Piękna stara willa przy Godebskiego 14 na starej Sadybie niszczała od wojny.  Przez 60 lat zamieszkiwali ją lokatorzy z kwaterunku. Z każdym kolejnym rokiem jej stan się pogarszał. Ze ścian odpadały płaty tynku, wejście do budynku chronił jedynie zbity z desek bieda-daszek.

Kiedy już los willi wydawał się przesądzony i pozostało czekać na „przypadkowy” pożar, pięć lat temu wróciła do spadkobierców dawnych właścicieli. Ci oficjalnie zgadzali się na wpisanie domu do rejestru zabytków. Dwukrotnie potwierdzali to w obecności urzędników na wizjach lokalnych w potencjalnym zabytku. Ale gdy na początku lipca tego roku konserwator zabytków podjął w końcu długo odwlekaną decyzję o wpisie, nie miał jej komu doręczyć.  Okazało się, że zabytkowy dom z niepełnym statusem nagle zmienił właściciela.

Na szczęście pat trwał krótko. Natychmiast odnalazł się nowy właściciel i odebrał pismo o wpisie do rejestru. Tym samym dom stał się pełnoprawnym zabytkiem. Dopiero drugim na starej Sadybie. Wątpliwości jednak pozostały.  A nawet strach. Gdy w połowie sierpnia wokół domu postawiono prowizoryczne ogrodzenie z siatki, a przed posesją pojawiła się hałda piachu i kontener na gruz, natychmiast na skrzynkę naszej redakcji przyszły wiadomości od zaniepokojonych sąsiadów.  Nikt bowiem nie wiedział, kim jest nowy właściciel i jakie ma plany wobec zabytku.  Postanowiliśmy sprawdzić.

Już wiemy. Portalowi Sadyba24.pl jako pierwszemu udało się dotrzeć do osoby, która reprezentuje nowego właściciela. To architekt Leszek Głowacki, znany z budowy dwóch kameralnych osiedli podwarszawskich – prestiżowego osiedla 185 domów jednorodzinnych Grabina oraz osiedla domów jednorodzinnych i niskich wielorodzinnych Winnica, wyróżnionegopierwszą nagrodą w konkursie "Architektury" zanajładniejsze domy w Warszawie w latach 2000-2001. Kilkanaście lat temu Głowacki zmienił charakter pracy i zamiast sam inwestować i budować, robi to w imieniu pewnego zasobnego inwestora indywidualnego.  W pierwszej części wywiadu dla naszego portalu opowiada m.in. o tym, jak doszło do zakupu domu przy Godebskiego i jakie ma wobec niego plany.

Sadyba24: Zabytkowe domy są jak zgniłe jaja.  Inwestorzy zwykle omijają je z daleka. Skąd więc decyzja, by kupić Godebskiego 14?

Leszek Głowacki: Choć mieszkam na Ursynowie, jestem stałym bywalcem Sadyby.  Przyjeżdżam tu często, szukając domów do kupienia dla mojego inwestora.  Ten dom jest na tyle oryginalny, że oczywiście zwrócił moją uwagę już wcześniej.  Poza ciekawą architekturą, był dla mnie ciekawy, bo spełniał też kilka istotnych dla nas wymogów praktycznych – był położony w spokojnej, zielonej okolicy i miał na tyle dużą działkę, by zmieścić zarówno ogródek jak i dwa samochody.  Nadawał się więc na mieszkanie dla zamożnej rodziny.

Przymierzałem się do tego domu już pięć lat temu. Wtedy był wystawiony na sprzedaż po raz pierwszy.  Straciłem jednak do niego zapał, gdy okazało się, że dom ma nieuregulowany status własnościowy i mieszka w nim aż sześciu lokatorów.  W rozmowie ze mną lokatorzy twierdzili, że im tam jest dobrze, że się nie wyprowadzą, chyba że kupię im po apartamencie.

Drugi raz dom przy Godebskiego został wystawiony na sprzedaż w tym roku.  Sytuacja zmieniła się gruntownie, bo dom odzyskał spadkobierca dawnego właściciela, a ten zdołał wyprowadzić z budynku wszystkich lokatorów. Kiedy byłem tam w lipcu tego roku zastałem jeszcze ostatniego lokatora, ale i ten właśnie się wyprowadzał. Był zadowolony, bo dostał ładne mieszkanie przy Puławskiej.  Status obiektu wpisanego do rejestru zabytków akurat nic tu nie skomplikował.

Chce Pan powiedzieć, że nie ma różnicy między zabytkiem a zwykłym domem, jeśli chodzi o czas potrzebny na zatwierdzenie projektu przebudowy, czy wysokość wydatków, jakie trzeba ponieść na remont?

Różnica istnieje, ale nie jest tak duża, jak można by oczekiwać.  Jeśli chodzi o uzyskiwanie pozwoleń budowalnych, to akurat status budynku w rejestrze paradoksalnie skraca a nie wydłuża czas oczekiwania.  Konserwator ma bowiem ten budynek dość dobrze rozpracowany na potrzeby dokumentacji, którą musiał sporządzić w ramach procedury wpisowej. Wie dokładnie, co tam jest, jaka jest historia tego domu.  Stosunkowo szybko wydał więc wstępne wytyczne konserwatorskie. 

W przyspieszeniu procesu papierkowego pomaga też uchwalony niedawno plan miejscowy dla starej Sadyby.  Dzięki niemu zarówno ja jak i urzędnicy dokładnie wiemy, co tu można, a czego nie, bo wszystko jest precyzyjnie określone na mapie i w tekście planu.  Urzędnicy szybko mogą więc ocenić, czy projekt inwestora jest zgodny z tym planem czy nie.  Dzięki wejściu w życie planu miejscowego nie muszę też występować o warunki zabudowy, odpadają więc średnio dwa lata oczekiwania.

A koszty? Faktycznie będą większe. Bo w tym przypadku mówimy o rekonstrukcji zabytku, a nie o prostym dostosowaniu domu do współczesnych standardów mieszkaniowych. Z drugiej strony te koszty się zwrócą, bo powstanie dom o wyjątkowym wyrazie.  Jego wartość po remoncie i cena potencjalnej sprzedaży będą z oczywistych względów wyższe od wartości wyremontowanego domu z lat 50.

Mówi Pan, że powstanie dom o wyjątkowym wyrazie. Jak on dokładnie będzie wyglądał po przebudowie?

Na zewnątrz dom będzie wyglądał tak jak po jego wybudowaniu w latach 20. Czyli niemal w 100 procentach tak jak widzimy go dziś, ale po rekonstrukcji do stanu z lat 20. Oczywiście będą nowe tynki,  nowe okna i nowe dachówki, ale nawet te elementy będą kopiowały wygląd sprzed 90 lat.  Na przykład okna będą miały na zewnątrz tę samą charakterystyczną różową opaskę, jak w oryginale. Będą też dokładnie w tych samych otworach, które są obecnie. Nie przybędzie ani jeden nowy otwór okienny, a istniejące otwory pozostaną w swoich obecnych wymiarach.  Utrzymany będzie nawet wewnętrzny podział okien – czyli szprosy. 

Materiały będą nowe – nowe szkło i nowa stolarka okienna, ale charakter i wygląd będzie ten sam, co kiedyś i obecnie. Takie zresztą są wytyczne konserwatora. I zamierzamy się ich trzymać.  Zastanawiamy się natomiast, czy sensowne jest zalecane przez konserwatora utrzymanie okien skrzynkowych, czyli dwóch sąsiadujących ze sobą okien z pojedynczymi szybami każda.  Są one mniej szczelne niż zespolone, mniej wygodne, bo wymagają otwierania na dwa razy, i - z powodu większych futryn - znacznie ograniczają dopływ światła do wnętrza. Będę przekonywał konserwatora, by zgodził się na szyby zespolone. Z zewnątrz wyglądałyby tak jak obecnie, bo zachowalibyśmy drewnianą stolarkę i szprosy.

A jak zmieni się wnętrze budynku?

Tu zapewne będą większe zmiany.  Dom ten jest bowiem wewnątrz mało funkcjonalny.  Ma wąskie, ciasne korytarzyki.  Do wnętrza wpada mało światła. Niektóre rozwiązania są nieprzepisowe, a wręcz niebezpieczne. Przebudowana musi być na przykład klatka schodowa. W jednym biegu ma ona obecnie 18 schodków, tymczasem zgodnie z obowiązującymi przepisami może mieć maksymalnie 13 stopni w jednym biegu. W praktyce w domach robi się obecnie 8 stopni, potem spocznik i dopiero dalej klatka idzie w górę. 

Obawiam się, że będziemy musieli też wymienić drewniany strop nad parterem.  Jest on w słabym stanie.  Trzeba go będzie zapewne zastąpić stropem żelbetowym.

A co z oryginalnymi elementami wykończenia, które przetrwały do dziś? Na przykład z rzeźbioną drewnianą balustradą przy schodach, która jest na zdjęciach w dokumentacji konserwatora?

Obawiam się, że będziemy ją mogli tylko zrekonstruować.  Jest w agonalnym stanie.  Konserwator chciałby, abyśmy zachowali też piec kaflowy, ale tu akurat – i tylko w tym przypadku - mam poważne wątpliwości co do sensu zachowania czy nawet rekonstrukcji.  Ewidentnie ten piec nie jest żadnym zabytkiem. Widać po materiale, że zbudowany został w latach 60-70. Kafle są też bardzo współczesne, żadne zabytki, do tego popękane.  To się nie utrzyma. Bardzo ładne są natomiast drzwi – choć i w tym przypadku można zrobić tylko rekonstrukcję, w tym samym kształcie, z tego samego materiału, ale współczesne.

Podsumujmy: drewniany strop nad parterem, drewniana barierka przy schodach,  drzwi wewnętrzne, być może piec kaflowy. To wszystko trafi do rekonstrukcji z powodu złego stanu technicznego. A jak Pan ocenia stan ogólny domu po tych wszystkich latach braku dozoru i dewastacji?

Całkiem nieźle.  Nawet więcej - zaskakująco dobrze.  Jesteśmy obecnie w trakcie inwentaryzacji, więc nie wszystko jeszcze wiem i widzę. Ale już wiem, że konstrukcja domu jest bardzo solidna.  Ściany mają grubość aż 60 centymetrów.

To typowe dla budownictwa z lat 20-tych?

Wtedy średnia grubość murów wynosiła 50 centymetrów.  Albo inaczej – jak to się mówiło po murarsku - dwie cegły. Tu mamy dwie i pół cegły. Dzięki temu dom ma przeogromną bezwładność cieplną. Oznacza to, że jak dom się nagrzeje, to trzyma ciepło bardzo długo, jak wystygnie, długo trzyma chłód.  W upały nie będzie w nim gorąco, a w zimę nie będzie zimno. Po prostu akumuluje energię cieplną.  Nawet więc brak grzania w największe mrozy nie wyrządza znacznych szkód w konstrukcji domu. 

Czy dobry stan ogólny budynku oznacza mniejszy front robót i krótszy czas realizacji? Jeśli tak, to kiedy możemy się spodziewać efektu Pana prac?

Jak wspomniałem, na razie jesteśmy na etapie inwentaryzacji.  Mam już oczywiście jakąś koncepcję remontu, ale jest ona jeszcze bardzo ogólna. Przypominam, że kupiliśmy ten dom dopiero w lipcu, a rozmawiamy pod koniec sierpnia.  Przewiduję, że projekt i załatwianie pozwoleń potrwa do maja przyszłego roku, a remont zwyczajowy rok.  W odświeżonej wersji dom powinien więc być gotowy pod koniec 2017 roku.

W drugiej części wywiadu Leszek Głowacki opowie o innych domach na starej Sadybie, które kupił i wyremontował dla inwestora oraz o tym, jakie projekty realizuje tu obecnie i zamierza podjąć w najbliższym czasie. Zdradzi też, co przyciąga jego inwestora do lokowania pieniędzy w tutejszych nieruchomościach.