Sadybianka to nazwa terenu sportowo-rekreacyjnego położonego przy ul. Okrężnej 73a, w sercu zabytkowego osiedla Miasto Ogród Sadyba na Mokotowie. Od końca lat 60. XX wieku służył on lokalnej społeczności jako kameralny ośrodek z kortami tenisowymi i placem zabaw, będąc zarazem cenną zieloną enklawą w gęstej zabudowie. Ośrodek zyskał na znaczeniu pod koniec 2025 roku, gdy władze miasta ogłosiły projekt Planu Ogólnego Warszawy i określiły w nim przyszłe przeznaczenie tego terenu.

Projekt zaklasyfikował Sadybiankę jako obszar uzupełnienia zabudowy, dopuszczając intensywną zabudowę mieszkaniową. To stało się punktem zapalnym sporu. Zdaniem mieszkańców, radnych i byłego konserwatora zabytków zmiana funkcji ze sportowej na mieszkaniową i związane z tym dogęszczenie zabudowy zagraża bowiem historycznemu (i chronionemu przez konserwatora zabytków) charakterowi miasta-ogrodu.

Ratusz: 50% terenu pójdzie pod zabudowę

Stołeczny ratusz w projekcie Planu Ogólnego ulokował teren Sadybianki w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Podczas spotkania konsultacyjnego z mieszkańcami Mokotowa, które odbyło się za pośrednictwem Internetu 3 grudnia, dyrektor stołecznego biura architektury i planowania przestrzennego, Bartosz Rozbiewski tłumaczył, że zgodnie z zasadami narzuconymi przez ustawę o planach ogólnych, teren ten załapał się do obszaru uzupełnienia zabudowy, ponieważ nie posiada obowiązującego planu miejscowego. Przekonywał przy tym, że zaznaczenie Sadybianki jako Jednostki Strukturalnej Obszaru Uzupełnienia Zabudowy (JSO) "nie oznacza z automatu, że to jest w całości do zabudowy" oraz że "plan ogólny tego nie przesądza".

Z Planu Ogólnego faktycznie nie wynika, że cały teren Sadybianki zostanie przeznaczony pod zabudowę. Wskaźniki, jakie w nim zapisano, mogą jednak budzić niepokój. Trzeba bowiem wziąć pod uwagę to, że mowa jest tu o zabudowie kameralnej i cichej enklawy,  otoczonej z wszystkich stron domami.

Co konkretnie przewiduje ratusz dla Sadybianki? Projekt Planu Ogólnego dopuszcza na tym terenie zabudowę jednorodzinną do 50% powierzchni działki (2750 m²) i zabudowę do trzech kondygnacji (3 x 2750 m2). Ogranicza też powierzchnię biologicznie czynną do 40%.

Mieszkańcy żądają 5% zabudowy (a nie 50%) i usług sportu

Bezpośredni sąsiedzi kortów Sadybianka oraz Towarzystwo Społeczno-Kulturalne Miasto Ogród Sadyba, reprezentujące kilkuset mieszkańców starej Sadyby, stanowczo sprzeciwiają się obecnym zapisom, uznając, że realizacja kolejnej inwestycji mieszkaniowej doprowadziłaby do "trwałego przekształcenia charakteru zabudowy starej Sadyby i utraty jej unikalnego, istotnego historycznie charakteru".

Sąsiedzi wolą w tym miejscu „teren dostępny głównie dla mieszkańców szeroko pojętej Sadyby, tak jak służyło przez pierwsze 20 lat swojego istnienia”. - Nie chcemy ponadnormatywnej rozbudowy, a co za tym idzie parkingów, czy nie daj Boże gastronomii – deklaruje Dorota Sibiga w imieniu większości właścicieli i najemców domów wokół Sadybianki.  

Bezpośredni sąsiedzi potencjalnego nowego osiedla przypominają, że dokładne wskaźniki ewentualnej zabudowy Sadybianki zostały już dawno wskazane w wystąpieniach pokontrolnych ratusza, podpisanych przez Prezydenta Warszawy Rafała Trzaskowskiego (i zawartych w piśmie z 22 sierpnia 2019 roku do ówczesnej Dyrektorki Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Marleny Happach). Zgodnie z nimi budynki nie powinny być wyższe niż 6 metrów lub 1 kondygnację, a nie 3 kondygnacje jak w Planie Ogólnym. - My zgadzamy się na 8 metrów – zaznacza Dorota Sibiga. Dodatkowo powierzchnia biologicznie czynna ma mieć minimum 60% (a nie 40% jak podaje Plan Ogólny), a zabudowa nie powinna przekraczać 5% powierzchni (a nie 50% jak w projekcie Planu Ogólnego).

Towarzystwo Społeczno-Kulturalne Miasto Ogród Sadyba doprecyzowuje, że postuluje przywrócenie historycznej funkcji społeczno-sportowej tego miejsca poprzez zapisanie funkcji usług sportu.

Organizacja pozarządowa obawia się, że wdrożenie zapisów doprowadzi do prywatyzacji terenu miejskiego kosztem mieszkańców oraz narazi Warszawę na niegospodarność. Prezes Towarzystwa, Jerzy Piasecki, przekonuje, że wzrost wartości działki po zmianie przeznaczenia na zabudowę jednorodzinną może sięgnąć nawet trzykrotności obecnej ceny (do ok. 20 mln złotych), z korzyścią dla dzierżawcy wieczystego, a nie miasta.

- W dzielnicy Mokotów już oczekuje wniosek o warunki zabudowy dla kilku segmentów i budynków, które mogą zostać zrealizowane natychmiast po wejściu w życie nowego planu – dodaje.

Konserwator domaga się ochrony zabytkowych zielonych kwartałów

Stanowisko Stołecznego Konserwatora Zabytków z 2015 r. wspiera dążenia mieszkańców do ograniczenia intensywności zabudowy. Ówczesny konserwator Piotr Brabander w piśmie z 7 maja 2015 r. podkreślił, że teren ten musi odpowiadać pierwotnemu założeniu urbanistycznemu Miasta Ogrodu Sadyba:

"Teren ten powinien odpowiadać pierwotnemu założeniu, pozostawiania niezabudowanych zielonych kwartałów wewnątrz blokowych, projektowanych jako teren rekreacji dla mieszkańców".

Piotr Brabander zaznaczył, że teren ten "jest terenem niezabudowanym, zagospodarowanym jako ogród lub dziedziczy cechy takiego charakteru rekreacyjno-wypoczynkowego", i dlatego "nieproporcjonalna w stosunku do historycznego założenia tego terenu proponowana w projekcie planu" zabudowa nie jest uzasadniona.

Rada Mokotowa też broni terenu przed intensywną zabudową

Z poparciem dla stanowiska mieszkańców Sadyby wyszli też niedawno mokotowscy radni. Rada Dzielnicy Mokotów przyjęła 26 sierpnia 2025 stanowisko nr 10, które jest jednoznacznie zbieżne z postulatami TSK i mieszkańców. Rada wnioskowała w dokumencie o pilne wznowienie procedury planistycznej zmierzającej do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Miasto-Ogród-Sadyba część IIa.

Jak czytamy w stanowisku, Rada Dzielnicy Mokotów postuluje:

"uwzględnienie w zapisach projektu planu dla obszaru 3US funkcji sportowo-rekreacyjnej, bez intensywnej zabudowy oraz wpisującej się w zabytkowy charakter obszaru Miasta Ogrodu Sadyba".

W uzasadnieniu swojego stanowiska Rada wyraziła "zaniepokojenie pojawiającymi się informacjami o planowanej zabudowie mieszkaniowej" i podkreśliła, że "realizacja intensywnej zabudowy zaburzy zabytkowy charakter tej części Miasta Ogrodu Sadyba". Władze lokalne przypomniały również, że teren 3US "nigdy nie był zabudowany. Był wyrazem pierwotnego założenia pozostawiania zielonych kwartałów wewnątrz osiedli".

Przyrodniczy ewenement: Przepiórka kontra inwestycja

Wysokie walory przyrodnicze terenu Sadybianki stanowią istotny argument przeciwko zabudowie. Biolog środowiskowy z SGGW dr hab. Paweł Oglęcki w opinii przyrodniczej z 2025 zakwalifikował ten obszar jako małą enklawę, którą można uznać za użytek ekologiczny, będący lęgowiskiem wielu gatunków zwierząt chronionych. Stwierdził tu obecność jeża wschodniego (Erinaceus concolor) oraz wiewiórki pospolitej (Sciurus vulgaris), oba podlegające ochronie częściowej.

Najcenniejszym elementem jest awifauna. Dr hab. Paweł Oglęcki uznał za "absolutny ewenement" występowanie przepiórki (Coturnix coturnix) – wędrownego kuraka, którego obecność w dużym mieście jest "absolutną rzadkością". Przepiórka ma na czerwonej liście ptaków Polski status VU (narażony), podlega ścisłej ochronie i jest wymieniona w Dyrektywie Ptasiej.

Ponadto jak donosi Oglęcki w swojej opinii przyrodniczej, na terenie Sadybianki stwierdzono lęgi kilkudziesięciu gatunków ptaków objętych ścisłą ochroną, w tym m.in. dzięcioła zielonego (Picus viridis), wilgi (Oriolus oriolus), sójki (Garrulus glandarius) i szpaka (Sturnus vulgaris). Za zakazem inwestycji przemawia także obecność "starych drzew dziuplastych (m.in. wysokiego, rozłożystego dębu)", które są cenne jako miejsca gniazdowania ptaków i siedliska owadów.

Ratusz uspokaja: Decyzja jest nieostateczna, a wskaźniki obniży plan miejscowy

Mieszkańcy Sadyby nie rozumieją, dlaczego stołeczny ratusz zmienił funkcję terenu Sadybianki z usług sportu na obszar uzupełnienia zabudowy z zabudowę mieszkaniową oraz wpisał zawyżone wskaźniki zabudowy, sprzyjające deweloperowi. Nie rozumieją, dlaczego zignorował tegoroczne pisma od mieszkańców, ale też przeciwne zabudowie stanowisko konserwatora zabytków i stanowisko Rady Dzielnicy Mokotów.  Jak się okazało podczas niedawnego spotkania konsultacyjnego z mieszkańcami Mokotowa, ratusz zrobił tak, ponieważ obecny Wojewódzki Mazowiecki Konserwator Zabytków uzgodnił projekt Planu Ogólnego dla Sadybianki, nie zgłaszając uwag.

Jaka jest szansa na to, że – mimo uzgodnienia ze strony konserwatora  – miasto zreflektuje się i jednak jeszcze na etapie konsultacji społecznych zmieni zapisy w Planie Ogólnym tak, by uwzględnić zastrzeżenia mieszkańców Sadyby? Szefowie Biura Architektury w mieście na spotkaniu z mieszkańcami Mokotowa na początku grudnia deklarowali otwartość na zmianę, jeśli wpłyną stosowne uwagi, ale tylko w zakresie parametrów zabudowy. Wydawali się bowiem dość zaskoczeni znaczną różnicą, którą wytknęli mieszkańcy Sadyby, między parametrami zabudowy wpisanymi do Planu Ogólnego a tymi, które istnieją w najbliższym sąsiedztwie Sadybianki.

Urzędnicy uspokajali przy tym, że nawet jeśli parametry zabudowy są nieco zawyżone, to Plan Ogólny i tak wyznacza tylko parametry maksymalne. A ostateczne wskaźniki w decyzji o warunkach zabudowy (WZ) będą musiały wynikać z analizy urbanistycznej badającej stan istniejący w obszarze otaczającym i "będą mogły być niższe jeśli tak wyniknie z analizy urbanistycznej".

Dyrektor Miejskiej Pracowni Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju Warszawy Monika Konrad wyjaśniła na grudniowym spotkaniu z mieszkańcami, że jeśli na terenie Sadybianki nie ma obowiązującego planu miejscowego, to miasto "będzie musiało do niego przystąpić". - W konsultacjach społecznych projektanci doprecyzują zapisy również te dotyczące dopuszczenia bądź nie zabudowy jednorodzinnej – zaznaczyła.

Dyrektor Biura Architektury Bartosz Rozbiewski potwierdził słowa koleżanki z ratusza, że to plan miejscowy powinien decydować o przeznaczeniu terenu, „ważąc lokalne uwarunkowania”, dodając, że w planie miejscowym można "te parametry (z Planu Ogólnego) zmniejszać, modyfikować i właściwie nawet trzeba to robić".

Aby urzędnicy mogli coś zmienić w zapisach Planu Ogólnego dla terenu Sadybianki, strony zainteresowane taką zmianą muszą złożyć uwagę w konsultacjach społecznych do 19 stycznia 2026 r. według zasad podanych na stronie miasta. 

Pierwotna funkcja: Sport i rekreacja od lat 60. XX wieku

Historyczna funkcja społeczno-sportowa Sadybianki sięga lat 60. XX wieku, kiedy w roku 1965 okoliczni mieszkańcy powołali koło Towarzystwo Przyjaciół Dzieci nr 51 i postanowili zagospodarować zaniedbany teren przy Okrężnej w czynie społecznym.

Dorota Sibiga, córka jednego z założycieli Sadybianki, tak opisuje początki tego ośrodka sportowo-rekreacyjnego.

Ponieważ teren był odseparowany od ulic, stanowił bezpieczne miejsce do spędzania wolnego czasu, a także spełniał nieocenioną funkcję w poznawaniu się lokalnej społeczności. Mieszkańcy posadzili drzewa i krzewy. Stworzono boisko do siatkówki, wrotowisko wylane asfaltem, duży plac zabaw z huśtawkami, zjeżdżalnią, karuzelą, drabinkami i piaskownicą oraz boisko do piłki nożnej, które zimą zamieniało się w lodowisko.

Dnia 9 listopada 1969 r., zarejestrowano Stowarzyszenie, statut i siedzibę w wydziale Spraw Wewnętrznych. Działający prężnie TKKF organizował przez ponad 10 lat „Lato i zimę w mieście”, odbywały się na tym terenie spartakiady, mecze hokeja, a latem mecze piłki nożnej czy rozgrywki siatkarskie. Nad zabawą najmłodszych czuwał instruktor p. Stefan Bordziłowski. Młodzież chętnie włączała się w pracę, np. pomagała wylewać lodowisko i odśnieżać je. Łączono pracę społeczną z zabawą, gdyż większość mieszkańców była członkami TKKF „Sadybianka” i czuła się za niego odpowiedzialna. To był nasz plac i wszyscy czuliśmy się tu, w zielonym parku jak u siebie. Zarząd działał  społecznie i wszyscy płacili składki członkowskie. Dzielnica w razie potrzeby wspierała działania.    

W 1975 r. został oddany do użytku pawilon, wybudowany także przez mieszkańców w czynie społecznym, służący jako szatnia, toaleta, wypożyczalnia sprzętu i miejsce do gry w ping-ponga. Pod koniec lat 80-tych, w miejsce boiska do piłki nożnej powstały kolejno otwarte 2 korty tenisowe, służące mieszkańcom. Wszystkie działania prowadzone na tym terenie nie miały charakteru komercyjnego. Całość powstawała własnym sumptem i służyła lokalnej społeczności.

Przedstawicielka sąsiadów Sadybianki daje do zrozumienia, że charakter tej społecznej eklawy zaczał zmieniać się w połowie lat 1980:

W roku 1987 wybrano nowy zarząd. W latach 90-tych zmieniały się zarządy TKKF „Sadybianka”, a z nimi zmieniał się charakter prowadzonej działalności, na którą nie było zgody mieszkańców Sadyby. Pierwsza próba przejęcia terenu zakończyła się prawomocnym wyrokiem skazującym osoby chcące zawłaszczyć teren.

W kolejnych latach pojawiła się osoba, która zaczęła wprowadzać nowe porządki, wbrew woli mieszkańców, o czym komisja rewizyjna informowała władze dzielnicy. Zniknął plac zabaw, a od 2000 r. na terenie już  w tym momencie dzierżawionym  przez spółkę z o.o. noszącą tę samą nazwę co TKKF – „Sadybianka”, funkcjonuje dziki parking tuż przy tarasach i ogrodach domków, a droga wjazdowa na działkę jest zastawiana samochodami. Nie jest prowadzona żadna działalność statutowa. Powstałe 3 korty działają tylko komercyjnie, teren przestał być ogólnodostępny. Zamiast służyć wszystkim mieszkańcom służy tylko wybranej grupie osób powiązanej rodzinnie i biznesowo.