Powracamy do rozmowy z Leszkiem Głowackim, pełnomocnikiem i prawą ręką prywatnego inwestora, który stoi za kupnem zabytkowej willi przy Godebskiego 14. W pierwszej części wywiadu opowiedział nam o swoich zamiarach względem nowego zabytku. Dziś uchyla rąbka tajemnicy o tym, kim jest tajemniczy inwestor i jakie są jego dotychczasowe doświadczenia i plany na starej Sadybie.
Z tego, co wiemy, niedawny zakup zabytkowej willi przy Godebskiego 14, choć spektakularny, nie jest pierwszą transakcją, jakiej dokonał Pana inwestor na starej Sadybie?
To prawda. Inwestorzy, których reprezentuję, są tu obecni od dość dawna. Pierwszy dom na Sadybie kupiliśmy w 2005 roku. Dziś tych domów jest już w sumie 16.
Co Państwo robią z tymi domami?
Cel jest wspólny – lokata kapitału. Wobec każdego mamy ten sam tryb działania – kupujemy, remontujemy, wyposażamy i wynajmujemy. Wszystkie domy są przeznaczone na wynajem.
Do kogo trafiają te domy? Pod czyj gust są przerabiane?
Wynajmującymi są zazwyczaj zagraniczne rodziny, które przyjechały do Polski w ramach zawodowego transferu jednego z małżonków. Chcą się osiedlić na starej Sadybie, bo tu mają blisko do szkół swoich dzieci – brytyjskiej i francuskiej. Mają też spokój, kameralne, zielone otoczenie, niemal wiejski klimat. A jednocześnie bardzo dobrą komunikację z miastem, bliski i łatwy dojazd do centrum. No i centrum handlowe z markowymi zakupami i rozrywką.
Czy obcokrajowcy mają jakieś specjalne wymagania?
Uzupełnię najpierw, że wprawdzie najczęściej wynajmują od nas obcokrajowcy, to wśród wynajmujących są również polskie, zamożne rodziny. A czy mają specjalne wymagania? Chyba nie. Zresztą kiedy projektujemy i remontujemy, nie wiemy przecież jeszcze, kto wynajmie dany dom. Kierujemy się więc raczej naszym ogólnym wyobrażeniem tego, co oznacza dziś wygodne, komfortowe mieszkanie w miłym otoczeniu.
Gdy spojrzeć z zewnątrz na kilka Pana realizacji na starej Sadybie, widać, że budynki te i ich otoczenie nie przechodzą rewolucji. Nie są przez Pana nadbudowywane ani rozbudowywane w bok, aby tylko zmaksymalizować powierzchnię zabudowy. Budynki te muszą więc jeszcze przed remontem dawać gwarancję komfortowego mieszkania w nowoczesnym standardzie. Jakie muszą spełniać warunki, żebyście się nimi w ogóle zainteresowali?
Muszą być położone w spokojnej, kameralnej okolicy, z dobrym dojazdem. Drugi warunek jest bardziej obiektywny. Muszą być postawione na stosunkowo dużej działce – na tyle dużej, by zmieściła dwa samochody. To dziś standard w zamożnej rodzinie. Jeden samochód – często służbowy – ma mąż, a drugi – większy, rodzinny – żona. Potrzebne są więc dwa miejsca parkingowe. Z tego powodu odpadają zazwyczaj środkowe domy szeregowe. Czasami, choć rzadziej, z racji małej lub nietypowej działki odpadają również segmenty skrajne. Co do zasady, zwykle szukam jednak wśród bliźniaków i domów wolnostojących.
Do tych warunków dochodzi jeszcze jeden, techniczny – kupowany dom musi mieć solidną konstrukcję i być w dobrym stanie ogólnym. Ściany nie mogą być zagrzybione. Nie chcemy domu całkowicie burzyć w środku. Jedyne co zwykle burzymy, to klatka schodowa. Dzięki jej innemu poprowadzeniu, nawet stosunkowo nieduże domy zyskują oddech, przestrzeń. Jasność i przestronność wnętrz to podstawa nowoczesnego domu. Kupowane nieruchomości muszą pozwalać na uzyskanie takiego efektu.
Czy bywa tak, że zamiast rodzinie wynajmujecie dom firmie?
Tak, zdarza się, ale raczej wyjątkowo. Wśród 16 wynajmowanych domów, tylko jeden na Sadybie jest wynajmowany na biura – agencji reklamowej przy Woziwody. Od lat pod mikro-klinikę wynajmujemy też inny dom, ale jest on poza Sadybą, na Miączyńskiej na górnym Mokotowie. To zresztą wyjątek w naszej strategii inwestycyjnej – skupiamy się bowiem tylko na Sadybie.
Co do zasady, jeśli tylko dom stoi w spokojnej, cichej okolicy z dobrym dojazdem, to pozostawiamy go jednak w funkcji mieszkalnej.
Aby zaspokoić współczesne potrzeby mieszkaniowe zamożnych rodzin, a szczególnie obcokrajowców, musi Pan utrzymywać wysoki standard robót i wykończenia. Jak to się Panu udaje przy tak dużej liczbie inwestycji? Nie ma Pan kłopotu z ekipami remontowymi?
Siedzę w tym zawodzie od 18. roku życia. Kiedyś byłem dużym deweloperem, postawiłem osiedla mieszkaniowe Grabina i Winnica. Znam więc te ekipy. Pociągnąłem je za sobą. Ja im dobrze płacę, a one dobrze pracują.
Poza tym w obecnej sytuacji rynkowej ekipy budowlane cenią sobie przewidywalność wypłaty. Czasami budowlańcy potrafią pracować cały miesiąc, a potem i tak nie dostać swoich pieniędzy. Moje ekipy wiedzą, że co miesiąc zaraz po przedłożeniu faktury mogą liczyć na przelew pieniędzy na konto. To niestety nadal jest raczej rzadkie w tej branży.
I nie piją?
Przyjęliśmy u nas zasadę zero tolerancji dla alkoholu. Jeśli tylko zobaczę na budowie jakiegoś pijanego pracownika, to automatycznie z pracą żegna się zarówno on, jak i cała ekipa. Wszyscy o ty wiedzą i wszyscy się pilnują.
Nadzoruje Pan zatem prace remontowe. Wcześniej mówiliśmy też o tym, że wyszukuje Pan domy do zakupu. Co jeszcze Pan robi na rzecz inwestora?
Praktycznie wszystko z wyjątkiem przelania pieniędzy na zakup domu i podpisania umowy z poprzednim właścicielem. Ja szukam atrakcyjnych obiektów do zainwestowania, negocjuję warunki zakupu i przedstawiam propozycję inwestorowi. On podejmuje decyzję – kupujemy czy nie.
Kiedy mam jego zgodę i podpisany akt notarialny, robię szczegółową inwentaryzację domu, opracowuję projekt remontu, kontaktuję się z odpowiednimi urzędami, aby uzyskać ich wytyczne i zgody. Potem nadzoruję prace remontowe i wykończeniowe. Na tym się jednak nie kończy. Podpisuję umowy z dostawcami mediów i usług, a na końcu jeszcze wyszukuję najemców. Tyle jeśli chodzi o realizację transakcji. No i pozostaje jeszcze codzienne utrzymanie. W wynajmowanym domu mogą się przecież zdarzyć różne problemy. Ja jestem od tego, by je rozwiązać.
Powróćmy na moment do skali Państwa inwestycji na starej Sadybie. Trudno uznać za przypadek, że to właśnie na tym osiedlu Pana inwestorzy zdecydowali się nabyć aż kilkanaście domów. Dlaczego akurat na Sadybie, a nie na Saskiej Kępie, Żoliborzu czy w Wilanowie skupili swoją uwagę ci przedsiębiorcy?
Sadyba bardzo się spodobała moim inwestorom. Niezależnie jednak od ich osobistych sentymentów, stara Sadyba jest po prostu atrakcyjnym miejscem do lokowania kapitału w nieruchomości. Tak jak wspominałem wcześniej, jest tu spokojnie, kameralnie, bezpiecznie, zielono. A jednocześnie blisko do szkół obcojęzycznych i na zakupy do centrum handlowego, do śródmieścia można dojechać w kilkanaście minut. Wytworzył się też tu wyjątkowy klimat. Takiej kombinacji cech ważnych do komfortowego życia nie da się znaleźć nigdzie indziej w Warszawie.
Saska Kępa jest urocza, ale położona jest po drugiej stronie rzeki w stosunku do centrum miasta, a codzienna podróż zakorkowanym mostem lub objazdami zniechęca. Żoliborz jest wprawdzie po tej samej stronie rzeki co centrum, ale odległość między tymi dwoma puntami mapy jest już znaczna. Podobnie jest z Wilanowem. Sąsiaduje z Sadybą, ale jednak jest dalej. I ta architektura… Pobudowali tam takie pałacyki, gargamele z wieżyczkami, że aż oczy bolą. Taka nowobogacka architektura. Zdecydowanie nie moja bajka.
A może wymienione dzielnice o uznanej renomie są po prostu droższe od Sadyby?
Nie, nasze stawki za metr kwadratowy, a w zasadzie zakres stawek, są na tyle wysokie, że pozwalają nam skutecznie kupić odpowiednie nieruchomości we wszystkich tych miejscach. Powtórzę jeszcze raz: o przewadze starej Sadyby decyduje nie niższa cena tutejszych domów, bo wcale nie jest ona niższa, lecz unikalna kombinacja różnych ważnych cech tej lokalizacji.
Zastanawia to, że odkryli Państwo tę przewagę już 10 lat temu. Wtedy stara Sadyba wyglądała przecież zupełnie inaczej niż dziś.
Tak, od 2005 roku osiedle wykonało duży skok rozwojowy. Radykalnie poprawiła się estetyka otoczenia. Najlepszym przykładem tych zmian jest Skwer Starszych Panów, na który właśnie patrzymy. 10 lat temu to było jedynie skrzyżowanie dwóch ścieżek z koślawymi, połamanymi płytami chodnikowymi i przypadkowo rosnącymi nieopodal krzakami i drzewami. Dziś to piękne miejsce z ławkami, placykiem dla dzieci, równymi płytami chodnikowymi, eleganckimi ścieżkami z granitu, latarniami gazowymi i nowym rozplanowaniem przestrzeni, którego centralnym elementem jest okrągły klomb z kwiatami.
Znakiem czasu jest też przemiana rzadko odwiedzanego sklepu spożywczego przy Skwerze Starszych Panów w obleganą skandynawską restaurację NABO. Często tu zaglądam, doskonale gotują.
Im więcej takich zmian w przestrzeni publicznej i usługach, tym atrakcyjność Sadyby jako miejsca do inwestowania powinna rosnąć. Czy poprawnie przewidujemy, że na tych 16 domach Pana przygoda z Sadybą się zatem nie skończy?
Jak najbardziej pozostajemy na Sadybie i dalej będziemy szukać tu atrakcyjnych nieruchomości na wynajem. Inwestycje idą pełną parą. Jesteśmy obecnie w trakcie prac budowlanych przy trzech zakupionych domach jednocześnie. Jeden - przy Jeziornej - jest na ukończeniu, drugi – na św. Bonifacego – znajduje się na półmetku, a trzeci – na Iwonickiej – dopiero rusza z pracami. Na wstępnym etapie koncepcyjnym mamy wspomnianą już zabytkową willę przy Godebskiego. Wszystkie te domy przeznaczone są na wynajem.
Jeśli chodzi o to, co jeszcze przed nami, to przymierzamy się właśnie do kupna i przebudowy kolejnych nieruchomości. Właśnie podpisałem umowę z inwestorem na dom przy wąziutkiej uliczce Kuracyjnej. W październiku przymierzam się natomiast do zakupu domu przy Wysowskiej.
Moje pozytywne rekomendacje co do kupna nie muszą się jednak automatycznie zamienić w ofertę i akt notarialny. Ostatnio mieliśmy taki przypadek po zachodniej stronie starej Sadyby, gdy byliśmy zainteresowani zakupem ładnego dużego domu z gminnej ewidencji zabytków, położonego na dużej działce. Wynegocjowaliśmy cenę i już przygotowywałem się do podpisania aktu notarialnego, a jednak do transakcji nie doszło. Zerwaliśmy rozmowy, gdy okazało się, że – już po uzgodnieniu warunków - właściciele domu zażądali wyższej ceny, nie mówiąc nawet o ile wyższej. Na szczęście, takich rozczarowań, bo przecież w każdą transakcję wkładamy swoje emocje i serce, nie mamy zbyt wiele.
Jak widać, macie wciąż nowych chętnych, którzy chcą sprzedać wam dom, a co z chętnymi na późniejszy wynajem?
Tu na szczęście też nie możemy narzekać. Agencje nieruchomości, z którymi współpracujemy, ustawiają się w kolejce po te domy. Każdego dnia mamy telefony, czy są nowe domy, czy może któryś się zwalnia. Nie dalej jak dziś miałem trzy takie telefony. My niestety musimy im na razie odmawiać. Agencje wiedzą, czego mogą się po nas spodziewać, jaki oferujemy standard, więc do nas pukają. Póki co nie mamy jeszcze dużej konkurencji w tym segmencie rynku na starej Sadybie.
Na koniec pytanie, które samo ciśnie się na usta: kim są ci tajemniczy inwestorzy, których Pan reprezentuje, ludzie, którzy praktycznie zmieniają starą Sadybę na naszych oczach, zachowując jej historyczne walory?
Inwestorzy wolą pozostać anonimowi. Ze swojej strony mogę tylko wyjawić, że jest to znany polski przedsiębiorca z rodziną.