Apartamentowce na starej Sadybie można policzyć na palcach jednej ręki. Sobolewska, Buska, Nałęczowska, Goplańska, Rabczańska – to ulice, przy których powstały. Ale na tym koniec. Tymczasem popyt na tego typu zabudowę jest ogromny. Rozwiązaniem może być budowa lokali usługowych i ich późniejsze przekształcenie na mieszkania. Wystarczy znaleźć nieliczne na Sadybie działki przeznaczone na usługi. Takie jak ta przy ul.  Orężnej 64.

Mieszkańcy Sadyby mogą nie pamiętać, że taka działka w ogóle istnieje. Przy Orężnej 64, na rogu z Zelwerowicza, po drugiej stronie ulicy od domów atrialnych, znajduje się niepozorny piętrowy budynek z dużym placem parkingowym. Trudno go obejrzeć, bo z każdej strony zakrywa go gęsta ściana drzew iglastych. Jeszcze kilka lat temu działała tu lokalna piekarnia i sklep firmowy, w którym można było kupić chleb i bagietki. Dziś upojny zapach świeżego pieczywa zniknął bezpowrotnie.

Była piekarnia, będą biura

Teraz nowy właściciel, firma Aikat Nieruchomości, ma inny pomysł na tą działkę. Jak podał we wniosku złożonym do urzędu dzielnicy Mokotów tuż przed wigilią ubiegłego roku, chce wyburzyć obecne zabudowania (budynek piekarni i budynek garażowy) i postawić tu 10-metrowy budynek usługowo-biurowy. Biurowiec będzie zbliżony w obrysie do kwadratu (25 m długości na 23 m szerokości). Na trzech kondygnacjach (tj. parterze i dwóch piętrach) znajdzie się 12 lokali usługowych. Do tego dojdzie jednopiętrowy podziemny parking z wjazdem i wejściem od Orężnej.

Z pozoru wszystko się zgadza. Zgodnie z planem miejscowym dla Miasta Ogrodu Sadyba, inwestor zachował maksymalną wysokość budynku na tej działce – 3 kondygnacje (parter i 2 piętra). Zachował też wskaźniki zabudowy – budynek zajmie nie więcej niż 60% terenu, a powierzchnia biologicznie czynna minimum 40%. Zgadza się też funkcja terenu. Zgodnie z planem miejscowym dominującą funkcją mają być usługi nieuciążliwe (dopuszczalną funkcją może być budownictwo jednorodzinne). Biura idealnie pasują do tego przeznaczenia.

Urząd ma wątpliwości

Na szybką zgodę urzędników się nie zanosi. Urząd dzielnicy Mokotów znalazł kilka błędów formalnych i poprosił o ich skorygowanie. Główny feler leży we wskaźniku powierzchni biologicznie czynnej. Jest za mały w stosunku do wymagań w planie miejscowym. Zieleni miało być minimum 40%, a jest 62%. Czyli prawidłowo? Niezupełnie. Inwestor nie zauważył, że plan miejscowy dla Sadyby nie pozwala wliczać do powierzchni biologicznie czynnej 50% powierzchni tzw. zielonych dachów. Tymczasem deweloper zaplanował, że na dachu zasadzi zieleń na powierzchni aż 392 m2.  Z kolei takiej prawdziwej zieleni na poziomie gruntu miało być 677 m2. Wobec skreślenia zielonych dachów, osiągnięcie wskaźnika 40% prawdziwej (niezabudowanej i nieutwardzonej) zieleni moźe wymagać poważnego przeprojektowania budynku.

Jest też inny szkopuł. Plan miejscowy dla starej Sadyby dopuszcza balkony, loggie, werandy, ganki i wykusze o maksymalnej powierzchni 30% elewacji. Tymczasem praktycznie cała elewacja, jaką widzieliśmy na projekcie biurowca, jest pokryta balkonami.

Przed inwestorem jest jeszcze jedna poważna bariera. Jak potwierdził urząd dzielnicy Mokotów, inwestor będzie musiał dostarczyć pozytywną decyzję Mazowieckiego Konserwatora Zabytków. Urząd ten chroni wpisany do rejestru zabytków układ przestrzenny miasta ogrodu Sadyba. Zatwierdza też bryły, gabaryty i elewacje budynków, oceniając, czy wpisują się w charakter zabytkowego obszaru.

Czy to na pewno będą biura?

W prośbie o uzupełnienie wniosku urzędnicy ani słowem nie wspominają o dwuznacznościach, wpisanych do projektu. Te są ewidentne, ale wykraczają poza wskaźniki, na które standardowo patrzy urząd.  

Pierwszy niepasujący element można zobaczyć w opisie projektu. W części zatytułowanej „Opis zapewnienia niezbędnych warunków do korzystania przez osoby niepełnosprawne” projektant napisał: „Drzwi wejściowe do budynku i ogólnodostępnych pomieszczeń użytkowych oraz do mieszkań będą miały w świetle…..”.

Przejęzyczenie? Nawet jeśli tak, to projekt budowlany dołączony do wniosku jeszcze bardziej potęguje wątpliwości. Układ przestrzenny każdego z 12 lokali użytkowych  w budynku przypomina bowiem układ typowego mieszkania. Wchodzi się do korytarza, a z niego przechodzi się do poszczególnych pokoi, ubikacji, łazienki i kuchni.

Wreszcie sama elewacja. Cała przeszklona, z dużymi balkonami. Kojarzy się bardziej z miejscowością letniskową, czy ośrodkiem wypoczynkowym nad morzem niż z budynkiem biurowym w środku dużego miasta.  

Jest jeszcze szerszy kontekst, który wskazuje, że za budową biurowca może kryć się inny zamysł niż deklarowany w dokumentach. Deweloperzy od kilku lat odchodzą od budowania nowych biur. W największym warszawskim zagłębiu biurowym na Służewcu znajduje się dziś ponad 20% pustych biurowców. Niektóre idą do wyburzenia. Inne przekształca się w bloki mieszkalne. W dobie pracy zdalnej nie ma powodu, by budować nowe biurowce. Poza ścisłym centrum, gdzie dochodzi metro (Rondo Daszyńskiego) biurowców się w Warszawie nie buduje. Dlaczego więc powstaje taki budynek na Sadybie?