Kryzys im nie straszny. Deweloperzy chcą budować na polach przy Jeziorku Czerniakowskim

piątek, 20 styczeń 2023 17:38

Wizualizacja zabudowy dla osiedla Czerniaków Libretto firmy Mayland / Arietta

Wysoka inflacja, drogie kredyty hipoteczne, niepewność na rynku pracy – to wszystko powoduje, że popyt na mieszkania spadł ostatnio o połowę w stosunku do ubiegłego roku. Niektórzy deweloperzy wstrzymują się z budową, aby przeczekać złe czasy. Tymczasem inwestorzy znad Jeziorka Czerniakowskiego naciskają miasto, by jak najszybciej dało im zielone światło na postawienie tam całych nowych osiedli.

Dziewicze pola przy Trasie Siekierkowskiej, tuż obok Jeziorka Czerniakowskiego, to nowe eldorado dla deweloperów. Blisko centrum miasta, w pobliżu dużo szkół, przedszkoli, sklepów, restauracji i rozrywek (galeria handlowa Sadyba Best Mall), mnóstwo autobusów (6 w kierunku centrum, 3 w kierunku Pragi), drogi szybkiego ruchu (Wisłostrada, Trasa Siekierkowska). Mieszkańcy mogą od razu w pełni żyć na nowym osiedlu, a nie czuć się jak na pustyni i z byle potrzebą jechać kilka kilometrów samochodem. Dla inwestorów to zysk jeszcze większy – grunt jest wprawdzie droższy niż na peryferiach, ale za to nie muszą dużo wydawać na drogę dojazdową, gazociąg, wodociąg, czy linię wysokiego napięcia.

Do inwestycji w tym miejscu zachęca samo miasto. Marlena Happach, szefowa miejskiego biura architektury i planowania przestrzennego, tak tłumaczy politykę mieszkaniową ratusza: - Stwarzanie warunków do zalepienia dziur w serze szwajcarskim, jakim jest miasto - na przykład wspomnianego Żerania, terenów poprzemysłowych na Woli, pól u zbiegu Wisłostrady i trasy mostu Siekierkowskiego - uwolni tereny, które lepiej nadają się do urbanizacji niż peryferia. - Dzięki takiej polityce pojawią się mieszkania, które będą dostępne cenowo także w dobrych lokalizacjach – mówiła w Gazecie Wyborczej w czerwcu ubiegłego roku.

Deweloperzy prą do przodu

Choć przedpola Jeziorka Czerniakowskiego nadal pozostają dziewicze, to deweloperzy robią swoje. Niezrażeni kryzysem i zachęcani przez miasto, intensywnie zabiegają w ratuszu o zdobycie pozwoleń na budowę. Nie tylko pojedynczych bloków, ale całych osiedli.

Największe osiedle mieszkaniowe chce w tym miejscu postawić spółka deweloperska Arietta, należąca do firmy Mayland. W ramach projektu Libretto na rogu Czerniakowskiej i Al. Becka (przez ulicę od pobliskiej siedziby ZUS-u) ma powstać 6 bloków o wysokości maksymalnie 19 metrów i 5 kondygnacjach każdy. Do tego 600 miejsc parkingowych, głównie w formie garaży podziemnych. Jak podaje nam Agata Uszyńska z firmy Mayland, „jednym z elementów funkcji dodatkowych projektu mają być place zabaw oraz duża część parkowa”. W sumie na 2,2 ha (działki nr 18/2, 168, 169, 170, 171, 172, 148/3 i 150/3) ma zamieszkać 1,8 tys. osób.

Portal inwestycyjny Property Insider poinformował niedawno, że w grudniu ubiegłego roku spółka Arietta wystąpiła z wnioskiem o warunki środowiskowe dla tego osiedla. W rozmowie z Sadyba24.pl przedstawicielka firmy zaprzeczyła tej informacji, twierdząc, spółka składała jedynie wyjaśnienia i uzupełnienia do wniosku złożonego 23 lipca 2020 roku. - Obecnie wniosek po złożeniu wyjaśnień jest w toku rozpatrywania – mówi Agata Uszyńska.

Choć osiedle mieszkaniowe Arietty jest duże, to obecność dewelopera na przedpolu Jeziorka Czerniakowskiego na tym się nie skończy. Oprócz mieszkań właściciel Arietty, firma Mayland, planuje tam również kompleks biurowy o powierzchni ok. 36 tys. mkw. - Wniosek dot. biur i handlu oraz wniosek dot. mieszkaniówki to dwa oddzielne, procedowane wnioski – wyjaśnia przedstawicielka firmy Mayland.

Nieco dalej w głąb pół przy Trasie Siekierkowskiej swoje osiedle chce stawiać też firma Apricot. Inwestycja zakłada zabudowę wielorodzinną - ok. 140 mieszkań i budynki jednorodzinne - ok. 94 mieszkania. To w pierwszym etapie osiedla, a w drugim – dodatkowo 180 mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Inwestor zapowiada, że oprócz mieszkań zbuduje także na własny koszt infrastrukturę dla mieszkańców: ścieżki pieszo-rowerowe, parki sąsiedzkie, place zabaw, korty tenisowe i siłownie pod chmurką.

We wrześniu 2021, kiedy zaprezentowano publicznie projekt architektoniczny osiedla, spółka Apricot deklarowała też, że sfinansuje i wybuduje układ drogowy o wartości ok. 22,3 mln zł, a dodatkowo 9 mln zł wyda na budowę przyłączy z mediami.

- Inwestycja jest na etapie przygotowania – informuje nas Aleksandra Wołodźko, prezes firmy Greenfields, reprezentującej dewelopera.

Ratusz chce, ale nie może

Przychylność naczelnej architektki miasta i pęd do inwestycji ze strony deweloperów powinny wystarczyć, by budowa osiedli na przedpolach Jeziorka Czerniakowskiego ruszyła z kopyta. Tymczasem proces uzyskiwania pozwoleń na budowę ciągnie się niemiłosiernie. Do dziś – cztery i pół roku od uchwalenia planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego – żaden z deweloperów nie uzyskał jeszcze pozwolenia na budowę.

Jak wynika z naszych rozmów z deweloperami, barierą nie jest bynajmniej wciąż niejasny status skargi Wojewody Mazowieckiego na plan miejscowy dla Czerniakowa Południowego. Wojewoda uznał, że ratusz niezgodnie z prawem (studium) wyliczył wskaźniki zabudowy w stosunku do powierzchni zielonej i uznał, że to wystarczy, by obalić plan miejscowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny wprawdzie 12 sierpnia 2020 wydał wyrok w sprawie skargi, ale z kolei na ten wyrok wpłynęła skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. A NSA, co dziś potwierdził nam stołeczny ratusz, nadal nie wyznaczył termin rozprawy w tej sprawie.

Los planu miejscowego dla terenów inwestycji jest niepewny, ale sam plan póki co obowiązuje zgodnie z prawem. Skoro tak, to co przeszkadza w zabudowie terenów przy Jeziorku Czerniakowskim? Przedstawicielka firmy Apricot wyjaśnia: - Inwestor złożył pierwszy wniosek o pozwolenie na budowę, ale postępowanie zostało zawieszone w związku z przedłużającym się czasem uzyskania niektórych uzgodnień, szczególnie dotyczących projektowanych dróg. (…) Niestety, przygotowywany od czterech lat projekt, pomimo uchwalenia miejscowego planu, napotyka trudności techniczne i formalne, leżące głównie po stronie miasta - mówi Aleksandra Wołodźko, prezes Greenfields. - Inwestycję opóźnia też mała aktywność dzielnicy, gospodarza tego rejonu, w zakresie wszelkich uzgodnień dotyczących projektu. – dodaje.

Główny powód braku postępów w zabudowie

Główną barierą okazuje się warunek, który ratusz wprowadził do planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego. Urząd zapisał tam, że przed rozpoczęciem budowy na terenach objętych inwestycją musi powstać – finansowany przez deweloperów - system niecek odprowadzających wodę do pobliskiego Jeziorka Czerniakowskiego.

W sierpniu 2021 stołeczny ratusz zlecił w przetargu opracowanie koncepcji, która miała określić skąd pochodzić powinna woda do Jeziorka Czerniakowskiego i jak powinien wyglądać wspominany system niecek. Kilka dni temu dowiedzieliśmy się, że ta koncepcja nie powstała. Najważniejsza część projektowa została zawetowana przez ratusz, bo wykonawca nie zgodził się wprowadzić poprawek wskazanych przez urzędników.

O sprawie dowiedzieliśmy się przypadkiem od jednego z deweloperów. - Przedstawiciele miasta zdobycie wielu uzgodnień uzależnili od powstania opracowania pt. „Koncepcja zagospodarowania i odprowadzania wód opadowych i roztopowych dla obszaru Łuku Siekierkowskiego, ze szczególnym uwzględnieniem źródeł i sposobu zasilania w wodę akwenu rezerwatu przyrody Jeziorko Czerniakowskie, które było realizowane na podstawie zamówienia publicznego miasta – mówi Aleksandra Wołodźko z Greenfields. - Jednak w ostatnich dniach, jak wynika z ustnej informacji uzyskanej w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego (w ratuszu – przyp. red.), wykonawca przetargu dostał pismo rozwiązujące umowę. Było to spowodowane niewprowadzeniem poprawek do złożonej dokumentacji, na które wskazało Biuro – dodaje.

Stołeczny ratusz potwierdził nam rozwiązanie umowy z wykonawcą koncepcji. Zapewnił przy tym, że dwie z trzech części opracowania przyjął. I że zajmie się trzecią częścią, projektową, na którą najbardziej czekali deweloperzy. - Dokończenie niezbędnych prac zostanie przeprowadzone przez Urząd m.st. Warszawy w jak najszybszym terminie – deklaruje Artur Szklarczyk z wydziału prasowego stołecznego urzędu.

Spółka Apicot, reprezentowana przez Greefields, nie daje za wygraną. - Obecnie dążymy do spotkania z przedstawicielami miasta i wypracowania rozwiązania, które umożliwiłoby kontynuowanie inwestycji w ramach uchwalonego i obowiązującego planu miejscowego – mówi Wołodźko. Nie kryje też irytacji. - Warto dodać, że miejscowy plan dla Czerniakowa Południowego uchwalono już w 2019 roku, a przetarg na opracowanie "Koncepcji zagospodarowania i odprowadzania wód opadowych i roztopowych..." rozstrzygnięty został w 2021 roku" – wyjaśnia.

Wybrane artykuły na temat zasilania w wodę Jeziorka Czerniakowskiego