Urząd Dzielnicy Mokotów nie podał jeszcze oficjalnie listy domów i kamienic przeznaczonych do zbycia. Z poprzednich planów wynika jednak, że w tej grupie mogą się znaleźć cztery budynki z Sadyby, typowane do sprzedaży kilka lat temu: Ojcowska 4 (4 lokale w budynku), Okrężna 34 (3 lokale), Okrężna 46 (4 lokale) i Orężna 7 (7 lokali).

Pierwotne założenia

To już drugie podejście do tego tematu. Listę 31 domów, które miały zostać sprzedane na Mokotowie, ogłoszono pierwotnie jeszcze w 2009 roku. Ówczesny wiceburmistrz dzielnicy, Grzegorz Okoński, tak tłumaczył w prasie logikę, która przyświecała akcji: „Z punktu widzenia dzielnicy nieracjonalne jest utrzymywanie zaniedbanego domu komunalnego z zaledwie kilkoma lokalami w otoczeniu drogich willi - a takie domy stoją w sąsiedztwie np. domu przy Okrężnej. - Taki budynek trzeba albo pieczołowicie wyremontować, albo sprzedać. Wybór jest prosty, nie możemy przecież wydawać milionów złotych po to, by uzyskać raptem kilka czy kilkanaście komunalnych mieszkań. Te budynki w większości stoją w atrakcyjnych lokalizacjach, ze zbytem nie będzie problemu.”

W tym samym wywiadzie z 2009 r. dla Gazety Wyborczej, burmistrz Okoński przedstawił też metodę typowania domów na sprzedaż oraz spodziewane przychody z transakcji. Mówił: „Idealny do sprzedania jest budynek, w którym jest mało lokali, który jest dużo wart, a jednocześnie w jego remont trzeba by władować sporo pieniędzy. (…) Najlepszym przykładem jest dom komunalny przy Ojcowskiej, parterowy budynek, w którym są tylko cztery lokale. Ze studium wynika, że w tym miejscu można zbudować dom trzykondygnacyjny, nieruchomość można sprzedać według naszych szacunków za 5,34 mln zł. Innym przykładem jest budynek przy Okrężnej - ma tylko cztery lokale, przy czym trzy niesamodzielne - ich lokatorzy korzystają ze wspólnej kuchni i łazienki. Remont kosztowałby 260 tys. zł, a ze sprzedaży budynku można by uzyskać 3 mln zł.”

Kryzys wymusza powrót do niepopularnego tematu

Po kilkuletniej ciszy, temat sprzedaży powraca z prozaicznego powodu. Dzielnicowy budżet świeci pustkami. Urzędnicy, chcąc go ratować, musieli w ostatnim czasie podjąć szereg niepopularnych decyzji, takich jak wprowadzenie ajentów do szkolnych stołówek, czy przeniesienie znanego technikum elektrycznego z Mokotowa na Żoliborz.  

Niestety, kilka lat zwłoki w realizacji planu sprzedaży odciśnie się zapewne negatywnie na wycenie domów i szansach ich sprzedaży. Po pierwsze, od kilku lat na rynku nieruchomości panuje nadwyżka podaży nad popytem. Co za tym idzie, ceny domów nawet w tak atrakcyjnych lokalizacjach jak Sadyba systematycznie spadają. Po drugie i o wiele gorsze, wielkimi krokami zbliża się wejście w życie planu miejscowego dla tego zabytkowego rejonu Mokotowa.

Plan obniża wycenę

Projekt planu, wyłożony niedawno do publicznego wglądu, przynosi zapisy niekorzystne z punktu widzenia wyceny potencjalnych obiektów sprzedaży. Domy typowane do zbycia przez dzielnicę objęte są bowiem w większości restrykcyjnymi ograniczeniami rozbudowy. Trzy z czterech (bliźniak przy Okrężnej 34, wolnostojąca willa przy Okrężnej 46 i kamienica przy Orężnej 7) zostały wpisane do gminnej ewidencji zabytków. W efekcie, nie mogą zmienić gabarytów, wysokości, ani kąta nachylenia dachu, co najwyżej mogą zostać rozbudowane w głąb posesji o 10%. Do tego, wszystkie trzy domy wymagają sporych nakładów finansowych na przeprowadzenie remontu.

Żyłą złota okazać się może za to działka przy Ojcowskiej 4. Znajdujący się na niej parterowy budynek nie znajduje się w ewidencji zabytków, a zatem podlega znacznie swobodniejszym zasadom rozbudowy niż poprzednie trzy domy. Nie ulega wątpliwości, że po sprzedaży istniejący budynek zostanie rozebrany, a w jego miejsce powstanie zespół segmentów. Takie jest bowiem przeznaczenie tego terenu, zapisane w projekcie planu miejscowego. Zasady zagospodarowania miejskiej działki przy Ojcowskiej są jakby pisane pod przyszłego dewelopera. Zabudowa może bowiem sięgać samych granic terenu, projektant segmentów będzie więc miał dużą swobodę w lokalizowaniu budynku. Większy od zwyczajowego dla Sadyby jest też wskaźnik zabudowy, wynoszący 40%, a nie 30%. Zamiast parterowego budynku, możliwe będzie postawienie de facto trzech kondygnacji (w projekcie planu miejscowego zapisano 2 kondygnacje plus poddasze użytkowe) o łącznej wysokości 12 metrów.

Mimo podejrzeń, nie ma jeszcze pewności co do tego, które budynki zostaną ostatecznie wystawione na przetarg.   Wiadomo jedno: domy, które dzielnica zakwalifikuje do sprzedaży, muszą spełniać dwa warunki formalne. Po pierwsze, powinny być w stu procentach własnością dzielnicy. Po drugie, muszą być wolne od roszczeń spadkobierców dawnych właścicieli. Spełnienie tych warunków z pewnością zwiększy szanse przetargowych domów na zmianę właściciela.   Przetargi na nieruchomości komunalne wraz z akcją informacyjną mają ruszyć już niedługo.