na położenie nieruchomości.

Opłata przekształceniowa

Termin wpłaty pierwszej opłaty przekształceniowej będzie zależeć od terminu wydania zaświadczenia. Przepis art. 20 ust. 1 wyraźnie stwierdza, że opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r., co oznacza, że za 2019 r. wnosi się opłatę przekształceniową, z tym że ustalony jest inny wyjątkowy termin do jej wniesienia. Opłata za 2019 r. może być wniesiona w 2019 r., jeżeli zaświadczenie zostanie wydane w 2019 roku. Za rok 2020 również obowiązuje wniesienie opłaty, z tym że już w terminie do 31 marca 2020. Zatem jeżeli właściciel będzie zwlekał z wniesieniem opłaty za 2019 r. może się zdarzyć, że w krótkim okresie będzie musiał wnieść dwie opłaty – za 2019 r. i 2020 r. Ustawa przewiduje możliwość ustalenia innego terminu na wniesienie opłaty przekształceniowej niż do 31 marca danego roku. Z tej możliwości będą mogły skorzystać osoby, które dostaną zaświadczenie w grudniu 2019 r., aby uniknąć płacenia dwóch opłat w krótkim okresie.

Źródło: https://www.miir.gov.pl/strony/zadania/gospodarka-nieruchomosciami/przeksztalcenie/