Okolice Jeziorka Czerniakowskiego nie mają szczęścia do planów miejscowych. Do dziś nie zostały wznowione prace projektowe nad planem dla Jeziorka. Już dwa razy był wykładany plan dla Augustówki, aby po totalnej krytyce ze strony urzędów, trafić ostatecznie na półkę. 8 grudnia tego roku do konsultacji społecznych trafił wreszcie trzeci plan – Czerniaków Południowy. Obejmuje teren na północny-zachód od rezerwatu przyrody: między Powsińską z zachodu, Al. Becka (tj. Trasą Siekierkowską) od północy, ul. Woziwody od południa, a Czerniakowską-Bis od wschodu.
Obecnie na tym miejscu znajdują się rozległe łąki i nieużytki. Główna projektantka tego i pozostałych dwóch wspomnianych wyżej planów, Krystyna Solarek z pracowni So-lar, widzi tu jednak osiedle na wzór przedwojennych miast ogrodów, choć samo hasło miasto ogród nie pada w jej opracowaniu ani razu.
Domy spięte zielonym korytarzem
Domy bez podziemnych garaży. Centralną część ogromnego dziewiczego terenu mają wypełnić domy jednorodzinne, posadowione na stosunkowo małych działkach o wielkości minimalnej od 300 m2 (domy szeregowe) do 500 m2 (domy wolnostojące i bliźniacze). Aby chronić wody gruntowe, istotne dla zasilania Jeziorka, domy mają być pozbawione podziemnych garaży i piwnic. Z tego samego względu powierzchnię biologicznie czynną na działkach budowlanych ustalono na dość wysokim poziomie, wynoszącym od 65% do 75%. Same domy będą zbudowane w podobnej skali co większość starej Sadyby – maksymalnie 10 metrów i 3 kondygnacje.
Szerokie korytarze zieleni. Zabudowę jednorodzinną otaczają rzadko spotykane we współczesnych miastach szerokie korytarze ekologiczne, znane z miast ogrodów. Pasy zieleni ze zbiornikami retencyjnymi mają być pozbawione wewnętrznych grodzeń i podziału na działki budowlane. W 90% wypełnią się roślinnością urządzoną. Dzięki alejkom, małej architekturze i szpalerom drzew pasy mają być też dostępne i przyjazne dla mieszkańców. Nie ma ryzyka, aby korytarze zostały z czasem zabudowane – projektantka wprowadziła dodatkowe zabezpieczenie w postaci zakazu lokalizowania na ich terenie budowli wymagających pozwolenia na budowę.
Infrastruktura społeczna. Między licznymi kwartałami domów przewidziano miejsce dla typowych zwieraczy miejskiej przestrzeni – placów, szkół, centrum sportowo-kulturalnego. O tym, że jesteśmy w mieście, przypomina też regularna siatka dużych ulic, przecinających osiedle. Po niektórych z nich mają mknąć autobusy. Projektantka zaznaczyła wręcz na planie miejsca ich przystanków.
150% ekologii
Zakaz odwodnienia. Proekologiczne myślenie i świadomość planowania na terenie otuliny Jeziorka Czerniakowskiego widoczne są nie tylko w ograniczeniach typu i skali zabudowy. Wyprzedzając kreatywność deweloperów i inwestorów, projektantka planu wprowadza zakaz dokonywania „trwałych niekorzystnych zmian stosunków wodnych, a w szczególności prowadzenia odwodnienia”.
Zbieranie deszczówki. Projekt zakłada również konieczność zbierania i wykorzystywania na własnej działce deszczówki i wody z roztopionego śniegu. Woda nie trafi więc do kanałów burzowych. Deweloperzy będą mieli w praktyce do wyboru dwa rozwiązania: albo zbudują zbiorniki retencyjne albo stworzą nowoczesny system odzyskiwania wody. Przefiltrowana woda deszczowa byłaby wówczas wykorzystywana do mycia rąk i spłukiwania ubikacji, co jest już powszechną praktyką w tzw. „zielonych” biurowcach.
Łańcuch niecek. Na tym temat wody się nie kończy. Aby utrzymać poziom wód gruntowych i powierzchniowych na tak dużym obszarze i skierować ich nadwyżki do Jeziorka Czerniakowskiego, projektantka wymaga zbudowania łańcucha niecek bioretencyjnych, czyli de facto porośniętych roślinnością zagłębień w terenie, w których gromadziłaby się woda powierzchniowa. W przypadku gwałtownych opadów deszczu, powodujących wypełnienie się tych mikro zbiorników, woda spływałaby kaskadowo – pod wpływem sił grawitacji – w dół z niecki do niecki, aż wpadałaby do Jeziorka Czerniakowskiego.
Odnawialna energia. Podejście pro-ekologiczne widać również w sprawach innych niż gospodarka wodna. Oto mieszkańcy dostali od projektantki prezent w postaci możliwości wytwarzania energii elektrycznej na własne potrzeby z odnawialnych źródeł energii. Zapisy zostały tak skonstruowane, by wykluczyć z tych źródeł wiatraki i koła młyńskie. W praktyce mieszkańcom pozostaną do wyboru panele słoneczne i fotowoltaiczne, montowane na dachach. Gdyby pochodząca z nich energia nie wystarczyła do ogrzania domu, właściciele domów nie będą jednak mogli dogrzać się kominkiem. Ten – jako jedno z głównych źródeł zanieczyszczeń powierza – został zabroniony.
Przejścia dla zwierząt. Ekologia to też zwierzęta. Między innymi z myślą o nich projekt planu miejscowego wprowadza nakaz stosowania wyłącznie ogrodzeń ażurowych na podmurówce nie wyższej niż 0,6 m od poziomu terenu, „pod warunkiem stosowania przejść ekologicznych umożliwiających migrację drobnej zwierzyny”.
Duże budowle zagrożeniem dla Jeziorka?
Biurowce z parkingami wzdłuż Becka. Sielski obraz ekologicznego współistnienia człowieka z przyrodą zakłócają proponowane duże budynki na obrzeżach osiedla. Wzdłuż alei Becka od rogu z Powsińską planowany jest pas usług z wysoką zabudową, którą projektantka określa mianem „ekranizującej” w stosunku do hałasu dochodzącego z Trasy Siekierkowskiej. To w tym miejscu szykowana jest od dawna budowa kompleksu biurowo-handlowego Libretto Park, który ostatnio utknął na etapie oceny oddziaływania na środowisko.
Parametry zabudowy, przewidziane dla tego pasa usług, zostały ograniczone o połowę w stosunku do tych, o które pierwotnie występował inwestor – według planu, budynki mają mieć maksymalną wysokość 6 kondygnacji i 18-20 metrów (a nie 5-10 kondygnacji, jak było w planie inwestora). Wyjątkiem ma być budynek w narożniku Al. Becka z Powsińską, który urośnie na 7 kondygnacji i 23 metry z 30-metrową (a nie 55-metrową, jak chciał inwestor) wieżą.
O ile powstanie „ekranu” z biurowców, który odgrodzi strefę domów jednorodzinnych od intensywnego ruchu ulicznego, będzie korzystne dla nowych mieszkańców, o tyle niekoniecznie dla pobliskiego Jeziorka Czerniakowskiego. Pod nowymi biurowcami powstaną bowiem głębokie fundamenty i kilkupoziomowe parkingi podziemne. Taka bariera z betonu może utrudnić przenikanie wód gruntowych z rejonu skarpy na górnym Mokotowie w kierunku akwenu rezerwatu.
Pas apartamentowców. Drugim pomysłem, który może budzić pewne wątpliwości co do wpływu na stosunki wodne w Jeziorku Czerniakowskim, jest oddanie pięciu kwartałów w pasie za blokami osiedla Bernardyńska i ulicą Grzesiuka pod budownictwo wielorodzinne. W jednym z tych kwartałów, środkowym, już od roku stoi apartamentowiec firmy Marvipol. Pozostałe kwartały pokrywają się z planowanymi przez inwestora i ogłaszanymi w prasie kolejnymi etapami rozbudowy ciągu apartamentowców dewelopera.
Poszczególne budynki wielorodzinne nie będą jednak przytłaczać skalą – każdy może mieć co najwyżej 6 kondygnacji i 18 metrów, czyli połowę wysokości obecnych bloków z wielkiej płyty, które stoją wzdłuż ulicy Bernardyńskiej. Nie jest jasne, czy blokom tym będą przysługiwały podziemne parkingi. Mimo w miarę kameralnej skali jak na zabudowę wielorodzinną, planowane bloki mogą jednak budzić wątpliwości ekologów ze względu na bliskość Jeziorka Czerniakowskiego i posadowienie budynków na drodze wód gruntowych spod Królikarni.
Obawy o dostępność. Projektantka planu, Krystyna Solarek, nie wydaje się dostrzegać wątpliwości związanych z ekologią Jeziorka. Wśród uznanych ekspertów współpracujących przy powstaniu projektu jest przecież dr Michał Fic, od dekad zajmujący się tym terenem. Wątpliwości widzie raczej w aspektach społecznych. Tak pisze w prognozie oddziaływania na środowisko: „Propozycję zabudowy nowych terenów, zlokalizowanych w północnym rejonie analizowanego obszaru, część obecnych mieszkańców może odbierać jako niedogodność. Jest to związane prawdopodobnie z obawą ograniczenia dostępności do atrakcyjnych terenów nadbrzeży Jeziorka Czerniakowskiego. Jednak zauważyć należy, że planowana siatka zabudowy jest poprzecinana licznymi publicznymi przejściami w postaci terenów zieleni parkowej oraz terenów urządzeń hydrograficznych. Ponadto, właściwe zagospodarowanie tych terenów zielenią o wysokim standardzie stworzy układ nowych, ogólnie dostępnych, atrakcyjnych pod względem rekreacyjnym terenów.”
Punktowe zmiany w starej zabudowie
Zabudowa łąk nad Jeziorkiem Czerniakowskim wzbudzi zapewne pewne emocje u okolicznych mieszkańców. Zgodnie z zasadą „koszula bliższa ciału” prawdziwe emocje zaczną się jednak, gdy mieszkańcy odkryją, co jest planowane w ich najbliższym otoczeniu, czyli wśród istniejących już bloków.
Nowe kwartały pod szkoły. Największą zmianę przynosi zarezerwowanie trzech dużych kwartałów ziemi na usługi oświatowe. Jedna z tych działek, o wielkości 4 tysięcy metrów kwadratowych, została wykrojona z trawników i ścieżek, znajdujących się między blokami przy ul. Limanowskiego, po drugiej stronie ulicy od istniejącego tam gimnazjum. Mają tam powstać budynki szkolne o wysokości 3 kondygnacji i 12 metrów, porównywalne skalą zabudowy do pobliskiego gimnazjum.
Dwa kolejne budynki szkolne mają stanąć obok siebie na końcu pasa planowanej zabudowy wielorodzinnej, za punktowcami osiedla Bernardyńska w kierunku Jeziorka Czerniakowskiego. Działki pod budynki oświatowe mają mieć powierzchnię 4 tysięcy metrów kwadratowych, a same budynki mają być wysokie na 14 metrów i 4 kondygnacje.
Nowa ulica między blokami. Kolejna zmiana, która może budzić kontrowersje mieszkańców, to wytyczenie nowej ulicy między początkowymi numerami bloków przy ul. Bernardyńskiej. Nowa droga ma być łącznikiem między obecnym osiedlem Bernardyńska a szykowanym pod zabudowę terenem obecnych łąk. Określona w planie jako droga dojazdowa, nowa ulica ma mieć minimum 4 metry szerokości (dla porównania lokalne drogi Limanowskiego i Gołkowska mają 19-20 metrów szerokości), dwa pasy chodników i ścieżkę rowerową.
Piętrowe parkingi. Wreszcie parkingi. Sposobem na problemy z parkowaniem między blokami jest propozycja rozbudowania w górę obecnych parkingów społecznych – jednego przy bloku Bernardyńska 1 i drugiego między blokami Bernardyńska 17 i 19. Dopuszczalna zabudowa ma sięgać 3 kondygnacji i 11 metrów. W parterze będą mogły działać sklepy.
Mini-park. Jest i miła niespodzianka. Projektantka uwzględniła postulat mieszkańców osiedla Bernardyńska, by przy drodze prowadzącej do apartamentowca Marvipolu urządzić mini-park. Teren przy Bernardyńskiej został określony jako zieleń parkowa z przeznaczeniem 80% powierzchni na zieleń.
Ścieżki rowerowe. Mieszkańcy bloków przy Bernardyńskiej, jak i mieszkańcy niezagospodarowanych jeszcze terenów, mogą też liczyć na znaczną rozbudowę sieci ścieżek rowerowych. Powstaną one przy niemal wszystkich nowych drogach na obecnych łąkach, przy ulicy Gołkowskiej oraz wzdłuż dojazdowej ulicy, która będzie wytyczona między blokami o początkowych numerach ul. Bernardyńskiej.
Kablowanie magistral. Wreszcie, obecni mieszkańcy Czerniakowa Południowego z zadowoleniem przyjmą zapewne kolejny postulat planu, by wszystkie napowietrzne linie wysokiego napięcia przebiegające przez ten teren zostały skablowane (czyli wprowadzone pod ziemię). Ten akurat nakaz projektantki ma szansę być zrealizowany jako jeden z pierwszych. Główna magistrala, której dotyczy ten zapis, czyli linia biegnąca wzdłuż ulicy Gołkowskiej, zdobyła już wszystkie potrzebne zezwolenia i właśnie czeka na skablowanie.
Dalsze kroki i terminy
Obecnie trwa etap wyłożenia projektu. Do 14 stycznia 2015 będzie można obejrzeć plan w Biurze Architektury i Ładu Przestrzennego stołecznego ratusza na Marszałkowskiej 77/79. 7 stycznia 2015 roku w Centrum Łowicka odbędzie się otwarta dla wszystkich debata publiczna z projektantami i urzędnikami odpowiedzialnymi za plan. A już od 8 grudnia 2014 do 4 lutego 2015 wszyscy, którym się nie podoba projekt, mogą zgłosić swoje uwagi na piśmie według wzoru dostępnego w Internecie i w ww. Biurze.
Tekst i mapka projektu, raport dotyczący oddziaływania na środowisko, oraz inne informacje związane z planem można obejrzeć już dziś w Internecie pod adresem:
http://bip.warszawa.pl/Menu_przedmiotowe/ogloszenia/plany_zagospodarowania/mpzp_Czerniakow_Pd_wylozenie.htm