Od kilku dni rząd udostępnia za darmo rejestr cen nieruchomości. System ten podaje rzeczywiste kwoty sprzedaży pobrane bezpośrednio z aktów notarialnych, co kładzie kres spekulacjom o cenach ofertowych. Dzięki temu narzędziu wreszcie sprawdzamy faktyczne kwoty, jakie wpłynęły na konta deweloperów i sprzedawców z rynku wtórnego. Pozwala to precyzyjnie ocenić, czy zamieszkanie na starej Sadybie lub jej obrzeżach jest realnie dostępne dla portfela przeciętnego nabywcy.

W poszukiwaniu najniższych cen apartamentów zestawiliśmy ze sobą transakcje sprzedaży, do których doszło w 2025 roku w czterech inwestycjach: Nordic Sadyba przy Nałęczowskiej, Mokotów Park przy Bernardyńskiej, Sadyba Spot przy Powsińskiej i Zen Garden Mokotów przy Santockiej. Wyniki przedstawiamy pod kątem ważonej średniej ceny transakcyjnej za metr kwadratowy – w kolejności od najwyższej do najniższej.

Nordic Sadyba: Moloch premium z dobrą komunikacją

Najdroższym apartamentowcem na Sadybie i bliskich okolicach okazał się Nordic Sadyba przy ulicy Nałęczowskiej 33 (mimo skali, adresowo to nadal Miasto Ogród Sadyba). Ten pokaźny budynek o 11 kondygnacjach i 281 lokalach, oddany do użytku w końcu 2021 r., zanotował średnią cenę 20 889 zł za m².

W 2025 roku odnotowano tu tylko 3 transakcje. Nabywcy wybierali mieszkania o powierzchni od 55 do 78 m². Najniższa kwota, jaką zapłacono za lokal w tej inwestycji, to 1,105 miliona zł za 55,42 m² i 2 pokoje. Za 67-metrowe mieszkanie z 3 pokojami zapłacono natomiast 1 545 500 zł i była to najwyższa kwota w ubiegłym roku w tym budynku. Wysokie stawki potwierdzają, że nabywcy cenią bliski dostęp do tramwajów i autobusów oraz bogatą ofertę okolicznych sklepów i usług.

Sadyba Spot: Miejski puls i największy wybór

Inwestycja przy Powsińskiej 27 to pojedynczy duży budynek z 11 kondygnacjach i 111 apartamentami, oddany do użytku w marcu 2025 r. Leży w centrum miejskiego życia - w pobliżu galerii Sadyba Best Mall oraz przystanków autobusowych i tramwajowych – co znajduje odzwierciedlenie w średniej cenie metra kwadratowego, która oscyluje tu wokół 19 235 zł.  

Inwestycja dominuje pod względem liczby przeprowadzonych transakcji. W 2025 roku doszło tu aż do 60 umów kupna-sprzedaży. Przeważały mniejsze lokale 2-3-pokojowe. W ubiegłym roku klienci kupowali apartamenty o bardzo zróżnicowanych metrażach: od 34 m² przez 40 m², 49 m², 54 m², 60 m², aż po 122 m².

Najtańsze mieszkanie (2-pokojowe o powierzchni 40 m²) kosztowało 600 048 zł. Dla kontrastu, najdroższy apartament z 4 pokojami, o powierzchni 112 m² (na najwyższym 11. piętrze) nabywca kupił za 1 915 979 zł. W obu przypadkach, cena za metr była znacznie niższa od średniej dla tej inwestycji (w pierwszym przypadku wynosiła 15 183,41 zł/m², a w drugim 17 110,01 zł/m²)

W Sadyba Spot widać uderzające różnice cenowe przy identycznym metrażu. Dwupokojowy lokal o powierzchni 40 m² jeden nabywca kupił za 600 048 zł, podczas gdy inny zapłacił za taki sam metraż aż 931 914 zł. Daje to różnicę ponad 330 tysięcy złotych za teoretycznie podobne mieszkanie. Podobne zjawisko występuje przy metrażu 49 m², gdzie ceny wahały się od 827 313 zł do ponad miliona zł.

Z analizy 60 transakcji mieszkalnych w inwestycji Sadyba Spot wynika również, że średnie ceny umów sprzedaży spadały z czasem. W początkowym okresie, w czerwcu, ceny za metr kwadratowy osiągały najwyższe poziomy, zwłaszcza w przypadku małych lokali. Odnotowano wtedy stawki przekraczające 23 700 zł/m² (za lokal 34 m²) oraz 22 700 zł/m² (za lokal 39 m²). Średnia ważona dla czerwca wynosiła około 19 300 zł/m².

Tymczasem w ostatnim kwartale roku średnia cena za metr kwadratowy uległa obniżeniu. Średnia ważona dla października spadła do poziomu około 18 374 zł/m². Nawet najmniejsze mieszkania o powierzchni 34 m² były sprzedawane taniej niż w czerwcu – za około 21 267 zł/m².

Między czerwcem a grudniem ubiegłego roku średnia cena lokali w Sadyba Spot spadła o blisko 1 000 zł na metrze kwadratowym.

Zen Garden Mokotów: Kameralnie, zielono i daleko od „miasta”

Te niskie, 3-4 piętrowe bloki (5–6 w zależności od etapu) z tarasami przy Santockiej, oddawane były do użytku na przestrzeni lat 2014–2021. Podobnie jak Mokotów Park, tu też wielkim atutem jest bliskość rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie. Niewątpliwym minusem jest zaś pustynia handlowo-usługowa i odcięcie od miejskiej komunikacji. Niedogodności przekładają się na średnią cenę, która wynosi 17 905 zł za m².

W 2025 roku doszło tutaj do 4 transakcji. Nabywcy kupowali lokale o powierzchniach: 50 m², 68 m², 75 m² oraz 78 m². Najniższa cena wyniosła 790 000 zł. Tyle kosztował trzypokojowy apartament o metrażu 50 m².  Najwięcej, bo aż 1 550 000 zł, trzeba było zapłacić za trzypokojowy apartament o powierzchni 77,66 m² położony na parterze.

Apartamenty Mokotów Park: Szeroka panorama, własne jeziorko, rezerwat przyrody i samotna Żabka

Trzy bliźniacze budynki przy Bernardyńskiej 16a z 6 kondygnacjami nadziemnymi i w sumie ok. 130 lokali mieszkalnych, zostały oddane do użytku w 2013 r. Oddalenie od miejskiej komunikacji i sklepów (z wyjątkiem Żabki) rekompensuje mieszkańcom bliskość rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie. Atutem jest również cena. Średnia stawka za apartament zakupiony w 2025 roku, wyniosła 17 098 zł za m².

Klienci kupują tu najczęściej lokale o powierzchni około 50 m² lub duże apartamenty powyżej 90 m². Rejestr odnotował tutaj wyjątkowo tanią transakcję za 550 000 zł, choć ceny większych lokali sięgają 1,85 miliona zł.

W ubiegłym roku sfinalizowano tu 8 transakcji. Sprzedawano metraże: 37 m², 49 m², 52 m², 53 m², 90 m², 91 m² oraz 95 m². Dla przykładu, dwupokojowy apartament o powierzchni 49 m² kosztował 1 070 000 zł.

Przy Bernardyńskiej zanotowano najbardziej sensacyjny rozdźwięk cenowy przy tym samym metrażu. Rejestr wskazuje najtańszą transakcję w całym rankingu – 53-metrowe, dwupokojowe mieszkanie za jedyne 550 000 zł. Tymczasem inne mieszkanie o niemal identycznej powierzchni 53 m² w tym samym budynku sprzedano za 1,17 miliona zł. Oznacza to, że jeden z kupujących zapłacił za swoje lokum ponad dwukrotnie więcej niż sąsiad. Inny popularny dwupokojowy metraż (49 m²) kosztował nabywcę 1,07 miliona zł.

Najwyższa stawka przy Bernardyńskiej wyniosła 1 850 000 zł przy powierzchni 95 m2.

(AKTUALIZACJA: Już po publikacji, zgłosił się do nas nasz czytelnik, pan Jacek, by wyjaśnić, skąd w zestawieniu znalazło się nietypowo tanie mieszkanie w kompleksie Mokotów Park. „Byłem współwłaścicielem i tylko dokupiłem drugą połowę. Ta cena mieszkania 550 tys. złotych za 53 m2 to jest za połowę mieszkania” – tłumaczy.  I dodaje: „także cena nie odbiega od średniej”.)

Gdzie kupować w 2026 roku?

Dane jasno wskazują, że osoby szukające okazji cenowych powinny kierować wzrok w stronę ulicy Bernardyńskiej. Jeśli priorytetem jest duży wybór metraży i bliskość usług, Sadyba Spot pozostaje bezkonkurencyjna pod względem liczby dostępnych ofert. Nabywcy ceniący ciszę i niższą zabudowę najczęściej wybierają Zen Garden, natomiast Nordic Sadyba to propozycja dla osób z największym budżetem, szukających nowoczesnego standardu premium.

I jeszcze jedno: z analizy jasno wynika, że tam gdzie są sklepy, usługi i miejska komunikacja, tam ceny idą w górę. Spokój w zielonym otoczeniu bez powyższych miejskich udogodnień jest wyceniany niżej.

Zestawienie danych transakcyjnych dla czterech inwestycji apartamentowych na starej Sadyie i bliskich okolicach (2025)

Zestawienie wszystkich transakcji sprzedaży lokali w 4 osiedlach apartamentowych w 2025 roku, podanych w Rejestrze Cen Nieruchomości i przeanalizowanych w artykule (cena brutto, cena / m2, liczba metrów, liczba izb):

Inwestycja: Apartamenty Mokotów Park

1. 550 000,00 zł | 10 328,64 zł/m² | 53,25 m² | 2 izby
2. 780 000,00 zł | 21 369,86 zł/m² | 36,50 m² | 2 izby
3. 1 000 000,00 zł | 11 101,24 zł/m² | 90,08 m² | (typ: inna)
4. 1 070 000,00 zł | 21 739,13 zł/m² | 49,22 m² | 2 izby
5. 1 170 000,00 zł | 22 230,67 zł/m² | 52,63 m² | 2 izby
6. 1 225 000,00 zł | 23 712,74 zł/m² | 51,66 m² | 3 izby
7. 1 225 600,00 zł | 13 529,09 zł/m² | 90,59 m² | (typ: inna)
8. 1 850 000,00 zł | 19 500,37 zł/m² | 94,87 m² | 4 izby

Inwestycja: Zen Garden Mokotów

1. 790 000,00 zł | 15 933,84 zł/m² | 49,58 m² | 3 izby
2. 1 110 000,00 zł | 16 342,76 zł/m² | 67,92 m² | 3 izby
3. 1 380 000,00 zł | 18 501,14 zł/m² | 74,59 m² | 4 izby
4. 1 550 000,00 zł | 19 958,79 zł/m² | 77,66 m² | 3 izby

Inwestycja: Nordic Sadyba

1. 1 105 000,00 zł | 19 938,65 zł/m² | 55,42 m² | 2 izby
2. 1 540 000,00 zł | 19 794,34 zł/m² | 77,80 m² | 4 izby
3. 1 545 500,00 zł | 22 933,67 zł/m² | 67,39 m² | 3 izby

Inwestycja: Sadyba Spot

1. 600 048,32 zł | 15 183,41 zł/m² | 39,52 m² | 2 izby | 2025-06-16
2. 667 118,70 zł | 19 667,41 zł/m² | 33,92 m² | 2 izby | 2025-08-27
3. 715 000,00 zł | 21 267,10 zł/m² | 33,62 m² | 2 izby | 2025-10-08
4. 733 687,50 zł | 21 687,48 zł/m² | 33,83 m² | 2 izby | 2025-06-18
5. 773 220,00 zł | 22 822,31 zł/m² | 33,88 m² | 2 izby | 2025-06-23
6. 803 578,00 zł | 20 165,07 zł/m² | 39,85 m² | 2 izby | 2025-10-20
7. 803 986,00 zł | 23 737,41 zł/m² | 33,87 m² | 2 izby | 2025-06-26
8. 827 313,32 zł | 16 873,61 zł/m² | 49,03 m² | 2 izby | 2025-06-16
9. 870 399,80 zł | 17 803,23 zł/m² | 48,89 m² | 2 izby | 2025-08-29
10. 878 930,01 zł | 22 302,21 zł/m² | 39,41 m² | 2 izby | 2025-07-24
11. 890 705,15 zł | 17 707,86 zł/m² | 50,30 m² | 2 izby | 2025-08-12
12. 891 617,00 zł | 22 532,65 zł/m² | 39,57 m² | 2 izby | 2025-07-29
13. 894 888,00 zł | 22 558,31 zł/m² | 39,67 m² | 2 izby | 2025-06-17
14. 897 176,00 zł | 22 719,07 zł/m² | 39,49 m² | 2 izby | 2025-06-12
15. 905 770,10 zł | 18 477,56 zł/m² | 49,02 m² | 2 izby | 2025-06-11
16. 906 628,50 zł | 18 423,66 zł/m² | 49,21 m² | 2 izby | 2025-08-01
17. 908 980,00 zł | 22 792,88 zł/m² | 39,88 m² | 2 izby | 2025-06-17
18. 909 427,20 zł | 18 518,17 zł/m² | 49,11 m² | 2 izby | 2025-07-25
19. 931 914,00 zł | 23 362,10 zł/m² | 39,89 m² | 2 izby | 2025-08-13
20. 967 267,00 zł | 19 142,43 zł/m² | 50,53 m² | 2 izby | 2025-07-09
21. 970 344,00 zł | 19 766,63 zł/m² | 49,09 m² | 2 izby | 2025-06-17
22. 973 099,39 zł | 19 200,86 zł/m² | 50,68 m² | 2 izby | 2025-07-08
23. 1 003 171,00 zł | 20 439,51 zł/m² | 49,08 m² | 2 izby | 2025-06-12
24. 1 013 711,00 zł | 20 229,71 zł/m² | 50,11 m² | 2 izby | 2025-06-16
25. 1 040 652,00 zł | 20 517,59 zł/m² | 50,72 m² | 2 izby | 2025-07-08
26. 1 064 173,00 zł | 19 783,84 zł/m² | 53,79 m² | 2 izby | 2025-07-08
27. 1 083 709,00 zł | 19 957,81 zł/m² | 54,30 m² | 3 izby | 2025-06-18
28. 1 094 767,00 zł | 20 217,30 zł/m² | 54,15 m² | 3 izby | 2025-06-18
29. 1 100 882,00 zł | 18 621,14 zł/m² | 59,12 m² | 3 izby | 2025-06-17
30. 1 101 917,00 zł | 18 439,00 zł/m² | 60,00 m² | (brak danych) | 2025-06-17
31. 1 110 024,00 zł | 18 624,56 zł/m² | 59,60 m² | 3 izby | 2025-07-18
32. 1 111 232,76 zł | 18 682,46 zł/m² | 59,48 m² | 3 izby | 2025-07-23
33. 1 122 940,00 zł | 20 695,54 zł/m² | 54,26 m² | 3 izby | 2025-08-06
34. 1 126 720,00 zł | 20 704,15 zł/m² | 54,42 m² | 3 izby | 2025-07-31
35. 1 130 205,24 zł | 16 985,35 zł/m² | 66,54 m² | 3 izby | 2025-10-24
36. 1 139 819,56 zł | 19 211,52 zł/m² | 59,33 m² | 3 izby | 2025-07-09
37. 1 144 811,00 zł | 19 410,16 zł/m² | 58,98 m² | 3 izby | 2025-06-17
38. 1 161 872,00 zł | 19 452,07 zł/m² | 59,73 m² | 2 izby | 2025-07-25
39. 1 168 961,00 zł | 19 699,38 zł/m² | 59,34 m² | 3 izby | 2025-06-12
40. 1 169 424,00 zł | 21 480,97 zł/m² | 54,44 m² | 3 izby | 2025-07-09
41. 1 193 692,04 zł | 17 518,23 zł/m² | 68,14 m² | 3 izby | 2025-10-24
42. 1 194 336,00 zł | 17 889,99 zł/m² | 66,76 m² | 3 izby | 2025-06-26
43. 1 194 745,73 zł | 20 083,14 zł/m² | 59,49 m² | 3 izby | 2025-07-08
44. 1 218 246,00 zł | 20 412,97 zł/m² | 59,68 m² | 3 izby | 2025-06-11
45. 1 225 741,00 zł | 20 583,39 zł/m² | 59,55 m² | 3 izby | 2025-07-30
46. 1 245 268,00 zł | 20 593,15 zł/m² | 60,47 m² | 3 izby | 2025-07-08
47. 1 254 131,00 zł | 20 972,09 zł/m² | 59,80 m² | 3 izby | 2025-06-12
48. 1 263 356,00 zł | 18 884,25 zł/m² | 66,90 m² | 3 izby | 2025-06-11
49. 1 298 828,00 zł | 19 049,99 zł/m² | 68,18 m² | 3 izby | 2025-06-11
50. 1 299 428,00 zł | 19 089,58 zł/m² | 68,07 m² | 3 izby | 2025-06-11
51. 1 332 161,72 zł | 18 132,05 zł/m² | 73,47 m² | 3 izby | 2025-10-08
52. 1 336 375,60 zł | 22 140,09 zł/m² | 60,36 m² | 3 izby | 2025-06-17
53. 1 342 814,00 zł | 20 919,36 zł/m² | 64,19 m² | 3 izby | 2025-06-17
54. 1 351 773,00 zł | 21 072,07 zł/m² | 64,15 m² | 3 izby | 2025-07-31
55. 1 370 046,08 zł | 18 680,75 zł/m² | 73,34 m² | 3 izby | 2025-08-27
56. 1 414 477,12 zł | 18 965,90 zł/m² | 74,58 m² | 3 izby | 2025-08-28
57. 1 456 329,30 zł | 19 521,84 zł/m² | 74,60 m² | 3 izby | 2025-06-18
58. 1 499 598,00 zł | 20 069,57 zł/m² | 74,72 m² | 3 izby | 2025-06-11
59. 1 524 101,64 zł | 14 886,71 zł/m² | 102,38 m² | 4 izby | 2025-06-16
60. 1 915 978,64 zł | 17 110,01 zł/m² | 111,98 m² | 4 izby | 2025-06-16