Tego nikt się nie spodziewał. Nawet deweloperzy, którzy na przedpolu Jeziorka Czerniakowskiego zainwestowali grube miliony w wykup ziemi pod przyszłe osiedla. Wojewódzki Sąd Administracyjny zgodził się z Wojewodą Mazowieckim (w 2019, kiedy zgłaszano skargę, był nim Zdzisław Sipiera), uznając, że plan miejscowy dla Czerniakowa Południowego narusza przepisy planu ochrony Jeziorka Czerniakowskiego. Plan ten zakłada zachowanie minimum 60% powierzchni biologiczno czynnej w obrębie otuliny rezerwatu, a konkretnie w najbardziej atrakcyjnej dla deweloperów, bo największej, strefie F. Ten sam wskaźnik 60% obowiązuje w Studium rozwoju miasta (a właściwie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego).
Feralne 2 procent
Odstępstwo nie jest duże, ale jest. Według Wojewody Mazowieckiego po dokładnych obliczeniach wskaźnik ten wynosi 57,67%, czyli jest nieco o ponad 2% niższy od minimalnego, wskazanego w przepisach. Urząd miasta dowodził przed sądem, że jeśli zastosować znacznie dokładniejszą metodę pomiaru, tzw. mapy wektorowe (tj. naniesienie rysunku uchwalonego plany miejscowego na podkład geodezyjny w skali 1:1000 za pomocą map wektorowych), to wskaźnik powierzchni biologiczno czynnej byłby wyższy od 60%. Urzędnicy takie wyliczenia przedstawili. Sąd uznał jednak, że metoda ta nie obowiązywała w chwili uchwalania planu, tj. w dniu 4 lipca 2019. Nowe przepisy, dopuszczające pomiary wektorowe, weszły bowiem w życie dopiero rok później - 31 października 2020.
WSA zwrócił też uwagę na to, że mapami wektorowymi dysponował tylko urząd miasta, więc trudno jest komukolwiek innemu to zweryfikować. W uzasadnieniu do wyroku czytamy: „Nie ulega wątpliwości, że dane pozwalające na ustalenie powierzchni biologicznie czynnej muszą wynikać z dokumentacji planistycznej dołączonej do uchwały, gdyż w przeciwnym wypadku nie dałoby się przeprowadzić kontroli uchwały, zarówno przez organ nadzoru, jak i sąd administracyjny. Argumentacja organu zaprezentowana na rozprawie, że należy brać pod uwagę mapy wektorowe, którymi dysponował jedynie organ, sporządzając przy ich pomocy rysunek planu zagospodarowania przestrzennego, jest chybiona”.
Jest 60 zamiast 90
Wojewódzki Sąd Administracyjny potwierdził też jeszcze jedno poważne odstępstwo planu miejscowego Czerniakowa Południowego od planu ochrony Jeziorka Czernikowskiego i od studium rozwoju miasta. Zgodził się z argumentami wojewody, że w planie miejscowym nie zachowano ustalonego w Studium minimalnego procentowego udziału powierzchni biologicznie czynnej dla obszaru oznaczonego w studium symbolem ZP1. Obszar ten to tereny zieleni urządzonej, znajdujące się na terenie otuliny (konkretnie w strefie F), na których obowiązuje minimalnych wskaźnik w wysokości 90%.Właśnie na tym obszarze miejscy planiści ulokowali zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, oznaczoną na rysunku planu symbolami: A1.1MW, A1.2MW, A1.3MW, A1.4MW i A1.5MW.
Sąd zgodził się, że w planie miejscowym dla Czerniakowa Południowego istnieją również inne naruszenia przepisów (na przykład to, że do obliczenia powierzchni „zielonej” wliczono drogi). Mają one jednak zdecydowanie mniejsze znaczenie niż to, że na dwóch obszarach (w strefie F i w obszarze ZP1) nie zachowano minimalnych wskaźników powierzchni biologicznie czynnej, wynoszących odpowiednio, 60% i 90%.
Co dalej z zabudową przy Jeziorku Czerniakowskim?
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 14 grudnia ubiegłego roku nie kończy procedury sądowej. Miasto zarzeka się, że sprawy nie odpuści. Podkreśla, że rozstrzygnięcie nie jest prawomocne. - Aktualnie Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego oczekuje na doręczenie wyroku (…) wraz z uzasadnieniem celem złożenia w tej sprawie skargi kasacyjnej do NSA – zapowiada wydział prasowy miasta w odpowiedzi na pytanie portalu Sadyba24.pl.
Przedstawiciele stołecznego ratusza zwracają uwagę, że zarzuty wojewody, które znalazły się w skardze na plan miejscowy Czerniakowa Południowego, w większości nie zostały jeszcze rozstrzygnięte. Większość wyroków sądowych w okresie od 2019 do 2023 roku nie jest bowiem prawomocna.
Lista wyroków
Sprawa jest dość zawiła i wielowątkowa, stąd dla uporządkowania, ratusz w odpowiedzi na nasze zapytanie wymienia wszystkie wyroki, które zapadły dotąd w sprawie skargi wojewody mazowieckiego:
1. (prawomocny od 30 sierpnia 2023) wyrok WSA w Warszawie z 12 sierpnia 2020 dotyczący uwzględnienia skargi w zakresie punktów 1-4 planu Czerniakowa Południowego;
2. (nieprawomocny) wyrok WSA w Warszawie z 12 sierpnia 2020 dotyczący oddalenia skargi w zakresie punktu 5. (fragment planu miejscowego, objęty otuliną F),
3. wyrok NSA z 30 sierpnia 2023 dotyczący uchylenia wyroku WSA w Warszawie z 12 sierpnia 2020 r. w zakresie punktu 5. i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania do WSA w Warszawie;
4. (nieprawomocny) wyrok WSA w Warszawie z 14 grudnia 2023, uwzględniający skargę Wojewody Mazowieckiego w zakresie punktu 5. (dotyczącego części planu miejscowego, objętej otuliną F)
Wydział prasowy miasta stawia jednak sprawę jasno: - Do czasu wydania przez Naczelny Sąd Administracyjny prawomocnego wyroku w tej sprawie, plan miejscowy Czerniakowa Południowego ma status obowiązującego aktu prawa miejscowego – mówią urzędnicy. I dodają - Należy go czytać łącznie z prawomocnym od 30 sierpnia 2023 wyrokiem WSA z 12 sierpnia 2020, który dotyczy uwzględnienia skargi w zakresie punktów 1-4. Te dwa dokumenty łącznie stanowią należytą podstawę formalną i merytoryczną do wydawania decyzji o pozwoleniach na budowę.
Pozwolenia na budowę można wydawać
Mówiąc krótko, plan miejscowy dotyczący dziewiczych pół w zakolu między Czerniakowską a Trasą Siekierkowską, wciąż obowiązuje. Miasto może zgodnie z prawem wydawać pozwolenia na budowę dla inwestorów zainteresowanych tamtejszymi terenami. W praktyce, to się jednak nie dzieje. Deweloperzy naciskają, ale miasto jest zobligowane do wstrzemięźliwości przepisami planu. Plan wymaga bowiem, by przed wydaniem indywidualnych pozwoleń miasto wskazało inwestorom, jak powinni odprowadzać wodę opadową z terenu inwestycji do Jeziorka Czerniakowskiego.
Deweloperzy z niecierpliwością czekają na koncepcję systemu niecek i rur. – Cały czas czekamy na koncepcję niecek. Jej brak blokuje inne uzgodnienia – przede wszystkim drogowe, wodociągowe i kanalizacyjne – przekonywała nas we wrześniu ubiegłego roku Justyna Cymerman, dyrektor działu urbanistyki z firmy Greenfields, która koordynuje inwestycje w tym rejonie na rzecz dewelopera Apricot.
Rozwiązanie nadejdzie najprędzej 1 czerwca tego roku, kiedy koncepcję odprowadzania wody ma przedstawić wybrana przez ratusz w przetargu firma RETENCJAPL z Gdańska. Do tego czasu może się okazać, że teren budowlany, z którego ma odchodzić woda do zbiornika, nie będzie już podlegał planowi miejscowemu. Jeśli Naczelny Sąd Administracyjny podtrzyma grudniową decyzję WSA, plan miejscowy dla Czerniakowa Południowego będzie wymagał dokonania poprawek i ponownego wyłożenia do publicznej wiadomości. Zważywszy na setki uwag zgłoszonych do ratusza w sprawie poprzedniego, a dziś obowiązującego projektu planu, procedura uchwalenia nowego planu może trwać wiele miesięcy.
Pełny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego znajduje się tu: https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/949D5B7974
Poprzedni artykuł na ten temat: