Teren przy Okrężnej 73a na Sadybie to jedna z ostatnich zielonych enklaw w gęstej zabudowie warszawskiego Mokotowa. Przez dziesięciolecia odbywały się tu mecze tenisowe, a sam klub Sadybianka stał się symbolem tej willowej dzielnicy. Dziś o jego przyszłości decydują nie rakiety, lecz dokumenty administracyjne: projekt planu miejscowego, wniosek o warunki zabudowy hali tenisowej i drugi wniosek – o budowę kilkunastu domów. Trzy postępowania, trzy różne wizje tego samego miejsca, i jedno pytanie, które spędza sen z powiek mieszkańcom Sadyby: kto będzie pierwszy?

Dzielnica odwiesza wniosek o halę

17 kwietnia tego roku zarząd dzielnicy Mokotów wydał postanowienie, którym wznowił zawieszone od 2015 roku postępowanie w sprawie warunków zabudowy dla inwestycji przy Okrężnej 73a. Chodzi o wniosek spółki Sadybianka Sp. z o.o. dotyczący budowy hali tenisowej wraz z kotłownią gazową i parkingiem naziemnym.

Postępowanie było zawieszone od 2015 roku z powodów formalnych – trzy strony postępowania zmarły, a organ musiał ustalić ich spadkobierców. Dopiero po uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości przy Zdrojowej 14 przyczyny zawieszenia ustąpiły. W lutym 2026 r. urząd zapytał inwestora, czy nadal chce procedować wniosek – i dostał odpowiedź twierdzącą. Efektem jest właśnie to postanowienie.

Sprawa dotyczy ponad 20 stron postępowania, dlatego urząd informuje o kolejnych krokach nie indywidualnie, lecz przez publiczne obwieszczenia na elektronicznej tablicy ogłoszeń miasta.

Dzielnica (zapewne) odwiesza też wniosek o osiedle domów

Niezależnie od wniosku o halę tenisową, obecny właściciel terenu złożył też wniosek o warunki zabudowy dla inwestycji mieszkaniowej – projektu kilkunastu domów: dwóch wolnostojących, sześciu bliźniaków i ośmiu w zabudowie szeregowej. To wizja diametralnie różna od tej sportowej.

To postępowanie było zawieszone do 9 kwietnia 2026 r. na mocy postanowienia z 30 grudnia 2025 r. Nie wiemy, czy postępowanie to zostało odwieszone – od dwóch tygodni czekamy na odpowiedź w tej sprawie z urzędu dzielnicy Mokotów. Jeśli odwieszenie się potwierdzi, wówczas procedowane będą jednocześnie dwa różne wnioski o warunki zabudowy od tego samego inwestora – jeden o halę sportową, a drugi o mini-osiedle domów jednorodzinnych.  

A co z planem miejscowym?

Równolegle stołeczny ratusz deklaruje chęć wznowienia prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Miasto-Ogród Sadyba, obejmującego m.in. teren Sadybianki. Impulsem było stanowisko rady dzielnicy Mokotów z 26 sierpnia 2025 r., opowiadające się za kontynuacją procedury planistycznej.

Jak przed tygodniem poinformował nas stołeczny ratusz, Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego pozyskało już nowe podkłady mapowe i otrzymało opinię Stołecznego Konserwatora Zabytków. Brakuje jednak stanowiska Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (MWKZ) – a bez niego, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prac projektowych nie można wznowić. Teren Sadybianki objęty jest bowiem ochroną konserwatorską, co czyni MWKZ jednostką uzgadniającą projekt planu.

Co ciekawe, niemal dokładnie o tym samym stanie zaawansowania prac nad planem miejscowym – tj. o wystąpieniu o podkłady mapowe, o otrzymaniu stanowiska stołecznego konserwatora i o braku stanowiska mazowieckiego konserwatora – informował zastępca burmistrza Mokotowa Piotr Sławiński w odpowiedzi na interpelację radnej Zofii Jaworowskiej w styczniu tego roku. Przez cztery miesiące sprawa planu miejscowego prawie w ogóle nie posunęła się więc do przodu.

W tym kontekście nie dziwi, że ratusz nie podaje żadnych terminów. "Z uwagi na niezaawansowany etap procedury planistycznej przewidywanie terminu wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu jest przedwczesne" – informował w styczniu Piotr Sławiński.

Pytania bez odpowiedzi

Podsumujmy: w grze mamy jednocześnie dwa różne wnioski o warunki zabudowy (o halę tenisową i o osiedle domów jednorodzinnych) oraz ślamazarnie rozkręcający się plan miejscowy. Jakby tego było mało, w tle tli się też plan ogólny dla Warszawy, który póki co dopuszcza w tym miejscu zabudowę jednorodzinną. Plan ogólny ma zostać uchwalony do końca sierpnia tego roku.

Jeśli któreś z postępowań o warunki zabudowy zakończy się decyzją przed uchwaleniem planu miejscowego, ten ostatni może okazać się bezużyteczny – decyzja o warunkach zabudowy toruje drogę do pozwolenia na budowę, a realizacja inwestycji może zmienić ten teren bezpowrotnie.

Która z czterech toczących się procedur ma największe szanse na to, by jako pierwsza wejść w życie i zablokować pozostałe trzy? Aby to ustalić redakcja Sadyba24 zwróciła się do urzędu dzielnicy Mokotów z pytaniami o dalszy bieg zdarzeń. To w gestii dzielnicy są bowiem kwestie warunków zabudowy, a te zwykle postępują szybciej niż procedury planistyczne w stołecznym ratuszu. Pytania trafiły do urzędu, jednak do chwili publikacji nie nadeszły odpowiedzi. Chcieliśmy wiedzieć m.in.: czy dzielnica odwiesiła postępowanie w sprawie budowy domów po wygaśnięciu zawieszenia 9 kwietnia i jakie są plany wobec obu wniosków o warunki zabudowy (o halę i o domy).

Kto będzie pierwszy?

Nasza redakcja czeka na odpowiedź urzędu dzielnicy Mokotów i uzupełni artykuł po jej otrzymaniu. Kluczowe pytanie pozostaje otwarte: czy Mokotów zamierza aktywnie bronić planu miejscowego, wstrzymując postępowania o warunki zabudowy – czy też pozwoli, by jeden z wniosków inwestora przebiegł szybciej niż procedura planistyczna? Mieszkańcy Sadyby, którzy od lat walczą o zachowanie zieleni i charakteru swojej dzielnicy-ogrodu, śledzą decyzje dzielnicy z zapartym tchem.

Więcej na ten temat

Znany klub tenisowy na Sadybie w zawieszeniu. Plan miejscowy wraca na stół, ale deweloper nie odpuszcza

Społecznicy z Sadyby walczą o przyszłość miasta-ogrodu. Namawiają mieszkańców do złożenia wniosków do planu ogólnego

AKTUALIZACJA (28 kwietnia 2026, godz. 15.00)

Po publikacji artykułu odpowiedzi udzielił rzecznik prasowy urzędu dzielnicy Mokotów Tomasz Keller. Jego słowa rozwiązują część zagadek – i niestety nie są dobrą wiadomością dla osób liczących na to, że plan miejscowy zdąży przed inwestorem.

Po pierwsze, Keller wprost potwierdził to, czego mieszkańcy mogli się obawiać: procedowanie planu ogólnego dla Warszawy nie daje żadnej podstawy do wstrzymania postępowań o warunki zabudowy. Jak stwierdził rzecznik: „obowiązujące przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują takiej możliwości". Plan ogólny, który ma zostać uchwalony do końca sierpnia, nie zatrzyma więc machiny administracyjnej w sprawie Sadybianki.

Po drugie – i to jest informacja, której w artykule jeszcze nie mieliśmy – rzecznik potwierdził, że postępowanie w sprawie wniosku o warunki zabudowy dla terenu przy ul. Okrężnej 73a (czyli tego dotyczącego budowy domów jednorodzinnych) zostanie wkrótce podjęte. Cytując dosłownie: „postępowanie w sprawie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu przy ul. Okrężnej 73a nie może być dalej zawieszone. W związku z tym w najbliższym czasie zostanie ono podjęte i będzie kontynuowane zgodnie z obowiązującymi przepisami". Urząd przyznaje przy tym, że jest do tego prawnie zobligowany – po wyczerpaniu dopuszczalnego okresu zawieszenia przepisy nie dają organowi wyboru.

Co to oznacza w praktyce? Wkrótce równolegle procedowane będą dwa wnioski o warunki zabudowy dla tego samego terenu – jeden o halę tenisową, drugi o mini-osiedle domów jednorodzinnych. Projekt decyzji w sprawie domów trafi do wymaganych uzgodnień, a – jak zaznaczył Keller – „ewentualne wydanie decyzji pozytywnej uzależnione jest od spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy oraz uzyskania wymaganych uzgodnień". To znaczy, że decyzja nie jest automatyczna, ale postępowanie ruszy. Szerzej o wskazanych przesłankach i wymaganych uzgodnieniach piszemy niżej.

Wyścig z czasem trwa zatem nadal – z tą różnicą, że teraz wiemy już, że dzielnica nie zamierza, bo i nie może, czekać na plan miejscowy. Tempo prac planistycznych w ratuszu kontra bieg postępowania administracyjnego w dzielnicy – to wciąż otwarte pytanie, od którego odpowiedzi zależy przyszłość Sadybianki.

***

O co chodzi z art. 61 ust. 1 i wymaganymi uzgodnieniami?

Przesłanki z art. 61 ust. 1 – pięć warunków, wszystkie naraz

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. Zasada dobrego sąsiedztwa – co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

2. Obszar uzupełnienia zabudowy – teren musi być położony na takim obszarze (wyznaczonym w planie ogólnym).

3. Dostęp do drogi publicznej – teren musi mieć taki dostęp.

4. Wystarczające uzbrojenie terenu – istniejące lub projektowane uzbrojenie musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

5. Brak wymogu zgody na odrolnienie – teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Brak choćby jednego z tych warunków skutkuje odmową. Z treści art. 56 i 61 ustawy wyraźnie wynika, że decyzji o warunkach zabudowy ustawodawca nie pozostawił uznaniu organu wykonawczego gminy – czyli jeśli wszystkie warunki są spełnione, urząd musi wydać decyzję pozytywną, nawet jeśli np. mieszkańcy czy sama dzielnica tego nie chcą.

Kluczowa w przypadku Sadybianki jest przede wszystkim zasada dobrego sąsiedztwa. Zabudowa działek sąsiednich stanowi punkt odniesienia, jakiego rodzaju inwestycję i o jakich parametrach można zrealizować na terenie objętym wnioskiem. Ponieważ teren przy Okrężnej 73a sąsiaduje z zabudową willowo-jednorodzinną, inwestor składający wniosek o kilkanaście domów jednorodzinnych i bliźniaczych może się na tę zasadę powołać dość skutecznie – okolica jest zabudowana właśnie w takim stylu.

Warto też odnotować przesłankę nr 2 – obszar uzupełnienia zabudowy. Jest ona wyznaczana w planie ogólnym. Jeśli plan ogólny dla Warszawy, uchwalany do końca sierpnia, nie zakwalifikuje tego terenu jako obszaru uzupełnienia zabudowy, wniosek o domy mógłby upaść już na tym punkcie. To jedna z nielicznych furtek, jakie przepisy jeszcze pozostawiają.

Wymagane uzgodnienia – tu wchodzi konserwator

Samo spełnienie przesłanek z art. 61 to nie koniec. Zanim dzielnica wyda decyzję, projekt tej decyzji musi przejść przez uzgodnienia z innymi organami. W przypadku terenu Sadybianki kluczowe jest jedno z nich.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 oraz art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z właściwym konserwatorem zabytków (od 1 marca 2025 roku jest nim znów Stołeczny Konserwator Zabytków) w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

Jak pisaliśmy w artykule, teren Sadybianki objęty jest ochroną konserwatorską. Oznacza to, że projekt decyzji o warunkach zabudowy – zarówno dla hali, jak i dla domów – trafi do Stołecznego Konserwatora Zabytków, który będzie musiał go uzgodnić. Brak uzgodnienia projektu decyzji przez organ współdziałający oznacza konieczność wydania decyzji odmownej w postępowaniu głównym.

Stołeczny Konserwator Zabytków (a nie Mazowiecki Konserwator Zabytków, który ociąga się w sprawie wydania stanowiska do planu miejscowego i do planu ogólnego) znajdzie się teraz w centrum postępowania o warunki zabudowy. Teoretycznie konserwator może odmówić uzgodnienia, jeżeli planowana inwestycja naruszy wartości zabytkowe chronionego obszaru – i taka odmowa byłaby wiążąca dla dzielnicy.

Co z tego wynika dla sprawy Sadybianki?

W praktyce procedura wygląda więc tak: dzielnica przeprowadza analizę urbanistyczną (tzw. analizę dobrego sąsiedztwa), sprawdza pozostałe przesłanki, sporządza projekt decyzji, a następnie wysyła go do uzgodnień – w tym do Stołecznego Konserwatora Zabytków. Dopiero po uzyskaniu pozytywnych uzgodnień może wydać decyzję o warunkach zabudowy. Każdy organ uzgadniający ma ustawowy termin na zajęcie stanowiska, a jego przekroczenie jest traktowane jako milcząca zgoda.

Innymi słowy: przepisy dają pewien hamulec w ręce konserwatora, nie w ręce dzielnicy. Dzielnica, jak wyjaśnił jej rzecznik, jest prawnie zobligowana do procedowania wniosku i nie może go wstrzymać. Ale Stołeczny Konserwator Zabytków, uzgadniając projekt decyzji, będzie musiał ocenić, czy budowa kilkunastu domów jest do pogodzenia z ochroną konserwatorską tego miejsca. Dla obrońców Sadybianki to może być ostatni przystanek, na którym postępowanie można zatrzymać – zanim decyzja stanie się prawomocna.