Oficjalnie nic nowego się tu nie dzieje. Tabliczki z napisem „Teren rozbiórki wstęp wzbroniony” wiszą posępnie na płocie, na terenie posesji nie widać żywego ducha. A jednak coś się ruszyło.  

Jedna z wielu zrujnowanych kamienic na Sadybie, pod adresem Zelwerowicza 15, jest w trakcie procedury pozwolenia na budowę. Firma TOP-BUD Adrian Bieniek chce tu zmodernizować i przebudować zrujnowaną przedwojenną willę oraz zbudować na sąsiedniej działce bliźniak z garażem podziemnym. Wszystko wskazuje na to, że ma duże szanse zrealizować swój projekt i dokonać przełomu po kilku nieudanych próbach poprzednich deweloperów.

Willa z radiową historią

Historia istniejącego budynku sięga 1935 roku. Jak ustalił Stołeczny Konserwator Zabytków, Bank Ziemiański wydzielił wtedy z Miasta Ogrodu Czerniaków trzy działki przy ówczesnej Ciechocińskiej 36. Sprzedał je małżonkom Amelii i Wojciechowi Zwolińskim, którzy ok. 1937 r. rozpoczęli budowę willi. W chwili rozpoczęcia II wojny światowej budynek znajdował się w stanie surowym. W czasie walk powstańczych, w sierpniu 1944 r., spaleniu uległ dach i wnętrze willi.

Po wojnie, w 1949 r. Wojciech Zwoliński przystąpił do odbudowy willi według proj. arch. Jerzego Słonimskiego. Z powodu choroby, a także niewystarczających środków finansowych, prace jednak wkrótce przerwano. Brak postępów przy odbudowie willi spowodował, że Wydział Inspekcji Budowlanej Zarządu Miejskiego m. st. Warszawy odebrał nieruchomość Wojciechowi Zwolińskiemu i przekazał ją do dyspozycji Prezydenta Warszawy. Ten z kolei oddał willę w zarząd Komitetowi ds. Radiofonii Polskie Radio.

Odbudowę, według proj. inż. Czesława Karczmarewicza, ukończono w 1952. W budynku urządzono mieszkania dla pracowników Polskiego Radia. Spadkobiercy Wojciecha Zwolińskiego zatrzymali prawo własności do budynku. Jak podaje konserwator zabytków, trójka ostatnich właścicieli willi w 2007 sprzedała ją spółce Sweet Home.

Zbyt odważne pomysły na odbudowę

Kamienica nie miała szczęścia do deweloperów. Ich plany przebudowy były zbyt odważne dla konserwatora zabytków.  Pierwszy projekt spółki Sweet Home z 2008 roku zakładał dodanie jednego piętra do istniejącego budynku (do 3 pięter i 12 metrów) oraz stworzenie zupełnie nowego budynku w ogrodzie, o tej samej wysokości co istniejący. Oba obiekty miał połączyć szklany łącznik o wysokości trzech kondygnacji, a pod nowym budynkiem miał powstać podziemny garaż na jedną kondygnację.

Inwestycję oprotestował Stołeczny Konserwator Zabytków. - Projektowana inwestycja zmieniłaby i zaburzyłaby układ przestrzenny zespołu (urbanistycznego i budowlanego „Miasta-Ogrodu Czerniaków” – przyp. red.) poprzez wprowadzenie formy architektonicznej obcej historycznemu zespołowi. – pisała w uzasadnieniu swojej decyzji Ówczesna konserwator, Ewa Nekanda-Trepka. I dalej: - W wyniku realizacji inwestycji powstałaby forma zespołu dwóch budynków wielorodzinnych połączonych łącznikiem, a więc zupełnie inna od historycznie ukształtowanej formy budynków willowych jednorodzinnych, składających się na objęty ochroną konserwatorską zespół urbanistyczny „Miasto-Ogród Czerniaków.

Inwestor Jacek Samojłowicz nagłośnił sprzeciw w Super Expressie.  W artykule z 2009 roku pt. „Urzędniczka zabrania nam wyremontować dom” dowodził, że widząc fatalny stan obiektu postanowił ulżyć mieszkańcom. - Wszystkim, którzy mieszkają w domu przy ul. Zelwerowicza, zapewnię inne komfortowe mieszkania – mówił w gazecie podany z nazwiska właściciel domu,. Podobno wszyscy mieszkańcy z ochotą na to przystali, nie zgodziła się tylko ówczesna konserwator Ewa Nekanda-Trepka.

Decyzja stołecznego konserwatora została uchylona przez ówczesnego ministra kultury Bogdana Zdrojewskiego. Mimo presji medialnej, po ponownym rozpatrzeniu, stołeczna konserwator zabytków podtrzymała swoje pierwotne stanowisko. Z powodu sprzeciwu konserwatora zabytków warunki zabudowy nie weszły w życie.

Plan miejscowy: nie ma miejsca na obiekt wielorodzinny

Cztery lata później, w 2014 roku, Rada Warszawy przyjęła plan miejscowy dla starej Sadyby, który ustalił ostatecznie, co może być budowane na działce przy Zelwerowicza 15. Zamiast proponowanych przez inwestora dwóch budynków wielorodzinnych, radni przeznaczyli całą działkę pod budownictwo jednorodzinne.

Co równie ważne, istniejący obiekt został wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Tym samym zakazano zmieniać jego bryłę i detale architektury. Zakazano też rozbudowy, a w razie remontu nakazano zachowanie lub odtworzenie charakterystycznych dla okresu powstania cech architektonicznych budynku, w tym rytmu okien i drzwi, wielkości i podziałów stolarki itd.  W zapisach szczegółowych dla działki plan miejscowy dopuścił dla istniejącej kamienicy 3 kondygnacje (10,5 m) od strony północnej i 2 kondygnacje (12 m) od strony południowej.

Kolejne podejście do przebudowy willi przy Zelwerowicza 15 nastąpiło w lutym 2022. Zaniepokojeni sąsiedzi zauważyli wtedy na willi  żółte tablice informacyjne z napisami „Teren rozbiórki” i „Uwaga! Roboty budowlane”, a obok krzątających się robotników. Jak się okazało, właściciel zgłosił wcześniej urzędnikom chęć nie tyle rozbiórki, co remontu budynku. - Ze względu na charakter (prac remontowych), pojawił się ze strony urzędu sprzeciw i sugestia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę – mówiła nam wtedy rzeczniczka dzielnicy, Monika Chrobak. Prace przy opustoszałym budynku zamarły na kolejne lata.

Co przekonało konserwatora?

Najnowsza odsłona sagi związanej z zabudową działek przy Zelwerowicza 15 zaczęła się pod koniec października ubiegłego roku. Firma TOP-BUD Adrian Bieniek złożyła wtedy wniosek o budowę budynku jednorodzinnego dwulokalowego (czytaj bliźniaka) z garażem podziemnym oraz o remont i rewitalizację wraz z przegłębieniem piwnicy istniejącego budynku wielorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną dla działek (…) przy ul. Zelwerowicza 15 w Warszawie.”  Poza budową bliźniaka i remontem istniejącej przedwojennej willi mają powstać jeszcze chodniki, śmietnik i miejsce postojowe.

W sumie, na działkach o powierzchni 1146 m2 i 714 m2 pod zabudową znajdzie się 550 m2, czyli prawie 30% terenu.  To co najważniejsze, czyli jak będą wyglądały i jak będą użytkowane budynki, pozostaje nieznane.

Pewne sygnały świadczą jednak o tym, że tym razem wizja inwestora została zaakceptowana przez konserwatora zabytków, a remont i budowa mogą w końcu dojść do skutku. Sam wniosek o pozwolenie na budowę jest co prawda zawieszony od marca 2025, ale urząd dzielnicy proceduje już z inwestorem dodatkowe ustalenia realizacyjne. W lipcu zarząd dzielnicy Mokotów zdecydował, że inwestor na własny koszt zbuduje 40 metrów chodnika od swojej posesji do najbliższego skrzyżowania. To dodatkowe obciążenie, nakładane przez urząd na inwestorów, których projekty mieszkaniowe (oficjalnie „niedrogowe”) będą powodować znaczne zwiększenie ruchu drogowego.  Obciążenie to polega zwykle na partycypowaniu przez inwestora w kosztach remontu drogi, tym razem polega na budowie chodnika, a inwestor nie dokłada się do jego powstania, a raczej go w całości finansuje i realizuje.

Szanse na uzyskanie zgody dla inwestycji zwiększa doświadczony zespół architektów, na czele z wielokrotnie nagradzaną architektką i urbanistką, Emilią Sobańską. Przez kilka lat była związana z renomowaną brytyjską pracownią Glenn Howells Architects, pracując w jej biurze w Birmingham, potem na dłużej była związana z polską pracownią BBGK Architekci. Była tam współautorką m.in.: Muzeum Katyńskiego (Nagroda Architektoniczna Prezydenta m.st. Warszawy w kategorii Architektura użyteczności publicznej - obiekt publiczny 2015, finalista-nominacja do konkursu architektonicznego o nagrodę im. Miesa van der Rohe, zwaną architektonicznym Oscarem) oraz budynku wielorodzinnego przy Sprzecznej 4 (Nagroda Architektoniczna Prezydenta m.st. Warszawy w kategorii Najlepszy obiekt mieszkalny 2016 roku). Na swoim koncie ma również współpracę przy projekcie ratusza w Konstancinie-Jeziornej i przeniesieniu Pawilonu Emilia.

Główna architektka projektu przy Zelwerowicza 15 po konsultacji z inwestorem zgodziła się przedstawić nam swoją wizję remontu i budowy za kilka tygodni. Wygląda na to, że wtedy urząd dzielnicy Mokotów odwiesi postępowanie i wyda ostateczny werdykt.