Osiedle Bernardyńska stanowiło kilka lat temu centrum dużych protestów społecznych na skalę ogólno-warszawską. Mieszkańcy tego osiedla i sąsiadującej z nim zabytkowej starej Sadyby organizowali pikiety, zbierali podpisy, występowali w mediach, organizowali tematyczne blogi, zgłaszali sprawy do prokuratury – robili wszystko co można, by nie dopuścić do realizacji dużego osiedla apartamentowców firmy Marvipol niedaleko Jeziorka Czerniakowskiego. 

Kontrowersyjne osiedle jednak powstało, ale urzędnicy zrozumieli, że drugi raz nie uda im się przeforsować zabudowy bez uwzględnienia głosu okolicznych mieszkańców. Tym zapewne należy tłumaczyć, dlaczego we właśnie ogłoszonych uwagach do planu miejscowego Czerniakowa Południowego urzędnicy poszli zdecydowanie na rękę mieszkańcom, a nie deweloperom.

Mieszkańcy: Nie chcą drogi, likwidacji parkingów, nowych bloków

Między połową grudnia 2014 a początkiem lutego 2015 do projektu planu miejscowego Czerniakowa Południowego zgłoszono dokładnie 854 uwag. Jak wynika z opublikowanego właśnie wykazu uwag i odpowiedzi urzędników, aż 525 wniosków (61%) miało taką samą treść, choć podpisane były przez inne osoby.  To pokazuje jak zorganizowaną akcję przeprowadzili mieszkańcy tego rejonu w obronie przez nową zabudową. 

Urzędnicy uwzględnili większość wniosków, które – w razie odrzucenia - mogłyby generować lokalny konflikt z mieszkańcami. Wycofali się z drogi dojazdowej (oznaczonej symbolem 14KDD) między wieżowcami Bernardyńska 2 i 4. Mieszkańcy obawiali się, że droga ta stanie się skrótem dla ruchu tranzytowego, będzie uciążliwa i odetnie część osiedla od reszty. W odpowiedzi urzędnicy stołecznego ratusza stwierdzili, że droga ta nie jest absolutnie konieczna dla obsługi transportowej terenów poniżej skarpy.

Urzędnicy zgodzili się także z mieszkańcami, by – ze względu na małą liczbę miejsc parkingowych na osiedlu Bernardyńska - nie likwidować parkingu społecznego na końcu Bernardyńskiej oraz parkingów wzdłuż Gołkowskiej.

Zapalono również zielone światło dla powstrzymania wysokiej zabudowy na niezabudowanym terenie na skraju osiedla.  W planach miasta teren ten oznaczony symbolem B1.14MW miał być przeznaczony pod budownictwo wielorodzinne. Pod wpływem wniosków kilkuset mieszkańców, zarządu dzielnicy Mokotów i wspólnot mieszkaniowych przy Bernardyńskiej, urzędnicy Biura Architektury w ratuszu zgodzili się przeznaczyć ten długi pas ziemi pod usługi sportu, rekreacji i kultury. 

Urzędnicy uzasadniając zmianę podejścia stwierdzili, że propozycja przeznaczenia pod zabudowę wynikała z jednego z wniosków złożonych do plany, natomiast „głos mieszkańców bezpośrednio sąsiadujących z tym terenem powinien mieć znaczenie wiodące”.

W stosunku do tego samego terenu istniały też inne propozycje zagospodarowania. Kilkudziesięciu mieszkańców i kilka zarządów wspólnot mieszkaniowych wolało w tym miejscu widzieć zieleń urządzoną, czyli potocznie mówiąc park. Z taką wizją w tle mieszkanka osiedla Bernardyńska zgłosiła niedawno projekt budżetu partycypacyjnego, który został właśnie zakwalifikowany do głosowania w tegorocznej edycji akcji. Czy projekt urządzania parku stoi w sprzeczności z wybraną przez urzędników funkcją sportu, rekreacji i kultury, nie wiemy.

Właściciele indywidualni: precz z pasem spacerowym, więcej zabudowy

Właściciele gruntów znajdujących się w centralnej części planu, czyli na polach na południe od Jeziora Czerniakowskiego, wnioskowali o takie przekształcenie ich działek, by mogli jak najwięcej na nich zbudować.  Chodziło o zmianę podstawowego przeznaczenia z budownictwa jednorodzinnego na wielorodzinne oraz o zwiększenie intensywności zabudowy. Właścicielom, z których kilkunastu nosi to samo, zasłużone dla Czerniakowa i Siekierek nazwisko Wardecki, udało się przekonać urzędników ratusza, by przesunąć szeroki i długi pas spacerowy z działek prywatnych na działki miejskie.  Jak to dokładnie zostanie wykonane, nie wiadomo. Urzędnicy zadeklarowali jedynie, że zamierzają zlecić przeprojektowanie całego terenu. 

To może uderzyć w najbardziej innowacyjny, proekologiczny element planu, który zakładał stworzenie okalającego całe nowe osiedle zielonego ciągu spacerowego. Nie jest jasne, jak daleko pójdzie przeprojektowanie terenu i na ile zabije ono pierwotną koncepcję autorki planu, Krystyny Solarek. W odpowiedzi na uwagi biur miejskich, które postulowały całkowitą rezygnację z tych pasów, by uniknąć kosztów wykupu, biuro architektury broniło bowiem ciągu spacerowego.  Urzędnicy stołecznego ratusza przekonywali, że pas zieleni to nie tylko miejsce spacerowe, ale również „nowoczesne racjonalne gospodarowanie wodami odpadowymi”.   – Tylko zrealizowanie tego zadania przez miasto może zagwarantować ich kompleksową budowę i eksploatację, a jednym z jego celów tych działań ma być dodatkowe zasilenie wód Jeziorka Czerniakowskiego – napisali urzędnicy w odpowiedzi na propozycję rezygnacji z pasów.

Indywidualnym właścicielom terenów udało się osiągnąć tylko jedno znaczące ustępstwo. Urzędnicy zgodzili się, by na tyłach planowanej placówki oświatowej przy Limanowskiego, wśród istniejących bloków, przeznaczyć działkę (C5.18MN) pod budownictwo wielorodzinne.

Stołeczny ratusz odrzucił w zasadzie wszystkie prośby indywidualnych właścicieli gruntów o zmianę podstawowej funkcji terenu na budownictwo wielorodzinne.  Stało się tak również w przypadku działki oznaczonej symbolem C11.4UO, która była pierwotnie przeznaczona pod oświatę.  Duży teren między blokami naprzeciwko gimnazjum przy Limanowskiego zmienił swoją funkcję. Zamiast budownictwa wielorodzinnego, jak postulowali niektórzy właściciele, w tym miejscu ma powstać zieleń parkowa. - Przemawia za tym również brak zorganizowanych ogólnodostępnych terenów zieleni publicznej w istniejących osiedlach – tłumaczą urzędnicy.

Urzędnicy: nowa droga rowerowa, dachy z dachówki, rezygnacja z placu publicznego

Dużo osiągnął pełnomocnik ratusza ds. rowerowych.  Ratusz zgodził się, by inaczej zaprojektować drogę rowerową wzdłuż Gołkowskiej tak, by rowerzyści nie musieli przejeżdżać na drugą stronę drogi w jej newralgicznym punkcie. Mają być też wprowadzone rozwiązania uspokajające ruch na okolicznych uliczkach osiedlowych: przejścia dla pieszych wyniesione do wysokości chodnika, podniesiona tarcza skrzyżowania, szykany, miejscowe zwężenie jezdni, miejscowe odgięcia jezdni.  Pełnomocnik rowerowy zaproponował je zamiast wszechobecnych progów zwalniających.

Wydział estetyki przy biurze architektury uzyskało zgodę na pokrycie wszystkich dachów spadzistych w domach jednorodzinnych dachówką o wąskiej gamie kolorystycznej.  Z drugiej strony urzędnicy chcą, by domy jednorodzinne w wielu kwartałach zabudowy były spójne z okoliczną zabudową blokową i stosowały dachy płaskie.

Miejskie Biuro Gospodarki Nieruchomościami spotkało się z pozytywną odpowiedzią na wniosek o rezygnację z placu publicznego, planowanego przy głównej ulicy nowego osiedla, w okolicy centralnego ronda. Teren ten zostanie przyłączony do terenów prywatnych, a parametry zabudowy mają być tak ustalone, by preferowały funkcje publiczne.

Deweloperzy: chcieli więcej i wyższej mieszkaniówki, nie dostali prawie nic

Najmniej zadowoleni z rozstrzygnięć stołecznego ratusza są deweloperzy. 

Spółka Mayland Real Estate, która przymierza się do wybudowania osiedla handlowo-biurowo-mieszkaniowego na rogu al. Becka i Czerniakowskiej, chciała rozszerzyć funkcję terenów przy al. Becka. Poza handlem i biurami, chciała wprowadzić budownictwo wielorodzinne.  Na taką zmianę urzędnicy się nie zgodzili, tłumacząc swoją odmowę tym, że w studium zagospodarowania przestrzennego Warszawy budynki wzdłuż Al. Becka miały mieć tylko funkcję usługową, a zbyt bliskie umieszczenie apartamentowców przy tej ruchliwej arterii powodowałoby przekroczenie norm hałasu.

Deweloper nie może wprowadzić apartamentowców wzdłuż Al. Becka, ale uzyskał jednak zgodę na wytyczenie osobnej działki na tyłach bloku usługowego, która mogłaby być wykorzystana na cele mieszkaniowe wielorodzinne.  Urzędnicy odrzucili za to inne wnioski spółki.  Mayland chciało na przykład rozszerzyć definicję dominanty przestrzennej na rogu al. Becka i Czerniakowskiej o możliwość wzniesienia dwóch obiektów budowlanych.  Chciało też stosować mniej rygorystyczne przepisy dot. powierzchni biologicznie czynnej.  Urzędnicy uznali jednak, że uwzględnianie 50% stropodachów i tarasów do powierzchni biologicznej nie może dotyczyć działek wchodzących w skład systemu przyrodniczego Warszawy.  Spółka Mayland wnioskowała również o zwiększenie do wskaźnika 2,5 intensywności zabudowy na działce najbardziej wysuniętej na wschód ku pasowi Jeziorka Czerniakowskiego. Nie uzyskała jednak zrozumienia u urzędników.

Podobne pomysły co Mayland miał inny deweloper, posiadający działki wzdłuż al. Becka, najbardziej wysunięte na wschód w stosunku do ul. Czerniakowskiej. Spółka Mertoway chciała - bez powodzenia - zmienić podstawową funkcję obszaru A6.4UHA z zabudowy usługowej na mieszkaniową wielorodzinną.  Urzędnikom nie spodobała się też propozycja zwiększenia intensywności zabudowy na działce przy al. Becka ze wskaźnika 2,5 na 5,0, jak też wprowadzenie na tej działce usług hotelowych.

Biuro architektury w miejskim ratuszu przeciwstawiło się też propozycjom dogęszczenia istniejącej zabudowy wielorodzinnej na osiedlu Bernardyńska.  Lokalna spółdzielnia mieszkaniowa nie będzie mogła zbudować kolejnego bloku na działce, na której działa obecnie duży sklep Hamann. Z kolei Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa, wspierana przez Radę Osiedla Bernardyńska Energetyka, nie dostały zgody na wydzielenie części terenu przy istniejących blokach na Bernardyńskiej pod budownictwo wielorodzinne. Spółdzielnia chciała przeznaczyć pod nowe bloki nowo wyposażony plac zabaw przy klubie sportowym Sinnet.

Jedyna nowa zabudowa wielorodzinna na osiedlu Bernardyńska, na jaką przystali urzędnicy stołecznego ratusza, to budynek przy Bernardyńskiej, niedaleko ulicy prowadzącej na osiedle Marvipolu. Nowy blok na działce oznaczonej symbolem B6.7 UHA będzie miał wysoką intensywność (2,2) i bezpośredni dojazd z ulicy Bernardyńskiej.